资产租赁增值税税率，资产租赁管理办法
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资产租赁指租入还是租出
每经记者：刘颂辉 每经编辑：魏文艺
4月22日下午，上交所举行“沪市保租房、消费与仓储物流REITs2024年度集体业绩说明会”，7家REITs原始权益人、运营管理机构和基金管理人介绍了去年业绩发展情况，并就投资者关心的问题进行了面对面交流。
在一系列扩内需促消费政策的推动下，各地零售商业项目通过引入新兴品牌、举办特色活动等各类引流措施，消费基础设施公募REITs的销售额及客流量呈现上涨态势。
其中，嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT、华安百联消费REIT和华夏首创奥莱REIT的底层资产出租率均超过95%，派息率均超过5%。已上市的另外3只消费REITs运营情况总体亦表现良好。
第一太平戴维斯中国区估值及专业顾问服务负责人黄国钧当日在接受《每日经济新闻》记者书面采访时指出，消费REITs逆势上涨本质是政策红利释放与市场理性博弈的结果，政策端打通资产证券化路径、资金端追逐确定性收益、资产端沉淀核心区位价值，三重逻辑对冲短期租金下行压力，形成独特的资本定价逻辑。
黄国钧表示，相关资产作为长线经营，在缴纳房产税和租金增值税后，政策应该适当放宽发行主体（如资产剥离）等要求，这对于纾困开发商、丰富REITs产品和壮大我国REITs市场都是有利的。
消费REITs派息率居高位
据年报披露，2024年沪市33只REITs共实现收入85亿元，较2023年同比增长35%；共实现可供分配金额62亿元，较首发预测整体达标。
其中，嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT、华安百联消费REIT和华夏首创奥莱REIT4只消费REITs的销售额及客流量在去年均呈现上涨态势。分红比例相比保租房REITs项目也更大，派息率普遍在5%以上。
如嘉实物美消费REIT去年实现收入约1.08亿元，净利润3489.19万元；期内可分配金额为6197万元，按报告期末市值计算，派息率为5.73%。
华夏金茂商业REIT去年实现收入8422万元，净利润为1408.36万元；期内可分配金额为4959.2万元，按基金募集规模，派息率为5.06%。
华安百联消费REIT去年的总收入1.03亿元，项目公司营业收入9471万元；期内可分配金额为6321万元，按报告期末市值计算，派息率为5.59%。
华夏首创奥莱REIT去年实现收入9721.15万元，净利润为2769.09万元；期内可分配金额为4405.7万元，按基金募集规模，派息率为5.83%。
“在债市（含存款利率）收益率下行、较高且稳定收益资产稀缺的背景下，REITs的大比例分红机制特性吸引机构和投资者配置。比如华安百联消费REITs年化分派率达6.10%，高于传统债券收益。”黄国钧表示。
记者注意到，华安百联消费REIT的底层资产是位于上海市杨浦区五角场商圈的百联又一城项目。五角场是上海城市副中心之一，整个商圈范围有万达广场、合生汇、苏宁易购广场等多个优质项目。
面对消费类物业市场的竞争，上海百联又一城商业管理有限公司总经理冯波表示，与周边竞品相比，该项目聚焦品质家庭的核心客群，打造引领商圈品质消费的轻奢综合型购物中心标杆，通过引入大量商圈首店及上海首店，补充商圈内缺失的服务体验业态，从而与周边竞品形成差异化经营。
物美集团副总裁兼REITs项目运营管理机构负责人刘宗仁则介绍，公司已有首家借鉴胖东来模式的自主调改店，在品类、价格以及员工服务方面进行调整，下一步的计划是成立专门调改小组，对商业项目进行调改。
投资者关注底层资产运营
每经记者注意到，在与参会REITs原始权益人、运营管理机构和基金管理人的互动交流过程中，不少投资者提到底层资产在未来运营管理中的策略问题。
在业绩说明会上，有投资者对长沙金茂览秀城周边新增两座商业项目带来的市场影响提出疑问。长沙金茂览秀城项目总经理王竹表示，两座新项目与金茂览秀城直线距离超过5公里，各自的定位不同，虽然短期内会加剧品牌拓店的竞争，但长期来看，核心商业的集群效应和提质扩容，可以整体激活消费市场。
中国金茂（集团）有限公司金茂酒商财务总监窦慧慧向每经记者补充道，除了长沙览秀城这一底层资产，中国金茂旗下还有丰富的商业资产储备，分布在南京、天津、上海、青岛等核心城市，后续计划陆续将扩募资产置入上海兴秀茂旗下。
事实上，与消费REITs在二级市场优异表现不同的是，研究机构的报告显示，目前零售商业正处在存量高企、新增供应放量、租金下调的市场周期。
据第一太平戴维斯统计，今年一季度，零售商业市场竞争日趋激烈，不仅体现在各大购物中心之间，也反映在品牌商争夺更为谨慎、趋于理性的消费者群体中。
