房产调控政策对房价的影响，房产调控政策对房产价格有什么影响反方辩论
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房产调控政策对房产价格有什么影响?
在经济发展的宏大版图中，房地产市场始终占据着举足轻重的地位，它不仅牵系着无数家庭的安居梦想，更与国家经济的稳健前行紧密相连。迈入 2025 年，楼市的走向愈发成为全社会瞩目的焦点。近期，中央部委一系列重磅政策与发声，犹如在楼市的浪潮中一锤定音，为市场发展定下基调，也让所有有房人绷紧了关注的神经，迫切想从中探寻未来楼市的脉络与自身资产的前景。
政策风向：全力护航楼市稳健前行
房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，其发展状况与国家政策紧密相连。为促进房地产市场止跌回稳，从全国层面来看，一系列支持房地产市场发展的政策密集出台。央行行长潘功胜在国新办新闻发布会上宣布降准 0.5 个百分点，这一举措向市场提供了长期流动性约 1 万亿元。降准使得商业银行向央行缴存的准备金减少，可用于放贷的资金增加。这对于房地产市场而言，一方面能增加房地产企业的融资渠道和资金量，缓解部分企业资金紧张的局面，助力其项目的开发与建设；另一方面，银行信贷资金的充裕也可能使得购房者的贷款审批更加顺畅，贷款额度和利率方面可能会有一定程度的优化。同时，政策利率降低了 0.1 个百分点，个人住房公积金贷款利率下调 0.25 个百分点。公积金贷款利率的下调影响更为显著，对于使用公积金贷款的购房者来说，购房成本进一步降低。
住建部明确表示，将进一步优化房地产调控政策，支持刚性和改善性住房需求。各地也纷纷结合自身实际情况，制定并落实适合本地的房地产支持政策。一些城市为吸引人才，推出购房补贴、落户优惠等政策，鼓励人才购房定居；部分城市对老旧小区改造、城市更新项目给予政策倾斜和资金支持，改善城市居住环境，提升房地产市场的吸引力。可以预见，在未来一段时期内，只要房地产市场仍存在不稳定的迹象，各级政府将持续发力，不断推出新的支持措施。政策推动下的 “止跌回稳” 并非意味着房价将迎来全面普涨的行情，而是让房地产市场回归理性，实现平稳健康发展，避免大起大落对经济和社会造成不利影响。
市场现状：下行放缓，曙光初现
从官方数据来看，国家统计局公布的数据显示，在今年 3 月，全国 70 个大中城市新建住宅价格环比出现变化，下跌的趋势有所放缓。这一现象意味着，尽管房价依然处于下行通道，但下行的速度开始减慢，或许预示着市场正在逐渐寻找底部支撑。然而，“百城价格指数” 报告又展现出了市场更为复杂的一面。报告指出，不同城市之间的房价涨跌情况差异明显。
从市场成交情况分析，今年 1 - 3 月，全国房地产销售面积同比出现了下降。这一数据直观地反映出，房地产市场的需求端依旧没有明显回暖的迹象。特别是在三四线城市，由于前期房地产开发规模较大，而当前购房需求不足，导致库存压力持续增大。大量的新建住房积压在市场上，开发商为了回笼资金，不得不采取降价促销等手段，进一步加剧了房价下行的趋势。国际机构也对我国房地产市场发表了相关看法，普遍认为房价在短期内仍有下跌空间。预计今年整体房价跌幅约 2.5%，并且这种下跌趋势可能会延续到明年，直到 2026 年房价才有可能逐步企稳回升。不过，需要明确的是，房地产市场具有很强的区域性特点，不同城市的情况大不相同。
城市分化：冰火两重天的楼市格局
国内不同层级城市的发展差异显著，这种差异直接反映在楼市的发展状况上。一线城市及部分二线城市凭借其在经济、产业、城市配套等方面的强大优势，成为吸引人才的高地。源源不断的人口流入，带来了旺盛的住房需求，无论是刚性居住需求，还是改善性需求，都为房地产市场注入了活力。加之这些城市经济复苏态势良好，在政策支持等多重因素作用下，一线城市及部分二线城市的房地产市场大概率会率先止跌回稳，房价也有望迎来一定程度的反弹。以北京为例，4 月土地市场单宗地块成交额达 126 亿元，房企拿地信心回升，这可能预示着未来一段时间内新房市场的供应将有所增加。深圳、上海等一线城市新房价格已连续 5 个月环比上涨。
反观中小城市，尤其是那些产业结构相对单一、经济发展动力不足、人口外流现象较为严重的城市，房地产市场则面临着截然不同的困境。人口的持续流出，使得住房需求不断萎缩，而前期大规模的房地产开发建设，又积累了大量库存。在需求端与供给端严重失衡的情况下，中小城市的房价在短时间内很难出现上涨的态势，甚至可能继续面临下行压力。据相关数据显示，三四线城市库存压力较大，去化周期达 18 个月，房价可能再跌 3%-8%。
