房产交易流程全过程,中介房产交易流程

房产交易流程全过程，中介房产交易流程

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房产交易流程详细步骤

为什么先查资格？
在实际购房过程中，常有购房者因未提前确认资格而遭遇定金损失。比如，有购房者在交了定金后才发现社保断缴，导致购房资格受限，定金难以追回。所以，提前自查购房资格至关重要。

自查清单：
✅ 登录本地住建局官网，仔细研读当地的房地产政策，明确对购房者的资格要求，比如社保缴纳年限、户籍限制等。
✅ 通过支付宝等正规渠道查询自己的社保/个税连续缴纳证明。
✅ 准备好婚姻状况证明，尤其要注意，在某些城市，离婚后需满一定年限才能再次购房。
✅ 关注特殊人才引进政策，部分新一线城市为吸引人才，会提供购房补贴等优惠政策。

避坑指南：
⚠️ 不要试图通过假离婚来获取购房资格，目前银行已接入民政系统联网核查，一旦发现，不仅购房计划泡汤，还可能面临法律风险。
⚠️ 赠与房产也算名下套数，某些二线城市已出台“认房又认赠”新规，在购房前一定要了解清楚。

黄金选房公式：
地段（40%）+ 开发商（30%）+ 户型（20%）+ 价格（10%）。地段决定了房子的增值潜力和生活便利性；开发商的信誉和质量保障至关重要；户型直接影响居住舒适度；价格则要在预算范围内合理选择。

开发商红黑榜（数据可参考专业房产研究院报告）：
爆雷房企可能存在资金链断裂、项目烂尾等风险，购房时要谨慎避开。
交付力强的房企能让购房者更安心，可参考过往项目的交付情况和业主评价。

户型避坑指南：
❌ 避免选择奇葩户型，如手枪型、跑道型、三角形户型等，这些户型空间利用率低，居住体验差。
✅ 优先选择南北通透的户型，其次是纯南、东南、东、西、北朝向。

砍价技巧（实测有效）：
在集中开盘日与开发商谈判，此时开发商为了冲业绩，可能会在价格上做出一定让步。
找中介返佣，部分中介为了促成交易，会返还一定比例的佣金给购房者，最高可返3%左右。

首付计算：
▶️ 首套房首付比例因城市而异，部分城市最低可至15%，但也有城市仍保持在20%及以上。
▶️ 购买二手房时，要注意评估价的影响，实际首付可能高于合同约定比例。

贷款方案对比：

购房者可根据自己的经济状况和还款能力选择合适的贷款方式。

隐藏成本清单：
维修基金：高层住宅一般按每平方米X元收取，别墅按每平方米X元收取。
契税：首套房面积90㎡以下按1%征收，二套房按X%征收（具体比例因城市而异）。
抵押登记费：一般为80元/件。

合同审查清单：
1️⃣ 明确交房时间误差赔偿条款，如果开发商逾期交房超过一定天数，购房者有权要求退房并获得赔偿。
2️⃣ 约定面积误差处理方式，面积误差在±3%以内时，多退少补；超过3%时，购房者有更多选择权。
3️⃣ 将精装标准明细写入合同，明确装修材料的品牌、型号等，避免开发商以次充好。
4️⃣ 确定产权证办理时限，如果开发商逾期未办理，需每日按万分之X的比例赔偿购房者。

录音取证技巧：
对于销售人员的口头承诺，要全部录音留存，一旦发生纠纷，这些录音可能成为重要证据。
沙盘、宣传册等资料也要拍照留存，因为广告内容在法律上可视为合同要约。

征信优化攻略：
❌ 避免信用卡分期、申请网贷以及频繁查询征信，这些行为可能会影响个人征信评分。
✅ 提前6个月结清小额贷款，保持良好的信用记录。

利率谈判话术：
在与银行沟通时，可以尝试说：“其他银行给我X%的利率，你们能做到吗？”实测部分银行会当场给出更优惠的利率。

公积金使用指南：
组合贷比纯商贷能节省大量利息，购房者可详细了解组合贷的申请流程和条件。
公积金余额可用于还贷，减轻还款压力，具体操作流程可咨询当地公积金管理中心。