以上海为例，一季度累计新增零售商业面积11万平方米，全市空置率环比微降0.1个百分点至11.3%，购物中心首层平均租金环比下降0.4%至每天24.2元/平方米，同比下降2.6%。此外，杭州、北京、天津、广州、深圳等城市，亦通过降低租金来提升项目的出租率。
据仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻介绍，一季度零售商业市场竞争激烈且租赁势头放缓，市场情绪谨慎，零售租金整体仍处于下行通道。面对激烈的市场竞争和挑战，一些业主方和运营方正尝试从项目重新定位、翻新改造、业态组合调整和主题营销赋能等多方面进行积极调整，以提升项目整体表现。
在此市场情形下，零售商业开发商是否应该争相将项目推向REITs市场？黄国钧分析指出，商业REITs对项目有严格的筛选要求，但并非所有同类零售商业地产都可以发行，核心要求包括资产合规性、项目产权清晰、收益稳定与规模要求、非特许经营类项目需满足3年运营盈利或现金流为正、发起人需为独立法人且不得涉足住宅开发等。除了满足以上关键指标，还有其他细节要求。
“目前很多核心区优质稳定的经营性资产未能入池，主要与增值税无法规避有关。”在黄国钧看来，并不是所有零售商业都满足发行要求。当前零售商业REITs发行受阻的深层次原因在于资产质量与金融工具属性之间的结构性矛盾。
“总的来说，REITs就像商业地产的‘上市’，不是所有项目都能达标。现在能发行的都是‘学霸’（地段好+运营稳+证件齐），大部分项目还在‘补考（提租金+改业态+办手续），还有出身之分。”黄国钧补充道。
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每日经济新闻
资产租赁是什么意思
第三篇：资产租赁服务，租赁发展新阶段
租赁业务发展从租赁1.0（租借或经营租赁）发展到租赁2.0（融资租赁）再到租赁3.0（资产租赁服务）是根据市场变化、监管变化、科技变化而自然发生、不断进化的。资产租赁服务是租赁高质量发展的新阶段。
在这个阶段，资产租赁服务存在的意义是“帮用户赚钱或者省钱”。
在租赁1.0和租赁2.0阶段，租赁的本质是从用户处赚钱，无论用户经营如何，租赁租金必须按时按照固定支付。租赁公司和用户并没有形成收益共享、风险共担机制。但是在租赁3.0阶段，租赁公司利用科技和技术能力，建立租赁生态，通过资产租赁服务，实现“帮用户赚钱或者省钱”，进而有资格和用户进行收益分享。
目前许多中小企业，大都在市场上单打独斗，在行业生态中处于劣势；由于技术能力不够，常常难于提升企业综合管理，容易出现资源浪费或者订单获取艰难的情况。
融资租赁公司大都资金实力雄厚，股东背景强大，员工专业素质高，这种优势使租赁公司在赋能用户，“帮用户赚钱或者省钱”方面大有可为。将融资租赁公司从“融资租赁”转型为“资产租赁服务”才是租赁公司回归租赁本源，长盛不衰的根本途径。
租赁公司开展资产租赁服务可以从四个关键因素入手：
租赁物的选择。租赁物的选择必须专业专注，不能如融资租赁一样什么都做，更不能把租赁物仅仅作为融资合法合规的一个工具。需要选择固定租赁物或者特定领域的租赁物。比如装备领域：可以选择具有数字化管理模块、具有专业技术能力、通用化、拆卸移动方便、容易再利用的设备作为租赁物，如数控机床、数字实验设备、储能电站、节能设备、无人装备等；不动产领域：住房、商铺、标准化厂房、标准化管道等都是资产租赁服务比较好的租赁物。打造科技应用平台。为了对租赁资产进行管理以及为用户提供增值服务，需要打造科技应用平台。重点建设三个平台。一是业务应用科技平台，二是生态平台，三是区块链平台。利用科技平台，对内服务于业务开展，管理好租赁资产；对外向用户提供资产使用管理服务，使用户能借助科技平台实现对自己设备应用进行全面管理；利用生态平台，建设覆盖租赁资产全生命周期和上下游的客户生态圈，让承租用户在这个生态中能进行产业合作与价值输出；区块链平台，将生态中合作伙伴的贡献与收益关联，实现收益共享、风险共担，使所有合作伙伴能随着平台的发展共同成长。3.掌握租赁资产关键技术。在租赁资产专业化的基础上，掌握租赁资产的关键技术，帮助用户解决租赁资产使用过程中的技术问题，通过向用户实现资产租赁相关的技术输出，可以和用户建立长期持久合作，并获取技术服务收益。
4.融合多业务模式。在资产租赁服务中，针对用户的不同需求，既可以提供简单的租赁如租借、经营租赁，也可以提供融资租赁，还可以提供资产租赁服务、租赁资产托管、用户技术咨询、人员优化成本共享等。服务的多样化会带来收益来源多样化。比如可以获取利息收入、技术服务收入、帮用户赚钱或者省钱的分享收入、资产经营收入、资产管理收入、订单导流分成等。多业务模式带来的多种收入来源，能摆脱当前的低利差模式；可以增加服务收益，大幅提高租赁公司综合收益水平，同时因为专注于特定租赁物开展资产租赁服务，也有助于通过专业能力降低业务风险。
