房地产营业税怎么算,房地产营业税纳税义务发生时间

房地产营业税怎么算，房地产营业税纳税义务发生时间

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房地产营业税税率是多少?怎么征收的?

房地产税费政策调整终于落地。

11月13日晚，财政部、税务总局、住房和城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（简称《公告》），涉及个人住房交易契税以及取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策方面的调整。

其中，契税方面，首套房、二套房统一，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米。增值税方面，针对已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。

相比之前，部分购房者契税最高优惠幅度达到2%，增值税方面，最高优惠达到5%。

中原地产首席分析师张大伟举例称，如果购买一套100平方米的第二套住房，总价500万元，过去契税要3%，也就是15万元；新政策后将按照1%收取，也就是5万元，可以比之前减少10万元。

张大伟表示，本次房地产税费政策主要影响一线城市，利好二套房、大户型改善人群。之前大部分城市已经减免契税、增值税，部分城市甚至已经补贴所有契税。

140平方米及以下首套、二套契税1%，最高优惠幅度达到2%

在契税方面，根据《公告》，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

同时，对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

这样看来，契税方面，现行享受1%低税率优惠的面积标准由此前的90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，即调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。

在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，契税政策变化之一是，过去只有购买90平方米及以下的房子，契税按1%征收。而现在购买90-140平方米的房子，都可以按1%征收。这对于一线城市来说，其税率可从3%下调到1%，其他城市税率从1.5%下调到1%。

严跃进进一步表示，契税政策变化之二是，对于140平方米以上的购房类型，其契税税率调整为1.5%。对于一线城市来说，过去契税为3%，而现在降低为1.5%，减少了一半。

由此看来，契税调整影响重大。严跃进认为，直接激活中大户型房子的认购，即对于90-140平方米、140平方米以上的住房，都带来税费成本的减少，是对改善型住房需求的实实在在提振。同时，利好一线城市住房交易，过去一线城市认购中大户型房子，契税要求高于全国水平，目前总体看齐，也进一步降低一线城市的购房成本和助力市场进一步向好。

据中指研究院测算，以单价5万元计算，面积分别为80、100、150平方米为例，此次新政后，首套契税分别优惠0万元、2.5万元、11.25万元，二套分别优惠0万元，5万元、7.5万元，北上广深二套分别优惠8万元、10万元、7.5万元。

图/中指研究院

非普住宅2年以上增值税免征，1000万元住宅能减税10万-25万元

此次政策调整的另一大看点是个人住房交易中的增值税调整。

其中，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

在增值税调整方面，北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

此外，已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。

58安居客研究院院长张波分析称，新政前，普宅满2年免征，非普宅满2年按差额5%征收，新政后，2年以上非普宅也免征，更有利于改善人群入市。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，以北京为例，政策优化前，满两年非普宅需缴纳增值税，若现价500万元，购买时原值200万元，则应缴增值税为（500-200）/1.05*5%，即14.3万元。政策优化后满两年原非普宅也可免征增值税，原应缴增值税可全部节省。

严跃进表示，若是某个一线城市房东出售一套大户型的房子（非普通住宅），按过去政策需要缴纳房价价差（出售价-原始价）的5%，对于1000万元的住房，其增值税或达到10万-25万元的金额。而若按现在的政策，10万-25万元的金额可以不用交了，其减税效果非常明显。

土地增值税预征率下限统一减0.5个百分点，将减少房企现金流压力

值得关注的是，在开发环节的土地增值税方面，此次也有调整。根据税务总局发布的《关于降低土地增值税预征率下限的公告》显示，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合本地区情况对实际执行的预征率进行调整。

三部门的相关负责人在回答记者提问时表示，与我国房地产开发模式相适应，土地增值税实行预征制度。为充分发挥土地增值税预征的调节作用，税务总局于2010年发文明确了各地区预征率下限，其中：东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。

此次调整后，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。调整后，东部地区为1.5％，中部和东北地区为1％，西部地区为0.5％。

