案情简介
2018年1月27日，某商贸公司与某房地产公司签订房屋认购书，其中约定：购房人认购某小区19幢1901-1904号房屋，认购总价为550万元，签订认购书时付定金20万元。认购书签署后，购房人应在2018年8月1日前持本房屋认购书及相关材料至售楼处签约，购房人逾期未签约，房地产公司可将房屋另行处置，购房人所付定金不予退还。当日，某商贸公司依约支付了20万元定金。后因双方对赠送阳台问题无法达成一致意见，一直未签订正式的商品房买卖合同。2018年10月12日，某房地产公司向某商贸公司发出通知，称其未依约签订商品房买卖合同已构成违约，20万元定金不予返还。某商贸公司诉至法院，要求某房地产公司返还定金20万元。
法院经审理认为，某商贸公司与某房地产公司签订的认购书的性质为预约合同，是双方对交易房屋相关事宜的初步确认，但对交房时间、办证时间、违约责任等影响交易的重要内容没有明确约定，不能认定为房屋买卖合同。认购书签订后，双方就签订的商品房买卖合同进行了诚信磋商，因双方对赠送阳台问题无法达成一致意见导致商品房买卖合同未能签订，属于不可归责于双方的原因。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，某房地产公司应将定金返还某商贸公司，法院遂支持了某商贸公司的诉请。
律师提示
中小企业经常在购买房屋、货物等购销关系中，应卖方要求支付定金，当出现各种特殊情况导致无法履行合同时，定金如果无法返还，就会造成经济损失。那么，定金真的就无法返还吗？
定金是指当事人为了保证债务的履行，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金应当以书面形式约定。定金合同为实践性合同，不实际交付定金则合同不生效，交付多少定金则成立多少定金的定金合同，但当事人约定的定金数额不得超过合同标的额的20%。定金合同债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。
“定金罚则”为给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金罚则适用于一方当事人不履行约定债务的情形，因此，确定定金所担保的债务至关重要。
如果主合同为预约合同，那么合同约定的债务（义务）是双方进行友好协商以保证日后订立正式的合同。本案即属于此种情形。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。如果主合同为本约合同，那么合同约定的债务（义务）是履行合同约定内容，不履行则应适用定金罚则。
从学理上说，定金可分为立约定金、成约定金、解约定金和违约定金等，如无特别约定，定金一般指违约定金。因此，笔者建议在签订定金合同或者条款时，仍应对适用定金罚则的具体条件进行约定，以更好地维护当事人权益。
法律规定
1.《中华人民共和国民法典》
第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
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