基本案情：池某德（夫）与张某娇（妻）于2017年1月24日签署离婚协议书，约定原登记在池某德名下的一处房产归张某娇所有。房屋未办理过户手续。2017年3月24日池某德在家自杀身亡。2017年5月池某德生前借款纠纷债权人黄某将池某德继承人张某娇、池某两个女儿以及池某父母告上法庭，诉请继承人偿还池某欠款200万元。黄某同时向法院提起财产保全申请，查封原池某德名下家人自住房屋。后池某继承人向法院提起执行异议，认为该房屋属于家庭唯一住房，诉请法院撤销查封执行。
法院判决认为：
关于“涉案房产是否系池启德名下可供执行的遗产”的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。虽然池启德与张某双方在离婚协议中约定案涉房屋归张某所有，但是该处分行为未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，池启德仍为案涉房屋的产权登记人。因此，在池某德去世后，案涉房屋作为其遗产，本院依法查封并拍卖案涉房屋符合法律规定，并无不当。关于“涉案房产系异议人唯一住房”的问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的”之规定。本案中，申请执行人黄某同意依据上述规定为异议人池某1、池某2按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中保留租金给异议人池某1、池某2解决基本居住需要。故异议人以唯一住房为由请求法院解除查封并中止拍卖，本院不予支持。
王薇律师点评：虽然《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》》第6条规定了：对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或抵债。在司法实践中对于生活必须居住的房屋的认定是非常严格的。部分人认为只要是家庭唯一住房就属于生活必须居住的，不能强制执行，从上面的判例中可以看出这种认知显然是错误的。即使是认定唯一住房，如果债权人能够提供廉租房面积标准的住房或者从房屋变价中扣除五至八年当地房屋平均租赁标准的租金，也可以申请法院强制执行，司法在保护债权人利益前提下，同时也考虑了债务人及其家属基本的居住权，但是居住权不等于房屋所有权。
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