在张波看来，预征层面的减少，对于减少房企现金流压力层面将起到一定作用。而上文中增值额未超扣除项目金额20%的免征，这一条也适用非普宅，可降低房企的开发成本，对于各类房企皆有利，尤其是大量在一二线城市布局的房企，由于原来非普宅占比高，将更能得到体现。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，土地增值税预征率下限降低0.5个百分点，各地还可以结合当地实际情况对执行的预征率进行调整，意味着在开发商拿地和开工积极性降至历史低位的情况下，很多地方可能会取消预征。一方面，预征额本来就比较低，在最终清算周期较长的情况下，地方取消预征刺激房企拿地的积极性很高；另一方面，增值税税收收入中75%为中央财政收入，25%为地方收入，地方取消预征的积极性也很高；最后，取消预征，并不是不征，而是推后。目前来看，尽管销售端有所好转，但政策效应从刺激销售端传导至开发拿地端的效果还未显现，也是此次政策的一个出发点。

交易环节税费降至新低，促进住房交易良性循环

事实上，关于房地产税费政策的调整，此前各大部门会议频频提及，如今落地属意料之中。

在房地产交易链条中，主要征收契税、增值税以及个税，对于首套房、二套房以及普通住宅和非普通住宅，都有不同的缴税标准，也有一定免税政策。

诸如在增值税方面，此前的政策是，除了北京、上海、广州、深圳这4个一线城市以外，在其他城市，对个人销售购买2年以上的住宅，不区分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值税。在北上广深这4个一线城市，对个人销售购买2年以上的普通住宅免征增值税，对个人销售购买2年以上的非普通住宅要征收增值税。

在9·29、9·30这一轮政策松绑中，上海、北京、武汉等城市均宣布将取消普通住房标准和非普通住房标准。但是相关的税费政策，一直未有落地。

为此，多部门多次强调将出台衔接政策。

10月12日，国新办举行新闻发布会，财政部副部长廖岷表示，及时优化完善相关税收政策。按照党中央决策部署，财政部正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。

11月8日，财政部部长蓝佛安在十四届全国人大常委会第十二次会议新闻发布会上介绍，目前，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。

对于政策落地，李宇嘉认为，目前，住房进入从“有没有”转向“好不好”的新时期，房地产供求关系发生重大变化，而且房地产下行压力比较大，交易循环不畅。因此，差异税费对待不仅失去了存在的意义，而且阻碍了交易循环和市场企稳。随着这一标准的调整，对商品房项目预征差异化的土地增值税也跟着调整，也是减税让利、涵养税源。

李宇嘉进一步说，无论是降低契税，还是取消普通住宅标准后对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税等，都是降低交易环节税负，而且税负成本降至历史最低了，这是重要信号。随着增量时代转向存量时代，抑制过快流转、房价过快上涨转到促进交易循环，以及更加重视存量房屋和社区养老、公共配套补短板的资金需求，房地产税收改革的方向将是降低流转环节的税负，从而产生“降成本”的效应，这样才能促进交易良性循环。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 杨娟娟 校对 杨许丽

房地产营业税改增值税时间

来源：中央广电总台中国之声

13日，财政部等三部门发布楼市税收优惠新政，包括降低买卖双方住房交易环节成本，缓解房地产企业财务困难等方面一系列利好举措。

新政具体涉及哪些方面？对买房、卖房有何影响？

个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房

不超过140平方米按1%缴纳契税

为促进房地产市场平稳健康发展，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，自2024年12月1日起执行。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“新政并非针对保有环节。在房地产市场止跌回稳的基调下，需要不断推出新的增量政策来形成政策的叠加效应，让市场不断有降成本、降门槛和提升市场预期的效果，保持市场的热度。”