专业验房工具（总价＜200元）：
空鼓锤：用于检测墙面是否存在空鼓现象。
相位检测仪：检查电路是否正常。
2米靠尺：测量墙面、地面的平整度。

必查项目清单：
✅ 门窗密封性：可使用打火机测试，观察火焰是否有明显晃动。
✅ 下水道通畅：倒水测试，看水流是否顺畅。
✅ 电路相位：使用专业仪器进行检测。
✅ 闭水试验：在卫生间、厨房等区域蓄水48小时，检查是否有渗漏现象。

办证费用清单：
住宅：登记费80元 + 印花税5元。
商铺：登记费550元 + 印花税0.05%。

产权转移风险：
⚠️ 警惕开发商将大产权证抵押的情况，这可能导致购房者无法及时办理产权证，甚至面临产权纠纷。
⚠️ 继承、赠与房产再出售时，税费可能高达20%，购房者在接受房产时要充分考虑后续的交易成本。

装修预算分配：
️ 硬装、软装、电器的预算比例可参考5:3:2，但具体分配可根据个人需求进行调整。
装修过程中要警惕隐藏增项，尤其是水电改造部分，超支30%是常见现象，在签订装修合同时要明确增项的范围和价格。

甲醛治理真相：
绿萝、柚子皮等民间方法对甲醛治理基本无效。
✅ 可采用工业风扇加速空气流通、提高室内温度和湿度促进甲醛挥发，并请专业机构进行检测。

入住仪式感：
不同地区有不同的入住习俗，如跨火盆、放礼花、开财门等，购房者可根据自己的喜好选择合适的方式，为新家增添喜庆氛围。

个人房产交易流程

（接上期）

无论是一手房还是二手房，基本流程都一样，主要分以下6个步骤

选房看房的注意事项，可以查看我们以往的文章，基本上讲到很多东西了，剩下的就是买适合自己的房子

买房须知的18个常识是什么？

买房子的时候，一定要查房产证，必须注意这些问题

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买房子的时候，一定要查房产证，必须注意这些问题

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合同签订的注意事项，主要是二手房的，一手房你没啥好注意的，尤其是一线城市，新房都是开发商拟定的格式合同，这时候的开发商是爸爸，你爱签不签，你谈条款就“下一个”。不过你也可以放心，不会有很过分的霸王条款的，他们签合同主要就谈钱，就只关心你的付款方式和付款时间。你留个尾款，收房的时候给行了。

二手房的合同就复杂了，主要以下几点

必须确认房东身份

以前签二手房买卖合同的时候，冒牌房东的事情太多太多了，最后搞到买房的下家房财两空。所以签合同之前，必须查看房东的身份证件，身份证，户口簿是一定要看的，核对信息，信息一致很重要，面谈的时候呢，多向房东直接询问房子信息，比如房子地址，物业情况，隔音采光，从家到菜场走过去要多久？警察局，医院，车站，超市等等各种配套都在哪里？怎么走？这种问题一般假房东不知道的，当然，这些问题你也要做好功课，不然你也不知道问了白问，你可以向周围邻居打听，也可以在中介陪同看房的时候去走一遍，记一下位置。

必须约定付款过户时间

买卖房产中涉及到的几笔款项分别为：定金+首付款+尾款，有贷款的话再加上贷款。

定金

定金是在看房后，决定要买房了，首先支付的款项，一般就几万，2-5万，定金付的越多，表明购买意向越足。这里要注意区分定金和订金的区别，定金在发生违约，需要解除合同的时候，是不退款的。二手房里，房东如果收了定金，那他违约不卖是要赔钱的，但是这不是说这套房他就一定要卖给你了，如果你们定的房价是500万，定金5万，另外一个客户出520万买他的房子，那他即使2倍赔给你，他也会违约的，不过这种情况很少发生，除非居间方搞鬼。那如果是你（购买方）要违约不买的话，那房东是可以不退款的，这笔钱你就等于送给房东了。而订金不一样，如果发生违约，无论房东还是购房者不想卖，或者不想买了，那收订金的那一方是必须要如数退还的，赔不赔是另外一回事。所以，付款的时候，你得看清楚了，定金和订金需要特别注意。