有房人应对策略：因城施策，理性抉择
面对 2025 年下半年楼市的复杂形势，有房人需要根据自身所在城市的实际情况，制定合理的应对策略。对于身处一线城市及部分经济发展良好、人口持续流入的二线城市的有房人来说，无需过度焦虑。这些城市房地产市场的基本面相对稳固，房价具备较强的支撑力。随着市场的逐步回暖，房产有望实现一定程度的增值。若有改善性需求，可密切关注市场动态，在合适的时机置换更优质的房产。例如，抓住当前政策利好，房贷利率、首付比例降低的契机，升级住房品质。
然而，对于身处库存压力大、人口外流严重的三四线城市的有房人而言，则需保持谨慎。如果手中持有多套房产，且房产并非位于城市核心地段、配套设施欠佳，可考虑适时出售，及时止损，避免资产持续缩水。若仅有自住的一套房产，也不必急于抛售，毕竟住房首要功能是满足居住需求。可关注当地政府针对房地产市场的调控政策以及城市发展规划，等待市场出现积极变化。
2025 年下半年的中国楼市，在中央部委政策的有力引导下，正逐步迈向一个新的发展阶段。尽管市场仍面临诸多挑战，但也蕴含着新的机遇。有房人应密切关注政策走向、市场动态以及所在城市的发展趋势，理性分析，因城施策，做出符合自身利益的决策，以应对楼市的风云变幻，守护好自己的房产资产。
房产调控政策有哪些
新年的钟声已经敲响，回顾2024年的房地产政策，无疑是充满转折与亮点的一年。在“止跌回稳”基调下，房地产调控政策经历了前所未有的重大转向。
这一年，住建部会同有关部门以及地方政府打出一套“组合拳”，包括“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳，旨在通过一系列调整措施，有效推动房地产市场从低谷稳步回升，迈向更加稳健的发展道路。
据中指研究院统计，2024年，我国房地产政策应出尽出，围绕“稳楼市”，一系列政策组合拳持续发力。截至2024年12月27日，全年政策出台数量达780余条。
基于此，新京报贝壳财经盘点出2024年房地产“十大政策”，包括一线城市松绑限购、首付利率降至新低、存量房贷利率再下调、普宅标准取消、收储商品房、城中村改造全面重启等。
1、一线城市大尺度松绑限购
政策回顾：
2024年，限购政策迎来真正的转向。上半年，除了苏州、杭州、成都、西安等核心二线城市全面放开限购外，一线城市的限购也出现了大尺度调整。诸如北京通州“双限”松绑、取消离婚限购、五环外允许多购1套房；上海放松单身限购、外地户籍社保“5改3”、五大新城“5改2”；广州放开大户型限购、四区取消限购、部分区域社保“5改2”；深圳外围区域限购松绑、非深户“5改3”。
下半年，随着“9·26”中央政治局会议发出“止跌回稳”的最强音，一线城市限购政策继续松绑。尤其是北京，执行了长达13年的“五年社保限购”门槛首次松动，非京籍人士社保年限五环外“5年变2年”，五环内“5年变3年”，同时，通州迎来重大调整，购房政策与全市保持一致；深圳则是分区调整社保年限的限制，部分区域取消社保限制，部分区域社保则是“3改1”；上海外环外购房社保年限从“满3年”调减到“满1年”；广州更是全面取消了限购。
点评：
一线城市大尺度地松绑限购，直接带动了2024年四季度的成交复苏，助力楼市“止跌回稳”。
2、首付比例、利率降至新低
政策回顾：
2024年，降首付、降利率成为房地产调控的重要手段。
2024年5月17日，监管部门推出一系列楼市调控措施，其中包括首套房、二套房最低首付比例分别降至15%、25%。此后的9月份，央行新政“四连发”，其中包括商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%，这是2000年以来二套首付最低值。
在利率方面，作为利率定价之锚，2024年以来，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）下降了3次，力度可谓之大。2月份，5年期以上LPR下降25基点，由4.2%降至3.95%；7月份，5年期以上LPR下降10个基点，至3.85%；10月份，5年期以上LPR下降25个基点至3.6%。
