一、商品房住宅和商住两用的区别
商品房住宅与商住两用房存在多方面区别：
-土地性质：商品房住宅土地性质为居住用地，使用年限通常为70年；商住两用房土地性质多为综合用地或商业用地，使用年限一般为40年或50年。
-规划用途：商品房住宅专为居住设计，配套设施围绕居住需求，如小区绿化、休闲设施等；商住两用房兼具商业和居住功能，可用于办公、开店等商业活动。
-生活成本：商品房住宅按居民用水用电标准收费，成本较低；商住两用房水电费多按商业标准收取，物业费也相对较高。
-交易税费：商品房住宅在二手房交易时，税费相对明确固定；商住两用房交易税费较为复杂，可能涉及土地增值税等，整体税费成本较高。
-贷款政策：购买商品房住宅，首套房贷款首付和利率有优惠政策；商住两用房贷款首付比例通常较高，且贷款年限较短，贷款利率可能上浮。
二、商品房跟商住房的区别
商品房与商住房存在多方面区别：
-土地性质：商品房土地性质一般为居住用地，使用年限通常为70年；商住房土地性质多为商业或综合用地，使用年限一般是40年或50年。
-规划用途：商品房主要用于居住，配套设施围绕居民日常生活需求建设，如学校、医院等；商住房兼具商业和居住功能，更侧重商业办公，周边商业氛围可能更浓厚。
-生活成本：商住房的水电费通常按照商业标准收取，比商品房按居民标准收取的费用要高；物业费方面，商住房往往也高于商品房。
-购房政策：各地对商品房和商住房的限购、贷款政策不同。一般来说，商品房受限购政策影响较大，购买多套可能受限；商住房限购政策相对宽松，贷款首付比例、利率等也有差异。
-税费：交易时，商住房涉及的税费种类和税率与商品房不同。商住房转让时税费可能更高，如增值税、土地增值税等。
三、商业用房算商品房吗
商业用房通常算商品房。商品房是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋。商业用房是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋，以及办公用房，如写字楼等，其土地性质一般为商业用地。
从定义范畴看，商业用房符合商品房由开发商开发并用于市场交易的特征。不过，商业用房与普通住宅类商品房在多方面存在区别。土地使用年限上，商业用房一般为40年，普通住宅多为70年。产权登记方面，两者登记规范和要求有所不同。在交易税费上，商业用房交易的税费相对较高。贷款政策也有差异，商业用房贷款首付比例通常较高，贷款年限较短，且贷款利率可能上浮。总之，商业用房属于商品房，但有其独特的属性和规定。
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