征地拆迁流程及细则，征地拆迁补偿标准明细表
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征地拆迁是什么意思
（此处已添加小程序，请到今日头条客户端查看）■本文作者：谢春龙 北京在明律师事务所
说拆就拆？那可不行！征地拆迁8个步骤，少一个都不能拆！
如果您家要拆迁，和拆迁方达不成共识，怎么办？
钉子户？
暴力开干？
要我说。
哪个都对您不利！
那就认怂没办法了吗？
别介啊。
以往看了我们在明律师这么多的专业分析，还能不涨点儿征地知识么？！
我随手一翻，都能给您撒点儿干货出来。
我现在对当下这些个拆迁方特别反感。
新的《土地管理法》还有实施条例都实行这么久了，本来拆迁对咱们农民老百姓是件大好事儿，但还有这么地方违法征收，弄得咱们一直对拆迁提不起劲来。
相信律师和老百姓都看在眼里。
无论干什么，首先说的不是什么宏大背景，而是得遵循规定程序。何况是土地征收这么大的事。
国家对土地征收的法定程序那可是有一套严格的规定。
偏偏就有征收方不按套路出牌。
您听我讲。
都2022年了，如果您家土地面临了征收，一定要留个心，是不是满足了这8个法定程序，少走一个都是违法的。咱们农民朋友有权拒绝交出土地，看完了可别忘了点赞收藏啊！
土地征收预公告就是新《土地管理法》和《土地管理法实施条例》施行后作出的改变，以前都是批后公告，现在改成批前公告了。也就是说，征地部门在征地前，要先发布土地征收预公告，这是第一步，也是必须要做的。
土地征收预公告里包括了土地征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等。这些内容都必须提前告知咱农民朋友，必须让咱们都得知道。
土地征收预公告是由县级以上政府发布，而且时间还不能少于10天。
所以，您可得留神了，如果您的土地要被征收，却一直连土地征收预公告都没看到，那可以说，他们从第一步就开始蒙您了。您有权向相关部门提出请求其履行职责，也就是让他们发布土地征收预公告出来给您看。
第二，拟征收土地现状调查和确认县级以上政府会组织调查土地的位置、地类、面积、住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等。
您想想，什么也没调查，上来就把您的土地收了，完了随便给您个补偿，您能乐意么？
所以，拟征收土地的现状调查直接关系到日后对咱们的补偿安置标准如何制定。
说白了，就是关系到您最后能拿多少钱，您说这一步能不重要么？能随便就没有了吗？
调查完了，同时还需要咱们被征收人签字确认才行。
无论他们怎么说“我们单方面调查确认”，那也是不行的。
您知道他们到底调没调查呢？
第三，社会稳定风险评估县级以上政府会组织开展社会稳定风险评估的。
这个社会稳定风险评估就是对要征收土地的稳定风险状况进行一下综合的判断。有没有风险点，有风险的，提出防范措施和处置预案。
重点要说的是，社会稳定风险评估必须要有咱们要被征地的农村集体经济组织成员、村委会，还有只要跟土地有利害关系的人都要参加才可以。
也就是说，咱们村里的人全都参加就对了。少了谁都不行。
最后出来的这个专业的评估结果是申请征收土地的重要依据。
上面都干完了，这时候，县级以上政府就会组织有关部门拟订征地补偿安置方案并公告。
注意，这个公告时间不少于三十日。
还得贴在你们乡里、村里。
重点来了，当咱们多数农民认为征地补偿安置方案不符合规定的时候，县级以上政府就得组织听证，修改方案，直至确定最终的可行方案，让咱们满意。
第五，组织签订征地补偿安置协议倒计时终于敲响。
这就到了咱们最关键的签协议这一步了。
县级以上政府会组织有关部门与咱们农民朋友签订补偿安置协议。
您觉得行的话，补偿满意，就可以签了。
这里要说，还有一种情况，对于个别确实难以达成协议的，县级以上政府应该在征收时如实说明情况。