随着LPR的下降，以及央行“5·17”新政取消商业贷款利率下限，各地房贷利率持续下调，广州、佛山、苏州、南京、东莞等城市部分商业银行首套房贷利率曾一度步入“2”时代。不过，后续多地上调了房贷利率下限，调整后利率下限为3%-3.1%。
点评：
2024年，无论是首付比例还是房贷利率，都降至了历史新低，有助于购房者降低购房门槛、减轻月供压力。
3、存量房贷利率再下调
政策回顾：
继2023年9月份下调之后，2024年存量房贷利率再次下调。2024年9月29日，中国人民银行发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事宜。同时，央行指导市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，明确各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。
2024年10月25日，大部分存量房贷利率完成批量下调，符合条件的房贷利率均调整为贷款市场报价利率LPR-30BP（基点）。与此同时，为了长远解决新老房贷利差过大对存量购房者造成的影响，自2024年11月1日起，商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。
点评：
存量房贷利率下调后，购房者的月供相应减少，这直接减轻了购房者的经济负担；同时，减少了提前还贷现象，稳定市场预期，增强购房者的信心。
4、普通住宅标准取消，税费减免
政策回顾：
“税费调整”是继一线城市限购松绑后另一重磅政策。
2024年11月13日，财政部、税务总局、住房和城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，涉及个人住房交易契税以及取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策方面的调整。
其中，契税方面，首套房、二套房统一，将现行享受1%税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米。增值税方面，明确一线城市取消普宅标准后，与全国其他地区适用统一的增值税政策，即购买2年及以上的住房对外销售的免征增值税。
此后，上海、北京、深圳、广州落地执行契税、增值税政策。
点评：
契税和增值税政策的落地，不仅减轻了购房者的税负和购房成本，还提升了购房者的购房积极性；同时，这些政策也促进了楼市成交和房源流通，稳定了市场预期。
5、“城中村改造”全面重启
政策回顾：
作为去库存、止跌回稳的一大积极变量，城中村改造于2024年全面重启。
2024年10月17日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房和城乡建设部部长倪虹称，将通过货币化安置等方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。
此后，城中村改造扩围。2024年11月15日新华社报道，住房城乡建设部、财政部近日联合印发通知，部署各地进一步做好城中村改造工作。按照通知要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到近300个地级及以上城市。
2024年年底的中央经济工作会议指出，加力实施城中村和危旧房改造。全国住房城乡建设工作会议明确，推动货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造的规模。
2015年左右实施的棚改货币化政策对房地产市场产生了显著的提振效应，这一政策不仅让低迷的三四线城市楼市重现生机，还推动了交易量增加，使其重返“牛市”。
如今，城中村改造大规模重启，将有助于推动库存去化。
点评：
2025年，采用货币化方式进行城中村改造有望成为推动新房销售的重要动力，对新房市场企稳回升起到关键作用。
6、收储商品房用作保障性住房
政策回顾：
2024年5月17日，央行明确设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购企业已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房。这拉开了“收储”商品房的大幕。
2024年6月20日，住建部召开全国视频会议，明确要求推动县级以上城市有力开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。自此以后，各地存量房收储推进工作明显加快。