首付款

首付款的支付绝大多数都是在签订买卖合同的当天，很少有签完合同再过几天支付的。开发商肯定不干，真实的二手房交易，也没房东愿意的。首付款不是不变的，它会根据当时的购房政策灵活变动的，跟一套房，两套房的认定有关，牵涉到贷款的话，被银行要求提高首付比例这种情况也是存在的。首付比例基本范围在总房价的20%-40%。想当年还有0首付的时候，真的是天上掉馅饼，不过这种事我们就不展开了。

贷款

买过房贷过款的人都知道，这是个漫长的，折磨人的，无比纠心的过程，就怕自己贷款有问题，那赔款就赔大了。所以如果要贷款的话，尽量设定个宽裕的时间，一手房有规定的时间，二手房你需要和房东商量，尽量多一点。

现在房价不像以前，现在动不动500万，1000万的总价，没几个人能一次性付款，绝大多数都是要贷款，而且现在的人不像以前，现在有钱也会选择贷款，这当中的好处实在是太多了。讲到贷款就要牵涉到银行审批了，银行对个贷的审批主要就是2个：房子和贷款人。这里我们简单说一下，这个问题的内容太多了，银行从业资格证有专门的考试的。

房子主要就是：总价，房龄。这里的总价，对银行来说并不是你们合同价格，是经由第三方房产评估公司出具的独立报告上的价格，叫评估价。这评估价跟你的贷款比例有着密切的关系，无论你合同上写的价格是多少钱，你最终贷款的比例是按照评估价算的，比如买卖合同上500万的房子，你首付100万，想贷款300万，比例达到了6成（60%），但是你经过评估公司的评估，这房子就值300万，你说银行怎么可能给你300万全款的贷款？如果按贷款6成来算的话，银行最多就只能给你180万的贷款，剩下的120万你要自己筹。在买卖合同已经签订的情况下，你若是筹不到这120万，你势必面临违约，要赔偿。所以这评估价直接影响你是否能顺利贷款，是否能完成交易。还有房龄，房龄关系到你能借多少年，每个月月供需要还多少，直接影响你贷后的生活质量。如果房龄很长了，买的是老房子，那你贷款年限就会短，你每个月的月供就要多，你生活质量肯定就下降了。反之亦然，如果房龄很短，是新房或者次新房，那你贷款年限就能长，你每个月的月供就能少，你生活质量下降的就不多。为什么这样讲，因为房龄+贷款年限<=30年/40年，房龄怎么算？看产证，2000年竣工的房子，至今的房龄是20年，那么你贷款就只能贷10年/20年。所以，一般买一手房的，都能贷足年限。而要买老房子，贷款金额很大，低啊款年限又很短的，那就要充分考虑自己的还贷能力了。

这房子的情况还是死的，基本数据就那样，谁买这房子，这房子都这样。贷款人就千差万别了，所以贷款审核其实主要是贷款人。

贷款人的审核是个很复杂的工作，这里有张表，大家可以看下

他会对贷款人的基本信息做个详细的打分，这直接影响到贷款人的贷款额度，还是上面那个500万的例子，即使你评估报告上的价格是500万，也不代表你就能贷款300万，这只是说明你贷款上限满足了而已，具体审批能给你多少额度，还要综合审查你的信用评分。这张表主要涉及到这4方面：

1】基本信息

包括年龄，性别，户籍，教育程度，职业/单位，职位/职称，现单位工作时间，婚姻状况，配偶职业/单位，配偶职位

2】偿债能力

包括现住房产权性质，拥有固定资产（自有房产和汽车）情况，个人年收入，家庭人均年收入，负债比率，保险

3】面接印象

信贷员直觉（像不像不还钱的人）

4】信用程度

包括个人贷款记录年限，个人贷款累计有效违约率

这张表格不是绝对的，但是基本上涵盖了主要审核对象，感兴趣的话可以留言索要完整表格。这样方便你了解自己能被银行打多少分。分数过低的，你基本可以放弃贷款了。信贷员审核当然没这么简单，而且这些东西不是你说我就信的，信贷员一般会在办理贷款的时候让你签一张授信查询同意书，就是你授权给银行，同意银行查询你本人的征信。一般你买二手房要贷款，委托中介的话，好点的负责任的中介都会提前给你找信贷员，提前查询，这样可以避免你签好合同，因为自身征信问题而贷不出款导致违约赔钱的尴尬。你自己要查询的话也是完全可以的，可以通过以下链接https://ipcrs.pbccrc.org.cn/，访问中国人民银行征信中心，注册登录查询即可。但是切忌不要没事就查一个玩玩，你多次反复查询也会影响到你的贷款审核，没事就不要随便查。