县级以上政府完成了上述工作以后，才可向国务院或省级政府，报批并申请征地。
这个咱们放心，他不干好上面这些事，国务院也不会批准他征地的。
第七，发布征收土地公告
上面的批准文件下来了，县级以上政府会在15个工作日内发布征地公告。
注意，这个征地公告也是贴在你们乡里、村里的。
公告里会有具体的征地工作安排。
这时候，对还没有达成协议的，县级以上政府会作出征地补偿安置决定，然后组织实施。
第八，责令交出土地并申请法院强制执行最后，咱们农民对征收土地还是不服的，可以赶紧复议和诉讼。
如果您在规定的时间内既不复议，也不诉讼，又不腾退，不交地。
政府就会申请法院强制执行了。
天王老子也救不了您了。
所以，打住。
可千万别到这一步。
说了这么多，其实征地就这么几步。
少一个都不行。
您告诉我，您家的拆迁到哪一步了呢？！
有时对方的一点点错误。
都会影响我们的认知。
面对侵犯，要勇敢地反击，勇敢地说不，活得洒脱，死也痛快。
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征地拆迁法律法规
案例1：（2019）最高法行赔申51号——李学农诉被申请人邹平县政府、邹平县孙镇党里村村委会违法占地行政赔偿案（未批先征怎么判？）
针对行政机关未经批准即征收涉案土地的行为，若撤销该行政行为将会给社会公共利益造成重大损害，人民法院可以在判决确认该行政行为违法的同时，责令行政机关补办征收土地手续，一并对被征收人履行补偿安置义务。
为了更好地保障被征收人权益，相关单位应尽快书面告知未领取相关款项的被征收人相应的依据和具体款项；被征收人仍然拒绝领取的，应依法办理提存手续。同时，行政机关也应尽快履行征地报批义务，并在取得相应的征地批复后，妥善处理好后续事宜。
案例2：（2018）最高法行再119号——刘以贵诉阜宁县政府、阜宁县国土局、阜宁县住建局城建行政强制案（谁拆的？）
一、关于土地征收过程中合法建筑拆除的法定职权与适格被告
农村集体土地征收过程中对合法建筑的拆除，宜首先推定系征收实施主体实施或者委托实施的拆除行为，而不应认定为民事主体等实施的拆除。因为现行集体土地征收制度的本质是国家基于公共利益需要实施征收，并由国家依法进行补偿，整个过程均系行政权行使的过程。农村集体土地征收过程中强制拆除合法建筑的法定职权问题，应当结合现行有效的土地管理法律、行政法规、司法解释等规定，依法加以判定。
在当地市、县人民政府未对补偿安置主体有特殊规定的情况下，拆除征收范围内合法建筑的行政职权归属于土地行政主管部门。职权之所在，即义务之所在，也即责任之所在。实施强制拆除既是土地行政主管部门必须行使的法定职权，也是其必须履行的法定义务，更是其应尽的责任；在法律没有相应授权性规范的前提下，土地行政主管部门无权将法律已经明确规定的行政强制职权再行赋予其他主体行使。
在经依法批准的征地过程中，因合法房屋被强制拆除引发的行政案件，土地行政主管部门应当首先被推定为适格被告；除非有相反证据或者生效裁判足以推翻上述认定。
二、关于用地单位实施强制拆除行为的性质
按照征地补偿安置方案组织实施的行为，均为有权行政机关行使行政职权的行为，而非用地单位等的民事行为；被征收人所得到的补偿，也是市、县人民政府及土地行政主管部门代表国家进行的补偿，而非用地单位私法上的补偿；相关集体土地权属证书的收回和注销以及其后的国有土地使用权出让金收取等，也均是土地行政主管部门等的法定职权。
案例3：（2017）最高法行再102号——马桥酒店诉闵行区政府土地房屋行政强制案（如何推定谁拆的？）
一、原告的初步证明责任
原告在起诉无书面决定的事实行为时，只要能够提供初步证据证明事实行为存在且极有可能系起诉状所列被告实施，即应视为已经初步履行了适格被告的举证责任；除非起诉状所列被告明显不适格，或者为规避法定管辖而多列被告，或者原告明显存在滥用诉讼权利情形。
二、对合法建筑的拆除首先应推定为行政强制行为
