案情简介
2016年8月31日，某房地产公司与某幼儿园签订了《房屋租赁合同》，约定：“某房地产公司将昆明市某小区11幢一、二层房屋租赁给某幼儿园使用，租赁期限自2016年8月31日至2017年8月31日止，租金为80万元；合同期满后，双方仍有意合作，在同等条件下优先考虑乙方（某幼儿园）”。合同履行期届满后，由于双方就续租事宜不能达成一致，某房地产公司诉至法院，要求某幼儿园返还房屋并支付逾期占有使用费。
某幼儿园辩称，双方自2012年合作至2017年，租赁期间幼儿园一直积极履行合同义务，双方此前签订的租赁合同确实于2017年8月31日到期，但合同明确约定在租期届满后在同等条件下某房地产公司应当优先向某幼儿园出租房屋。合同到期后双方就续租问题多次协商，但因某房地产公司提出在去年租金的基础上上涨40万元的租金，该要求明显超出了幼儿园的承受能力及物业实际租赁价格，希望继续租赁涉案房屋，并愿意与某房地产公司就租金进行协商。
法院经审理后认为，民法典第七百三十三条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，虽《房屋租赁合同》中约定“合同期满后，双方仍有意合作，在同等条件下优先考虑乙方”，但该条款约定某幼儿园所享有的优先承租权系以双方仍有意合作为前提，现某房地产公司已明确表明其不再续租，且本案并无证据证明某房地产公司欲与第三方签订租赁合同并在同等条件下拒绝与某幼儿园续约，某房地产公司并未侵犯某幼儿园的优先承租权，现租赁期限已经届满，且庭审时双方仍未能就续租达成一致意见，某幼儿园应当返还并搬离涉案房屋并支付逾期占有使用费。法院遂判决支持了某房地产的诉讼请求。
律师提示
中小企业在租赁房屋经营时，往往涉及大额的装修装饰资金投入，想长期租赁房屋。而房东基于房屋租金上涨、出售或自用等考虑，只愿短期出租房屋。房东（出租人）作为房屋所有权人或使用权人，在租赁关系中占有绝对优势，因此，房屋租期届满后，如何保障承租人的续租权是值得思考的问题。
1、优先承租权（优先续租权）
根据民法典第七百三十四条之规定，优先承租权，是指在房屋租赁合同中，租赁期限届满，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得的继续租赁的权利。值得注意的是，原合同法只规定承租人享有“优先购买权”，没有规定优先承租权，民法典首次明确规定了承租人的优先承租权。
优先承租权是一种附限制条件的权利，在同等条件下才享有。“同等条件”包括租金金额、支付方式、支付期限及其他交易条件，在实务中不一而足，容易引起争议，因此，笔者建议，在租赁合同中对同等条件内容尽可能的作出具体约定。
承租人行使优先权的前提是出租人仍有出租意愿，如果出租人不再对外出租，承租人的优先承租权将不复存在。实务中，会出现出租人为了涨价而声称不对外出租，在与原承租人搬离房屋后，又将房屋另行出租的情形。因此，笔者建议，在租赁合同中约定“出租人在不与原承租人续租后一定期限内不得再行对外出租”的条款。
出租人未通知原承租人，直接另行出租给第三人时，法院一般会认定出租人违反的优先承租权的约定。但如果出租人将房屋出租给善意第三人，基于合同相对性原则，原承租人不得要求该租赁关系无效，只能要求出租人承担违约责任。因此，笔者建议，应对行使优先承租权程序作出约定，同时设定严厉的违约责任，以对出租人违约形成威慑，在出租人违约时也能使原承租人得到足够的赔偿。
2、自动续约权
很多中小企业为了达到长期租赁的目的，保障经营环境的稳定性，经常在租赁合同中设定自动续约的条款。经笔者查阅实务判例，在租赁合同中约定“……，可自动续约（顺延）”，可能会被法院认定为自动续约仅是可以，出租人也可不同意续约；约定“……，自动续约”，则可能会被法院认定为对续约期限等约定不明，视为不定期租赁，原承租人的权利都难以保障。因此，笔者建议，在租赁合同中明确租期满后“应当”自动续约，并约定自动续约的期限、租金等具体内容。
3、不定期租赁
在租赁关系中，承租人由于对法律规定的不了解，认为只要交钱就可以无限期租赁，或者得到了出租方的口头承诺，形成很多没有书面租赁合同的租赁关系。根据民法典第七百三十四条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。也就是说，作为优势地位的出租人在没有书面租赁合同时，可随时解除租赁关系，要求承租人搬离，承租人面临极大的不确定性和风险。
可见，保障承租人的续租权在实务中很难实现。笔者建议，承租人在考虑清楚经营问题后，一次性与出租人签订长期租赁合同，如有经济压力可协商分期支付租金，否则在与出租人对续租问题协商无果时，承租人将面临非常大的租期风险。
法律规定
1.《中华人民共和国民法典》
第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
第七百二十六条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。
第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
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