审查贷款人的核心就是征信报告，那核心中的核心，其实是资产证明，通俗点说，你只要能向银行证明你有钱，不会不还，一般银行放款都没问题的，贷款人的审核不仅影响贷款额度，还影响贷款利率，而且审核中还有个信贷员印象，信贷员的眼睛毒的很，不是你靠衣着打扮能骗过去的，关于如何和信贷员沟通，怎么提高自己的印象分，在这个房地产入门基础知识的篇章里就不展开了。

（未完待续）

上海房产交易流程

房屋买卖必定会涉及到房产的过户，也只有完成房产的过户，购房者才能真正拥有房屋的产权。那么房产过户的手续有哪些呢?今天，小编就为大家介绍下房产过户的流程和手续。

1、签订房屋买卖合同

签订房屋买卖合同是房屋交易的第一步，也是完成房屋过户手续的重要一步。如果是二手房交易的话，除了签订房屋买卖合同，还需拥有房屋的不动产证和土地使用证才能进行交易和过户手续。

房屋买卖合同中要注明的基本信息有：双方当事人的姓名或名称住所，房地产权属证书名称和编号，房地产坐落位置、面积和四面界限，土地宗地号（土地规划局批准的每宗土地使用权证的编号），土地使用权取得的方式及年限，房地产的用途或使用性质，成交的价格及支付方式，房地产交付使用的时间，违约责任，双方约定的其他事项。

2、提出过户申请

房屋交易双方在签订购房合同之后，要尽快到房地产管理部门进行过户申请。

大家都知道过户这件事宜早不宜迟，政策的变化及资金的安全都在与时间做斗争，所以一般情况下要在自签订买卖合同起30日内共同提出申请，需要携带的证明有：当事人的合法身份和收入证明、转让合同等。

3、房地产管理部门对房屋进行测绘和评估

房屋交易双方提出的房地产过户申请在房地产管理部门的审核下，会在15日内作出是否受理申请的回复。如果通过了审核的话，便会有专业的人员根据需要对房屋进行测绘取证和房屋评估。这些勘察测绘和评估的结果会记录在案，以方便房屋登记备案，为房屋以后进行后续交易提供数据支持，也方便对房屋信息进行溯源追踪。

4、缴纳税费

房屋交易无论是新房还是二手房，除了缴纳基本的房款之外，还要缴纳一定的税费，这是拿到不动产权证的前提。对于过户来说，也是必不可少的步骤。

期房交易要缴纳契税和住房维修基金费用，二手房交易要缴纳契税，房屋非满五唯一的还要缴纳增值税和个人所得税。具体收费细则可以咨询房地产管理部门。

5、核发过户单，领取不动产权证

房产过户本质上是房屋所有权的转移，所以最终要以拿到房屋的不动产证为目的。当以上一切手续办完之后，房地产管理部门就可以核发过户单了，购房者也可以等待领取不动产权证了。

领取不动产证需要携带的资料有：过户手续、买卖合同（原件）、双方当事人身份证原件及复印件、房屋拥有权登记申请书（收件窗口领取）。

（来源：三秦房产网 转自：济南中院）

（此文不代表本号观点）

二手房公司房产交易流程

买房是一个复杂的过程，涉及多个环节。清晰了解整个流程，能让购房者少走弯路，顺利拿到房产证，拥有属于自己的房子。

一、前期准备

1. 明确购房目标：思考买房是为了自住还是投资。自住要结合家庭情况，如人口数量、是否有孩子上学需求等，确定房屋面积、户型和地段。投资则要关注房产的增值潜力，考虑地段的发展前景、周边配套等因素。

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2. 制定购房预算：根据家庭收入、存款和负债情况，确定可承受的房价范围。除首付外，还要预留足够资金支付契税、维修基金、物业费等费用。同时，评估自己的还款能力，选择合适的贷款方式和还款期限。

二、看房选房

1. 寻找房源渠道：可以通过线上房产平台（如贝壳、安居客等）、房地产中介公司、售楼处现场、朋友推荐等多种方式寻找房源。线上平台方便快捷，能快速浏览大量房源信息；中介公司可以提供专业服务和独家房源；实地到售楼处能直观感受楼盘环境。