不论是农村集体土地还是国有土地上的房屋征收、强制搬迁、收回国有土地使用权以及随后的土地出让金收取等，均为政府及其职能部门的法定职权。因此，对合法建筑的拆除首先应推定为行政强制行为，除非有证据足以推翻
三、民事主体或基层群众自治组织并无实施强制拆除权力
我国法律不认可私力救济。因此，民事主体等或自治组织负责人违法强制拆除他人合法房屋，涉嫌构成故意毁坏财物罪的，权利人可以依法请求公安机关履行相应职责。
案例4：（2018）最高法行再124号——上海蝶球开发部诉闵行区政府履行征收补偿法定职责案（谁负责补？）
现行集体土地征收制度的本质是国家基于公共利益需要实施征收，并由国家依法给予公平合理补偿的制度，市、县人民政府是代表国家负责具体征收与补偿的法定行政主体。职权之所在，即义务之所在，也即责任之所在。市、县人民政府有权代表国家组织实施征收，也负有确保被征收人通过签订协议或者以补偿决定等方式取得公平补偿的义务。市、县人民政府可以结合实际需要，要求土地管理部门具体组织实施本行政区域的土地房屋征收补偿工作，或者委托乡镇人民政府、区（县）征地事务机构等主体从事具体的补偿安置事宜，但市、县人民政府不因此即免除法定补偿安置义务，在被征收人未签订补偿安置协议的情况下，市、县人民政府或其指定的土地管理部门依法应当以书面形式作出补偿安置决定，履行补偿安置义务。否则，被征收人可以依法请求市、县人民政府或其指定的土地管理部门依法履行补偿安置职责，要求依法作出包含补偿安置内容的补偿安置等决定。
案例5：（2018）最高法行申1995号——上海蝶球开发部诉闵行区政府履行征收补偿法定职责案（告什么？）
一、关于农村集体土地征收补偿义务主体的确定
现行集体土地征收制度的本质是国家基于公共利益需要实施征收，并由国家依法给予公平合理补偿的制度；市、县人民政府及土地管理部门是代表国家负责具体征收与补偿的法定主体。《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》以及《征收土地公告办法》等，虽未明确规定市、县人民政府在取得国务院或者省级人民政府征地批复后，应当依法以自己名义作出征收决定，并在无法就补偿安置达成协议时，另行以自己名义依法作出补偿决定；但前述法律规范规定的不明确，并不能成为市、县人民政府规避履行集体土地征收补偿安置义务的理由。职权之所在，即义务之所在，也即责任之所在。市、县人民政府代表国家组织实施征收被征收人合法房屋，也有确保被征收人通过签订协议或者以补偿决定等方式取得公平合理补偿的义务。
农村集体土地征收补偿形式虽然多样，参与主体虽然多元，但如果补偿安置问题无法通过协商或签订协议方式解决，且无法定主体作出补偿决定，又无生效裁判对补偿安置问题进行过裁判，则合法房屋的被征收人可以依法请求市、县人民政府或其指定的土地管理部门依法履行补偿安置职责，要求依法作出包含补偿安置内容的补偿安置等决定。依法发布《征收土地方案公告》的市、县人民政府，不能以未实施强制拆除行为为由，而否定其应依法进行补偿安置的义务；即使认为被征收人补偿安置诉求“要价过高”，依法无法满足，亦应在合理期限内及时作出书面的补偿决定，并依法告知救济途径；而不能怠于履行补偿安置职责，或者以反复协商代替书面决定，甚至以拖待变造成安置问题长期无法通过法治化渠道解决，造成既损害被征收人补偿安置权益，又提高补偿安置成本。人民法院亦不能以市、县人民政府或其指定的土地管理部门并非补偿安置义务主体甚至并非征收主体为由而裁定不予立案。
二、关于未取得房屋所有权证但长期实际使用房屋的权利人的权利保护
虽然未取得房屋所有权证，但长期实际使用房屋的权利人是适格的被征收人和补偿安置对象，应得到相应的征收补偿，具有提起要求市、县人民政府履行补偿安置职责之诉的原告主体资格。
三、关于被征收人是通过民事诉讼还是行政诉讼主张补偿安置权益
