【案情简介】2016年10月下旬，如皋市某镇的李某有一间临街门面房出租，临镇居民郭某得知后便找到李某，要求承租其房屋用于经营超市。李某协助郭某办理好营业执照后，郭某却反悔不租。11月初，郭某再次提出承租房屋，但需将营业执照上营业类型改为销售水产品。为配合水产品销售，郭某要求修砌鱼池，李某同意，两人便于2016年12月6日签订了房屋租赁合同一份，郭某预付2万元租金，让李某开始修砌养鱼池。合同签订半个月后，郭某让暂时停止修砌鱼池，并将合同与2万元的收条退还给李某，并约定合同时间从2017年1月1日起重新计算。随后，李某将房屋出租给孙某，孙某租住后对室内进行了装修。2016年12月23日，想要再次承租此房的郭某得知房屋已被孙某租用后，当晚就去出租屋处闹事，李某报警。12月26日，郭某将自己报废的汽车停放在李某家门口，阻碍其出行，并毁坏李家室内的电灯泡，导致派出所再次出警处置。经双方当事人同意，镇人民调解委员会受理了该纠纷。
【调解过程】此案件系双方因房屋租赁而产生的租赁合同纠纷，看似前因后果清晰明了的背后，调解过程实则一波三折，从接到调解申请开始，该案前后共进行了三次调解。
第一次调解，调解员归纳争议焦点在于李某与郭某的合同是否已经解除，双方是否还存在租赁关系。在这一点上，双方各执己见。李某认为郭某让工匠不要修水池，并且把合同和收条都退给了自己，应当就是不租了。郭某坚称他没有回绝李某，而是准备1月1日来拿走合同和收条。调解员释法，合同法第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。在询问双方是否有证据支持自己的观点时，双方又都拿不出确切证据。调解员尝试联系本案中唯一与双方当事人都有过接触的工匠汪某，了解了相关情况并分别做了双方工作后，认为双方都没有有力证据证明自己的观点，对于合同解除双方各承担百分之五十的责任。一波未平一波又起，围绕鱼池算是谁修的?2万元是否要退还?双方为此发生激烈争议，调解只能中止。
第二次调解，为更好地了解情况，调解员将承租房屋的孙某夫妻也一起请到现场。郭某坚称当初给付的2万元是用于鱼池建造的，现在房已不租，建造也已停止，2万元理应全部退还。而李某却认为，当初的2万元是履行合同的一部分租金，现郭某毁约，2万元不应再退还，应视为对自己损失的补偿。考虑到整件事情的前因后果，调解员建议修砌鱼池的材料、工匠等费用三方平摊，李某与孙某夫妇起初同意考虑，后来又反悔表示不愿承担，偏激的郭某再次选择中止调解。
调解员深知要想将这次矛盾彻底地化解，重点还在平衡双方利益以达到双方心理的平衡。第三次调解时，调解员决定分头做双方工作。调解员先与李某进行沟通，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的; (二)已经办理登记备案手续的; (三)合同成立在先的”。现李某将房屋出租给孙某的行为，在未明确已与郭某解除合同的情况下，是得不到法律支持的，故其有过错在先。但因其已实际建造鱼池，为此产生的费用可由郭某承担。随后，调解员又与郭某进行交谈，根据《合同法》第九十七条，“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”首先教育其闹事等偏激行为存在不妥，随后与其明确，如若合同解除，应当承担李某为履行合同而建造鱼池的费用，拿回剩余款项。在调解员苦口婆心的劝解下，双方的态度发生了明显转变，均表示理解，愿意各退让一步。
【调解结果】在调解员主持下，双方自愿达成调解协议：李某与郭某的房屋租赁合同于2016年12月29日终止;李某退还郭某现金16000元;鱼池由李某自行处理，郭某清除存放在李某处的一切物品，之后双方再无纠纷。
【案例点评】本案中，当事人法律意识淡薄，租赁程序不规范甚至不合法，在未与前一承租人明确解除合同的情况下，又将房屋租与他人，导致前者主张权利，由此引发出不必要的矛盾纠纷。调解过程中，调解员注重运用调解技巧和手段。一是临阵不乱，有耐心、有恒心。面对当事人情绪异常激动，出现言行冲突，阻碍调解工作进行局面，调解员迎难而上，在稳定双方情绪的同时，引导性地让当事人陈述案情，找准矛盾的冲突点。二是及时调整策略，寻找新的突破口。在纠纷陷入僵局时，调解员冷静分析，抓住主要矛盾，兵分两路，分别做双方当事人的工作，结合当事人的性格因素、敏锐把握当事人心态变化进行劝导，抓住矛盾的转折点。三是调解员寓法于案，寓普法于调解。通过耐心细致地宣传讲解有关法律法规、政策和道德规范，积极以案释法，把矛盾纠纷调处引入法治轨道，促成纠纷的及时解决。
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