未完待续，请关注第四篇
第四篇:以工商业储能行业为例探讨资产租赁f服务发展思路
资产租赁合同范本
第四篇、以工商业储能为例探讨资产租赁服务思路
目前分布式工商业储能电站可能比较适合开展资产租赁服务。
首先、从储能电站看，分布式储能电站价格基本稳定，后续如果电池价格上涨，不排除有增值空间；同时，储能电站高度依赖于数字化管控，既方便掌握电站的运行状况，又方便科技平台搭建，还可以通过用户用电情况，了解企业生产经营状况；租赁物具备资产租赁服务的基础。
其次、从科技能力看，储能电站需要科技支撑。从电站管理到电站运维，从电站聚合到后期的虚拟电厂，都离不开科技平台。目前市场已经有专业的科技公司或者租赁公司开始尝试搭建科技平台、开放应用，并聚合资源，建立虚拟电厂。
再次、储能电站具有相应技术含量，可以向用户进行技术输出。储能电站不是企业的核心资产，但是自身具有相应技术含量。通过储能电站，整合综合能源技术，可以为企业提供综合能源管理服务，协助企业进行绿色转型，真正展现出租赁公司的技术整合价值。
最后、业务模式可以多样化。尽管目前储能电站依然以融资租赁为主，但是经营租赁、风险分成、供应链融资等都开始出现，而且随着用户数量增加，租赁公司科技平台搭建和技术能力提升，电站托管、用户绿色转型服务咨询、综合能源服务、用户之间的价值共享、虚拟电厂应用等增值服务都可以随之而来。
一个通过储能电站资产租赁服务搭建的科技平台，聚合了众多中小企业，对用户可以提供能源综合服务和技术输出、对社会可以提供虚拟电厂聚合、对租赁公司能实现向资产租赁服务转型，这样的科技型、专业型、生态型的租赁公司会不会成为租赁3.0阶段最有核心价值的租赁公司呢？
参考储能电站的思路，其它具有数字化能力的设备资产租赁是不是也可以向科技型、专业型、生态型发展呢？
如果说租赁1.0阶段的租借或经营租赁是以资源共享提高效率为主；租赁2.0阶段的融资租赁以融资为主，那么租赁3.0阶段的资产租赁是则以服务为主。
资产租赁服务的价值不在于效率有多高，响应有多及时，而是在于通过资产租赁服务，能实实在在“帮用户赚钱或者帮用户省钱”，租赁公司的资产租赁服务收益来源于和用户分享“租赁公司帮用户多赚的钱或者帮用户省下来的钱”。对用户来讲，是不是更愿意和这样的租赁公司长期合作并且愿意支付更合理的服务费用呢？
只有建立在科技和技术上的资产租赁服务，将租赁1.0和租赁2.0的优势融为一体，通过“帮用户赚钱或省钱”，把自己打造成科技型、专业型、生态型的租赁公司，也许才是租赁公司真正的高质量发展之路吧。
固定资产租赁
在“先用后付”“信用租赁”等新消费模式推动下，手机等电子产品租赁服务市场逐渐兴起。这一模式让消费者以较低成本享受产品使用权，同时为租赁企业开拓了增量市场。然而，行业快速扩张下，乱象也随之滋生。
中消协近日公布的一季度投诉典型案例为行业发展敲响警钟。内置监管软件限制功能、不当催收、租金纠纷等问题，让信用租赁陷入信任危机。一边是新兴需求，一边是监管滞后，如何平衡创新与规范？当务之急是为行业发展划定“规矩红线”，让信用租赁在制度框架内健康生长。
当前，信用租赁领域缺乏统一的信息披露标准，租赁企业普遍自行拟定合同模板，条款设计侧重保护自身权益，消费者议价空间有限。设备功能限制、费用构成等关键信息模糊不清，隐私保护、催收规范等制度约束缺位，不仅使消费者权益易受侵害，更动摇了信用租赁的市场根基。
规范市场秩序，需从强化信息披露与合规管理入手。租赁平台须承担主体责任，要求商家清晰公示租金计算方式、违约责任、维修义务等核心条款，保障消费者知情权。监管部门应加快出台行业标准，建立电子租赁产品准入机制，将数据采集范围、催收行为边界等纳入法治化轨道。中办、国办近日印发的《关于健全社会信用体系的意见》明确提出培育信用服务市场，为规范信用租赁行业提供了政策指引。通过完善信用信息共享机制、将租赁履约记录纳入征信体系，既促使企业规范经营，也引导消费者理性履约。
信用体系的价值往往是双向赋能。平台应通过信用评分筛选优质用户以降低违约风险，消费者也需通过资质审核、口碑评估选择合规平台。签订合同前，消费者应逐条审阅条款，重点关注提前退租、设备损坏等责任约定；验收设备时，需留存外观、配置等验机凭证，避免纠纷。唯有供需双方共同坚守契约精神，才能实现信用租赁“轻资产模式”背后的“重信用价值”。
信用租赁消费的兴起并非偶然，是信用体系建设与社会诚信水平提升的产物。构建可信的租赁生态，需以制度刚性划定行为边界，保障这一新型消费模式持续释放活力。（本文来源：经济日报 作者：李思雨）
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