一、房屋买卖合同的效力认定
房屋买卖合同的效力认定需综合多方面因素考量：
其一，主体资格。买卖双方应具备相应的民事行为能力。若一方为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，未经法定代理人同意签订的合同，效力可能存在瑕疵。
其二，意思表示真实。合同应是双方真实意愿的体现，不存在欺诈、胁迫、重大误解等导致意思表示不真实的情形。例如，一方故意隐瞒房屋重大质量问题诱使对方签订购买合同，受欺诈方有权主张撤销合同。
其三，合同内容合法。不得违反法律法规的强制性规定，如房屋为违法建筑，此类买卖合同通常无效。
其四，形式合法。一般情况下，书面形式为宜，虽法律规定部分情况下口头合同也有效，但为避免纠纷，书面合同能更明确双方权利义务。
此外，还需关注是否存在恶意串通损害他人利益等影响合同效力的特殊情形。总之，只有在主体、意思表示、内容及形式等方面均符合法律规定，房屋买卖合同才具有法律效力。
二、无效房屋买卖合同的认定
认定无效房屋买卖合同，需从多方面考量：
一是主体不适格。若出卖人并非房屋所有权人，且未经真正所有权人授权，其签订的合同通常无效。比如，房屋共有人未经其他共有人同意擅自出售共有房屋。
二是意思表示不真实。若一方通过欺诈、胁迫等手段，使对方在违背真实意愿的情况下签订合同，该合同无效。例如，卖方故意隐瞒房屋存在严重质量问题，诱导买方签订购买合同。
三是违反法律法规强制性规定。如农村房屋买卖中，非本集体经济组织成员购买农村宅基地房屋，因违反相关土地管理法规而无效。
四是损害社会公共利益。若房屋买卖目的是进行违法活动，如用于开设赌场等，此类合同会被认定无效。
五是存在恶意串通情形。买卖双方为谋取非法利益，恶意串通损害他人利益签订的房屋买卖合同，同样无效。
总之，需综合各种因素，依据相关法律规定，准确认定房屋买卖合同的效力。
三、商品房买卖合同官司多久
商品房买卖合同官司的审理时长因具体情况而异，主要涉及以下几种情形：
普通程序审理。一般情况下，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。若有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。在商品房买卖合同纠纷中，若案件事实复杂、涉及金额较大、争议较多等，可能适用普通程序，审理时间可能会达到一年甚至更久。
简易程序审理。对于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的商品房买卖合同纠纷案件，人民法院可适用简易程序审理，应当在立案之日起三个月内审结。但在实践中，若审理过程中发现不宜适用简易程序的，会转为普通程序。
此外，若案件进入二审程序，二审法院一般应当在立案之日起三个月内审结，特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
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