一、集资房和小产权房农民房区别在哪
集资房、小产权房与农民房存在多方面区别：
集资房，一般是由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设。集资房的产权归属，按出资比例确定。职工个人全额出资的，拥有全部产权；部分出资的，拥有部分产权。其建设与销售通常有一定限制，主要面向特定群体，且需符合相关规定。
小产权房，是在集体土地上建设，未缴纳土地出让金等费用，无法取得合法产权证书的房屋。这类房屋不受法律保护，交易存在较大风险，不能合法上市交易，购买者无法获得合法有效的房产证。
农民房，主要是农村村民在集体土地上自行建造的房屋，用于自住。农民房的流转受到严格限制，一般只能在本村集体经济组织成员内部流转，非本村成员购买可能会面临诸多问题，如无法办理产权登记等。
总体而言，集资房在符合规定下有一定产权保障，小产权房和农民房在产权合法性及流转方面存在明显局限。
二、小产权房能贷款吗,是否可以贷款
小产权房不能贷款。原因主要有以下几点：
其一，产权不明晰。小产权房是在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以它没有合法有效的产权证书，这与银行等金融机构要求的抵押物须产权明晰的规定不符。
其二，无法进行合法交易和流转。小产权房不能像合法商品房那样在市场上自由流通，银行若对其发放贷款，一旦借款人无法按时还款，银行难以通过合法途径处置该房产来弥补损失。
其三，政策风险大。小产权房的建设和交易本身就存在诸多政策限制和不确定性，相关部门对其整治力度不断加大，银行出于风险考虑，不会为其提供贷款。
总之，小产权房因自身存在诸多不符合贷款条件的因素，无法获得银行等金融机构的贷款支持。
三、单位小产权房买卖怎么样才能合法
小产权房买卖在现行法律框架下，难以实现完全合法。不过，在单位内部特定情形下，可相对规范处理：
一是主体限定。购买主体通常应限定为本单位符合一定条件的职工，比如基于解决职工住房困难等合理需求，且单位有明确的内部规定和分配方案。
二是程序规范。单位需制定严谨的买卖程序，包括申请、审核、公示等环节，确保分配公平公正，避免暗箱操作和违规交易。比如职工提出购房申请后，单位要对其资格进行严格审核，并将拟购房人员名单等信息进行公示。
三是合同完备。买卖双方应签订详细的书面合同，明确房屋的位置、面积、价格、付款方式、使用期限、产权归属及相关权利义务等内容。
但需明确，即便满足上述条件，小产权房也无法取得合法的不动产登记，其产权流转仍存在一定限制和风险。因小产权房本质上是在集体土地上建设的房屋，向本集体经济组织以外成员销售，违反了相关土地管理法律法规。
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