2024年9月24日，国新办举行新闻发布会，中国人民银行行长表示，此前创设的3000亿元保障性住房再贷款中的央行资金支持比例将由60%提高至100%。
根据中指监测，2024年约70城（区）发布收储存量商品房的公告，但各地收储工作推进节奏较慢，根据央行公布数据，截至9月末，3000亿元保障性住房再贷款余额仅162亿元，各地在收储过程中依然面临诸多亟待解决的问题，如价格撮合难度大、资金成本较高、供需错配等。
点评：
收储商品房有助于解决当前市场上新房库存积压的问题，帮助开发商快速回笼资金，缓解其资金压力。但是资金来源、收购价格、后续盘活利用规划以及地区差异等问题仍是收储商品房面临的难点。
7、盘活存量闲置土地
政策回顾：
除了收储商品房外，盘活存量闲置土地也是2024年的一项重要工作。
2024年6月，自然资源部会同国家发展改革委出台了妥善处置闲置存量土地若干政策措施。9月26日中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，支持盘活存量闲置土地。11月7日，自然资源部印发了《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》。
根据中指监测，2024年以来自然资源部已经公布约20宗盘活存量土地的典型案例，盘活方式包括收回-调规-供应、分割-收回、容积率漂移、调规等多种类型，为各地提供了重要参考。
点评：
盘活存量闲置土地，不仅可以提高土地资源利用效率，还能增加资金流动性，有利于房企集中资金用于保交房。
8、核心二线城市放开购房落户
政策回顾：
2024年以来，已有多个核心二线城市放宽或即将降低落户门槛，且都与买房或住房挂钩，包括南京、杭州、苏州、惠州、天津滨海新区等。
诸如杭州市优化积分落户政策，将“杭州市居住证积分管理指标体系”中“在本市市区自购产权住房且实际居住”指标标准分值由现行的30分提高到80分。苏州明确购买的新建商品住房，只要完成网签备案并且取得购房发票就可以申请落户。广州指出要安居乐业入户，7个行政区内拥有合法产权住宅房屋且在广州连续缴纳社会保险满1年的人员，可申请入户。
点评：
落户与房挂钩，能够直接刺激购房需求，特别是在那些经济发展较快、人口流入较大的城市。
9、多地出台设计新规提高得房率
政策回顾：
2024年12月17日，广州集中出让番禺区四宗宅地。按照出让公告，该地块不仅对住宅外立面提出了明确要求，而且阳台等半敞开空间占计容面积可提高至25%。也就是说，未来该项目住宅产品最高实用率可达到125%。不仅仅是广州，深圳、成都、贵阳、福州等城市也出台了新建筑标准，综合各地的相似点，即对阳台、飘窗等空间进深等参数作出调整；对设备房、配电房、风雨连廊等公共空间不计入公摊面积等。
点评：
设计新规为购房者带来了多方面的利好，包括提高实际使用面积、优化住宅设计以及提高公摊透明性等。
10、北京土地出让“不限价”
政策回顾：
从2023年开始，多个城市土地出让重启“价高者得”模式。而在2024年，一线核心城市北京的加入，让土地市场热闹起来。
2024年12月12日，北京市丰台区万泉寺村棚户区改造土地开发项目FT00-0613-0024地块R2二类居住用地以底价出让给中海，出让金额为110.54亿元。这是北京自2021年限价以来首宗出让的土地不限价、指导价不受限制的地块。
2024年12月30日，北京市昌平区北七家镇一宗涉宅用地由中建智地置业有限公司和北京未来科学城置业有限公司联合体以21.143亿元竞得，这是北京第二宗不限价地块。此外，北京还有几宗不限价地块等待出让。
点评：
时隔三年，北京土地出让重启不限价模式，无疑给到房企合理的利润空间以打造好房子；同时，有助于提升房企拿地的积极性。
新京报贝壳财经记者 段文平
编辑 杨娟娟 校对 付春愔
房产调控政策解读
一、全国楼市政策趋势
1、全国楼市政策频次变化
据58安居研究院统计数据呈现，2025年第一季度全国房地产市场政策发布频次呈现持续走低态势，其中2月份全国范围内仅颁布了74条与楼市相关的政策举措。