在双方既不能通过协商或签订协议方式解决，且无法定主体作出补偿决定，又无生效裁判对补偿安置问题进行过裁判的前提下，通过请求市、县人民政府及其指定的土地管理部门履行补偿安置职责的方式，由市、县人民政府及其指定的土地管理部门承担土地征收补偿的法定义务，既有利于明确农村集体土地征收中有且仅有政府才是补偿义务主体，还有利于强化市、县人民政府及其指定的土地管理部门对乡镇人民政府、区（县）征地事务机构配合和具体实施补偿安置工作的监督职责。
案例6：（2018）最高法行申2624号——汪慧芳诉龙游县政府行政征收案（协议收购不成怎么办？）
在旧城改造过程中，地方政府为实现公共利益和行政管理目标，以“收购”来代替应当依法进行的“征收”。此种收购协议具有行政协议的属性。将该类行为纳入行政诉讼审查范畴，有利于加强对地方政府行为的监督，防止行政机关滥用“收购”代替征收，规避司法审查监督。且建立在平等、自愿基础上的收购协议，因其在一定层面上有利于提高旧城改造效率，并有助于通过提高收购价格来对房屋所有权人给予更加充分的补偿安置，具有现实合理性和可行性，因而不宜完全否定此种“收购”模式的合法性。
不论市、县级人民政府委托国有公司还是政府相关职能部门实施收购并签订收购协议，基于合同相对性原则，因履行协议发生的纠纷，并非都需以地方人民政府为被告;但在此过程中实施的违法强制拆除行为的法律责任则仍应由行政主体承担，且市、县级人民政府或者其委托的国有公司、征收办等部门在实施收购过程中，必须坚持平等、自愿、等价、有偿原则，与房屋所有权人签订相关收购协议，对房屋所有权人进行不低于市场评估价格的公平合理补偿安置。收购主体存在《中华人民共和国合同法》第五十二条等规定的以欺诈、胁迫等手段签订收购协议情形的，人民法院可确认收购协议无效。
在现行法律制度缺乏强制性收购规定的前提下，对旧城改造中未达成收购协议的房屋的拆除，只能通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的征收程序来解决。相关单位在与房屋所有权人未能就收购问题签署收购协议的情况下，应当及时启动征收程序；其不及时依法进行征收反而采用不适当拆除方式破坏房屋所有权人的居住与经营环境，造成其房屋正常使用功能严重贬损，依法构成行政侵权，并应当承担相应的行政责任。相关单位因其收购与拆除等先行行为，也即因此而负有依法征收补偿或者赔偿的附随义务；房屋所有权人依法具有选择征收补偿程序或者侵权赔偿程序的权利。
案例7：（2018）最高法行再202号——居李诉福州市鼓楼区政府房屋征收补偿决定案（什么时点市场价？）
一、国有土地上被征收房屋价值评估时点的确定原则
基于《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》《房地产估价规范》《房地产抵押估价指导意见》等规定，市、县级人民政府因公共利益征收国有土地上被征收人房屋时，应当对被征收人给予公平补偿；而公平补偿的基本要求即为不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。市、县级人民政府在以征收决定公告日作为评估时点后，应当尽可能快速通过签订补偿安置协议或者作出补偿决定的方式，及时对被征收人进行补偿，并固定双方的权利义务，确保补偿的实质公平。因此，对上述法律规定中有关“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”的规定，就应当结合《征补条例》有关“公平补偿”条款，作统一的法律解释，而不能静止、孤立、机械地强调不论征收项目大小、征收项目实施日期、以及是否存在市、县级人民政府及其职能部门的单方责任，也不考虑实际协议签订日或者补偿决定作出日甚至实际货币补偿款支付到位日的区别，均以征收决定公告之日作为评估时点。
二、确定国有土地上被征收房屋价值评估时点应当考虑的因素