北京国家会计学院副院长李旭红分析认为，新推出的税收优惠政策“组合拳”旨在实现几个关键目标：

降低交易环节的税收成本，有利于促进房地产市场的交易来拉动大宗的消费；

土地增值税的预征率下限统一降低0.5个百分点，有利于缓解房地产企业的资金压力，支持推动房地产行业的发展；

明确和取消普通住宅与非普通住宅标准相衔接的增值税和土地增值税政策，有利于降低企业和个人的税收负担及遵从成本，进而激发市场活力，促进房地产市场的供需平衡。

具体来看，契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，调整后，在全国范围内——

对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税；

面积为140平方米以上的，家庭唯一住房减按1.5%的税率征收契税；家庭第二套住房减按2%的税率征收契税。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“新政将直接激活中大户型房子的认购，即对于90至140平方米，以及140平方米以上的住房，能够降低税费成本。其次，利好一线城市的住房交易，过去一线城市认购中大型房子所需支付的契税税率通常高于全国平均水平，现在进一步降低一线城市的购房成本，有助力进一步提振市场。第三，利好房企、房东去库存，房企的中大户型住房交易会明显拉升，也有助于中大型二手房挂牌量的消化。”

对个人销售已购买2年及以上住房

免征增值税

增值税方面，新政明确，在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。

严跃进解释：“以一线城市的房东出售一套大户型房产为例，按照旧政策该房产会被认定为非普通住宅，需要缴纳增值税，即按当前售价减去购买价格后，再乘以5%的税率。对于价值1000万元的住房来讲，过去增值税可能在10万元到25万元之间。根据新政策，这部分税费可以免除，减税效果显著。”

专家表示，这将直接影响后续出售持有2年以上的大户型住宅，反过来是利好购房者认购次新房和大户型住宅，对于优化二手房交易结构和提升二手房交易都有积极的作用。

降低土地增值税预征率下限0.5个百分点

专家介绍，这次的政策不仅利民，而且惠企。按照政策规定，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点；取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。

李宇嘉表示，土地增值税是针对开发商在开发商品房项目过程中，从购置土地到项目竣工交付，最后根据土地评估价值的增长来征收的税种。由于竣工交付周期较长，通常在商品房项目销售阶段就会对开发商预征0.5%至1.5%的土地增值税，待项目竣工交付以后再进行清算。

“此次预征率下调0.5个百分点，各地还可以结合实际情况对预征率进行调整，意味着很多区域很可能会降低甚至取消预征，从而直接后移到项目交付后的清算环节，主要目的是提升开发商的积极性。”

纳税服务持续优化

交易环节成本将大幅下降

为了让新政更好落地见效，三部门表示，要持续优化纳税服务，进一步提升窗口服务效能、优化资料提供方式、加强政策宣传解读。

李旭红表示，这将有效提升纳税人的满意度和获得感：“一系列政策的出台不仅体现政府对房地产市场调控的精细化与灵活化，也彰显了通过税收政策调节市场、稳定预期的决心。这些政策对于稳定房地产市场、促进宏观经济的稳定都将产生积极影响。”

党的二十届三中全会提出，允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准，完善房地产税收制度。此时发布房地产税收优惠政策，李宇嘉分析：“住房供求关系发生重大变化，大家换房、改善的需求比较强烈。90至140平方米面积段在新房市场的占比至少达到了30%到40%。交易环节的成本大幅度下降，对于促进整个房地产市场止跌回稳具有重要意义。”

记者/王泽华 李思默

房地产营业税发票能用增值税红冲吗

关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告

财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号

为促进房地产市场平稳健康发展，现就相关税收政策公告如下：

一、关于住房交易契税政策

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

（二）对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。

（三）纳税人申请享受税收优惠的，应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房所在地的房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。具备部门信息共享条件的，纳税人可授权主管税务机关通过信息共享方式取得相关信息；不具备信息共享条件，且纳税人不能提交相关证明材料的，纳税人可按规定适用告知承诺制办理，报送相应的《税务证明事项告知承诺书》，并对承诺的真实性承担法律责任。

（四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产管理部门制定。

二、关于有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策

（一）取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，有关城市的具体执行标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。具体执行标准公布后，税务机关新受理清算申报的项目，以及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目，按新公布的标准执行。具体执行标准公布前出具清算审核结论的项目，仍按原标准执行。

（二）北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。

三、本公告自2024年12月1日起执行。《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）同时废止。2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。

特此公告。

财政部

税务总局

住房城乡建设部

2024年11月12日

来源：财政部网站

流程编辑 刘伟利

房地产营业税取消了吗

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