每年春节前后，政策发布频次往往会出现自然回落，这一现象背后主要有两方面原因。一方面，此阶段房地产市场热度相对降温，购房需求处于相对低谷期，政策对市场的刺激效应难以充分显现。另一方面，节后不久便将迎来全国两会，中央层面可能会对房地产市场的发展基调作出新的调整与部署。若在此期间仓促出台政策，极有可能与中央的整体战略方向产生偏差，因此，适当减少政策发布频次，有助于避免政策冲突，确保政策制定的科学性与协同性。
从全国政策发布频次与新房市场热度走势的关联性分析来看，政策的出台虽能在一定程度上对市场产生作用，但难以从根本上扭转市场调整的大趋势。研究发现，每当政策发布进入高峰阶段，新房市场的找房热度往往会随之出现阶段性回调。不过，政策在短期内确实能够发挥稳定市场热度的作用，为市场注入一定的信心与活力。此外，房地产市场政策通常会在6 - 9个月的时间周期内经历一轮较为明显的波动调整，这一规律对于市场参与者把握政策节奏、制定合理决策具有重要的参考价值。
2、各能级政策政策频次变化
2025年第一季度，各能级城市房地产政策出台频次较上一季度均呈现显著下滑态势。此现象深刻揭示出地方政府正谨慎观望全国两会对房地产领域的政策导向，力求避免地方政策与国家整体政策框架产生冲突。与之形成鲜明对比的是，全国层面的房地产调控政策在第一季度依旧保持稳健推进节奏，充分彰显了国家力促房地产市场企稳回升的坚定意志。
进一步观察发现，地方楼市政策出台频次与市场活跃度之间存在高度同步性，政策调整往往成为市场波动的直接诱因。以2024年第二季度为例，各地政策密集出台直接带动了新房市场找房热度的回升；而当政策出台频次降低时，市场热度亦随之回落，凸显出政策对市场情绪的即时影响。
然而，政策对低能级城市（三四五线城市）市场的调控效能相对有限。这类城市地域分布广泛，区域经济发展水平与购房需求特征差异显著，导致政策实施过程中难以实现精准适配，难以推动新房市场热度形成普遍且同步的联动效应。从2025年第一季度其他城市政策频次与新房市场热度变化的数据分析可见，尽管政策出台数量大幅缩减，但市场热度并未出现同步大幅下降。这一现象主要归因于两方面因素：一是部分城市市场已处于低位运行状态，价格下行空间有限；二是春节期间返乡置业需求的集中释放，为市场注入了额外活力。
二、楼市政策方向
1、政策类型变化趋势
从政策动态的发展脉络审视，当前金融政策出台的频次呈现出渐次放缓的态势。这一现象背后，主要源于前两年政府为激活房地产市场，主要采取了降息、降低首付款比例等调控手段，在此政策主旋律的推动下，各地政府密集出台了一系列配套政策，有效激发了购房群体的入市意愿。
然而，随着市场环境的演变，当前利率水平与首付标准已普遍触及历史低位，进一步下调的空间相对有限，这直接导致了金融政策出台频次的相应回落。
与此同时，城市更新政策正逐步崭露头角，成为当前房地产市场政策领域的新热点。这一趋势的形成，与当前政策导向的转变密切相关。城市更新政策不仅契合了当前的发展主基调，更因其能够释放出庞大的购房需求潜力而备受瞩目。其运作机制与过往的棚改货币化政策有异曲同工之妙，均是通过激发新的刚性购房需求，为楼市注入新的活力，进而助力楼市实现止跌企稳的目标。
2、金融政策研究
2025年一季度，全国各地出台的相关金融政策，主要方向以涉及到专项债收储和公积金支持购房需求的政策相关。
收储：近两年相关持续出台相关政策支持专项债对存量土地的收储以来，各地也纷纷出台相关细则完善收储的相关细则，那么这一政策也成为了当前金融相关政策中重要的一环。
从一季度的出台收储相关政策的城市来看，其中哈尔滨《哈尔滨市人民政府关于印发哈尔滨市处置闲置土地盘活存量土地若干措施的通知》和金华的《收回收购土地征集公告》，都对可收回土地进行了界定。主要是优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。并对公司破产，进入司法拍卖的地剔除在外。而哈尔滨还对收回的形式进行分类，如无偿收回、协商收回和收购的土地行为。
其次，一季度的土地收储相关政策中，也对土地收储中，也体现出了一部分城市具体的收储行为，其中广东省的具体收储力度相对最大，如广州、惠州、中山、珠海、汕尾等城市都出现在一季度具体收储的城市名单之中。
公积金：在一季度的金融政策中，公积金相关的政策持续是金融政策的主要方向。在商业贷款利率和首付比例都已下降到历史低点的情况之下，再次出现下调的空间也不大，尤其是利率水平，部分城市其商贷的利率都已接近公积金利率的情况之下，主管部门都开始叫停相关政策，从而导致其继续调整的空间也就越来越小。那么，地方政府针对公积金政策的调整自由度也会相对更高，因此各地方政府也纷纷持续降低公积金的门槛来支持楼市回暖。其中一季度就有30多个城市出台了公积金支持楼市的相关政策，四个一线城市也都出台了具体的政策。