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2. 筛选房源：根据预算和需求，筛选出符合条件的房源。重点关注房屋的地段、楼层、朝向、户型、小区环境和周边配套等。比如，喜欢安静的购房者可以选择不靠马路的楼层和户型；有老人和小孩的家庭，要关注小区是否有完善的休闲设施和无障碍通道。

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3. 实地看房：对筛选出的房源进行实地考察。检查房屋质量，包括墙面是否平整、有无裂缝，门窗是否密封良好，水电线路是否正常等。观察房屋采光和通风情况，感受实际居住空间。同时，了解小区的物业管理水平、停车位数量、绿化情况等，考察周边的交通、商业、教育、医疗等配套设施是否完善。

三、确定房源

1. 议价谈判：如果对房源满意，就可以与房东或开发商进行价格谈判。了解周边类似房源的成交价格，以此为依据提出合理的价格。可以从房屋存在的小问题、市场行情等方面入手，争取更优惠的价格。对于新房，还可以询问是否有优惠活动、赠品等。

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2. 签订认购协议：双方就价格和其他条款达成一致后，签订认购协议，并缴纳定金。认购协议中要明确房屋价格、定金金额、付款方式、签约时间等关键信息。注意定金的性质，如果购房者违约，定金通常不予退还；如果卖方违约，要双倍返还定金。

四、签订购房合同

1. 准备签约资料：购房者需要准备身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、收入证明、银行流水等资料。如果是贷款购房，还需要提供贷款相关资料。

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2. 审核合同条款：购房合同是保障购房者权益的重要文件，要仔细阅读每一项条款。重点关注房屋基本信息（如地址、面积、户型等）、价格及付款方式、交房时间、质量标准、违约责任等内容。对于不理解的条款，及时向开发商或中介咨询，必要时可以请律师协助审核。如果发现不合理条款，要及时提出修改意见，与卖方协商解决。

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3. 签订合同：确认合同条款无误后，双方签字盖章。如果是购买期房，还需要进行合同备案，以保障购房者的合法权益。

五、办理贷款（如需）

1. 选择贷款银行：根据自己的需求和银行的贷款政策，选择合适的贷款银行。可以对比不同银行的贷款利率、贷款额度、还款方式、审批速度等因素。

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2. 提交贷款申请：向银行提交贷款申请资料，包括身份证、户口本、收入证明、银行流水、购房合同等。银行会对购房者的资质进行审核，包括信用状况、还款能力等。

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3. 等待审批结果：银行审核通过后，会通知购房者签订贷款合同，并办理抵押登记等手续。如果审核不通过，购房者需要根据银行的要求补充资料或调整贷款方案。

六、缴纳税费

1. 了解税费项目：买房需要缴纳的税费主要有契税、印花税、维修基金等。契税根据房屋面积和购房者名下房产套数不同，税率有所差异；印花税一般为房屋总价的0.05%；维修基金用于小区公共设施的维修和养护，缴纳标准由当地政府规定。

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2. 缴纳税费：在规定时间内，到相关部门缴纳税费。缴纳完成后，会取得完税凭证，这是办理房产证的重要资料之一。

七、验房交房

1. 验房：房屋竣工后，开发商会通知购房者验房。购房者可以自行验房，也可以聘请专业的验房师。重点检查房屋质量问题，如墙面地面是否空鼓、门窗是否能正常开关、水电是否畅通、房屋面积是否与合同一致等。如果发现问题，及时记录并要求开发商整改。

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2. 交房：验房合格后，购房者与开发商办理交房手续。领取房屋钥匙、住宅质量保证书和住宅使用说明书等资料。同时，结清物业费、水电费等相关费用。

八、办理房产证

1. 准备办证资料：需要准备身份证、购房合同、完税凭证、房屋竣工验收证明等资料。

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2. 申请办证：向当地不动产登记中心提交办证申请，填写相关表格。不动产登记中心会对资料进行审核，审核通过后，购房者需要缴纳一定的登记费用。

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3. 领取房产证：经过一定的办理周期（通常为几个工作日到几周不等），购房者就可以领取房产证，标志着房屋正式归购房者所有。

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