对于各地公积金政策相关具体内容中，主要以涉及到提升贷款额度、商转公和公积金对租房的支持。对于贷款额度提升，主要是集中路劲，如临沂出台的《临沂市2025年促进经济稳健向好、进中提质普惠性政策清单》政策中，提及个人住房贷款额度上调至70-100万，并且在此基础上，多孩家庭子女贷款额度上限上浮30万，并且购买高品质住宅在上浮20万。而济南调整逻辑是住房公积金贷款额度计算由账户余额15倍提高至25倍。
还有，各地通过加大公积金的支取力度来支持租赁住房。如济南《关于进一步优化住房公积金政策的通知》提及无房职工定额租房提取额度由1200元/月提高到1500元/月，限额租房提取额度由36000元/年提高至42000元/年。
房产调控政策近十年的规定
这次会议对房地产工作着墨颇多，支持力度非常大，目标非常明确，“稳楼市”的重要性被上升到更高规格。
中房报记者 许倩 北京报道
2025年经济与楼市怎么走，备受关注。
12月11日至12日，一年一度的中央经济工作会议在北京召开。会议明确，明年要重点抓好几大重点任务，排在第一位的就是，大力提振消费，提高投资效益，全方位扩大国内需求。
从依靠出口到扩内需被放在首位，这是方向性的大改变。当前外部环境变化带来的不利影响加深，2025年扩大内需的重要程度持续上升，也是当前应对外部环境挑战的关键举措。
这次会议对房地产工作着墨颇多，支持力度非常大，目标非常明确，“稳楼市”的重要性被上升到更高规格。
一是“稳楼市”被放在扩内需的政策架构下。会议提出，实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，稳住楼市股市，稳定预期，激发活力。
楼市和股市作为居民财富蓄水池，不仅是稳预期、激发经济活力的重中之重，也是年初以来居民预期和内需持续偏弱的核心因素。通过稳住楼市股市，修复居民财富效应，促进消费复苏，将是2025年扩大国内需求的主线之一。
二是“稳楼市”被放在防风险主题下。会议提出，有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造。
房地产风险，已连续第三年被列为中央经济工作会议议题。“要守住不发生系统性风险底线，必须要先防范房地产风险。房地产无论是作为抵押物，还是融资业务，其风险与地方债务风险、金融机构风险交织在一起。要防范房地产风险，止跌回稳最关键。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读道。
可以预见，为稳住楼市，2025年政策支持力度将更大，且新政策已备好。
持续用力推动止跌回稳
9月26日，中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，奏响政策端新强音。此次中央经济工作会议再作定调，持续用力推动房地产市场止跌回稳。
两个多月时间，从“促进”到“持续用力”，凸显稳楼市的紧迫性，也说明当前市场止跌回稳仍属于初期阶段，须持续用力。这也预示着未来不仅会有新政策出台，政策力度还将进一步加大。
“我理解，稳住楼市，就是在房地产市场实现止跌回稳之后，保持住这种向好的态势，把楼市稳在一个更常态的状态上，让房地产行业继续发挥国民经济重要支柱产业的作用。”华夏新供给经济学研究院创始院长、中国财政科学研究院研究员贾康表示。因此，他预计，2025年，已有一揽子增量政策不会松劲，且后续还会加码。
2025年，如何持续用力推动房地产市场止跌回稳？此次会议，作出几个重点部署。
一是加力实施城中村和危旧房改造。
城中村和危旧房改造，不仅是新一轮增量政策的重点，也是未来实现房地产市场止跌回稳的新抓手。
新一轮城中村改造计划自去年提出以来，已经从最初的35个大中城市扩大到300个地级市，并计划新增100万套货币化安置名额，未来覆盖面还将继续扩大。
李宇嘉分析称，这35个大中城市作为房地产增量市场的基本盘，也是止跌回稳的关键变量。这些城市城中村和危旧房数量众多，新市民和年轻人群体庞大，他们中的许多人居住在城中村和危旧房中。因此，实施城中村和危旧房改造不仅是推进房地产高质量发展的新模式，也是改善新市民和年轻人居住条件的重要途径。同时，通过货币化安置还可以带动新房库存去化。
二是充分释放刚性和改善性住房需求潜力。
中指研究院政策研究总监陈文静解读道，未来核心城市限制性政策有望继续优化，包括北京、上海、深圳继续优化限购政策，取消郊区、大户型限购等；核心城市继续降低首付比例，降低房贷利率、降低交易税费等，依然具备空间。
三是合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。
这是对此前严控增量、盘活和优化存量政策的继续强调。主要原因在于，存量用地和房屋规模都比较大，且户型和用途不适应当前的竞争环境，价格也在下降过程中。如果这部分盘活不了，竞争态势一直恶化，房地产就无法实现止跌回稳。
怎么盘活？李宇嘉建议，一方面，调整规划和土地用途（如商改住、商办改公寓等）、降低或取消配建和自持比例，该项工作已在推进过程中；另一方面，就是由政府用专项债、专项借款来收回，相关配套政策将继续完善。
目前，郑州、广州等热点城市均开始发布房票安置政策，预计随着专项债、专项借款发行规模的增加，房票安置将在2025年大规模落地。
这次会议，特别强调盘活商办用房。未来，商办用房改为长租公寓、保障性租赁住房，是比较可行的路径。
四是推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。
贾康表示，要稳住楼市，仅靠政策支持还是不够的。要在中央指导精神之下，把房地产调控、一揽子增量政策与基础性制度改革结合起来，即所谓快变量和慢变量，要形成接力，形成合力。基础性制度建设，至少涉及四个方面，一是土地制度改革；二是住房双轨制改革；三是健全金融双轨制，必须要有配套的改革创新；四是必须要解决的“啃硬骨头”的税收制度改革。
本次会议还强调，大力实施城市更新、加大区域战略实施力度。
强调“大力”，意味着2025年城市更新工作，将有更大推进动作，加快完善相关规划、探索可持续的资金来源等，或是重要方向。加大区域战略实施力度，有望推动优势区域集聚更多有效资源，这也将为区域房地产市场提供支撑。
财政与货币政策“双宽放水”
房地产回稳，需要打好政策组合拳。
本次会议强调，加强财政、货币、就业、产业、区域、贸易、环保、监管等政策和改革开放举措的协调配合，完善部门间有效沟通、协商反馈机制，增强政策合力。把经济政策和非经济性政策统一纳入宏观政策取向一致性评估，统筹政策制定和执行全过程，提高政策整体效能。
对于稳地产而言，积极的财政政策、宽松的货币政策、新型城镇化政策、宏观审慎的防风险政策等，都不可或缺。明年，将迎来财政政策与货币政策“双宽”放水之年。
本次会议定调，要实施更加积极的财政政策。提高财政赤字率，确保财政政策持续用力、更加给力。增加发行超长期特别国债，持续支持“两重”项目和“两新”政策实施。增加地方政府专项债券发行使用，扩大投向领域和用作项目资本金范围。
“积极的财政政策，有助于降低城镇化成本，降低住房消费成本。”李宇嘉解读道，比如，更加积极的财政政策下，特别国债对“两重”（国家重大战略实施和重点领域安全能力建设）的支持，重点方向之一就是涉及“以人为本”的城镇化需要的基础设施、公共服务设施等投资。再比如，促进消费的政策工具箱创新，未来可能增加对生育、养育、教育等补贴支持，这些都给房地产消费带来源头活水。
民生银行首席经济学家温彬表示，2025年新增专项债券额度预计增加至5万亿元，保障基建项目新增资金需求的同时，也用于置换存量隐性债务、回收闲置存量土地、收购存量商品房用作保障性住房等。
本次会议还明确，要实施适度宽松的货币政策。适时降准降息，保持流动性充裕，使社会融资规模、货币供应量增长同经济增长、价格总水平预期目标相匹配。
中国银河证券首席经济学家章俊预计，2025年可能累计调降政策利率（即7天期逆回购利率）40～60个基点，引导5年期以上LPR（贷款市场报价利率）下行60～100个基点。全年可能累计降准150～250个基点。
李宇嘉表示，宽松的货币政策下，一方面，通过降准降息（降低LPR、降低存量房贷利率），从而降低住房消费成本。另一方面，也是更重要的，宽松的货币政策将配合更加积极的财政政策，即财政政策导向下的货币精准投放，从而产生对房地产消费基础设施，包括老旧小区改造、地下管网、教育医疗均等化投入等支持，从而间接促进住房消费。
2025年，我国经济运行仍面临不少困难和挑战，房地产将会成为一个重要的影响因子。拼尽全力稳楼市，就是稳经济。
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