人民法院不宜动辄轻率否定以“征收决定公告之日”作为评估时点的合理性。应结合以下因素综合判断：
（1）注意当地房地产市场价格波动的幅度并考虑评估报告的“应用有效期”。要参考《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定，从估价报告出具之日起计，无正当理由的，市、县级人民政府一般宜在一年内签订补偿安置协议或者作出补偿决定。
（2）市、县级人民政府未在一年内作出补偿决定，是否存在可归责于被征收人的原因。
（3）补偿决定时点明显迟延且主要归责于市、县级人民政府与其职能部门自身原因的，同时房地产市场价格发生剧烈波动，按照超过“应用有效期”的评估报告补偿，明显不利于被征收人得到公平补偿的，则不宜再坚持必须以“征收决定公告之日”为确定补偿的评估时点。
（4）坚持《征补条例》第二十七条规定的实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。此处的“对被征收人给予补偿后”应当作限缩性理解，即不仅仅是签订协议或者作出补偿决定，而应理解为补偿协议约定或者补偿决定确定的款项已经交付（被征收人不接受的已经依法提存）、周转用房或者产权调换房屋已经交付（被征收人不接受的已经依法提存相关凭证与钥匙）。
（5）征收房屋范围是否过大，难以在一年内实施完毕，并存在分期实施征收决定情形，且被征收房屋在强制搬迁前仍然继续由被征收人正常使用等因素。
现行法律制度下的征收与房屋强制赎买有一定的相似性，而市场经济条件下的房屋买卖在交付房屋与交付购买金时间间隔过长情况下的定价机制，以房屋实际交付时点确定的价格更为公平合理，即以一方交付房屋另一方交付购买金更为适宜；而房屋征收中的产权调换类似于以房换房，以双方同时交付房屋时点更为适宜。而对于以补偿决定而非补偿协议方式进行的产权调换而言，在补偿决定明显存在不合理迟延的情况下，以补偿决定作出时点作为确定房屋价值的评估时点，也更有利于实现公平补偿；此时的补偿决定书类似于以房换房的交割书，征收人与被征收人权利义务自补偿决定书作出之日起，始得固定；被征收人有异议的，只能通过复议或者诉讼渠道解决。
三、补偿安置纠纷不能久拖不决
当被征收人所提要求明显不符合法律规定而无法满足时，市、县级人民政府应当及时依法作出书面补偿决定，固定并提存相应补偿内容，而不能怠于履行补偿安置职责，以反复协商代替补偿决定，甚至以拖待变以致久拖不决，造成补偿安置纠纷经年得不到解决。此既损害被征收人补偿安置权益，又提高相应补偿安置成本，还损害政府依法行政的形象。
案例8：（2017）最高法行申1342号——华庆公司诉苏州市国土局土地行政补偿案（如何评估？）
根据《土地管理法》第五十八条第二款规定，为公共利益需要使用土地，或者为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地，收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十条规定，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用者依法取得的土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿；根据《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》第八条规定，财产征收征用应遵循及时合理补偿原则，给予被征收征用者公平合理补偿。
因此，结合我国土地和城市房地产管理法律法规规定以及国家依法保护产权政策，对于上述“给予适当补偿”，不宜单纯以法条规定的文意为限，不能静止、孤立、机械地解释为以受让土地价格为基础给予相应补偿，而宜作统一的法律解释。即行政主体因公共利益需要收回国有土地使用权的，收回的土地使用权以出让方式供应的，应当根据土地面积、剩余土地使用年期、原批准用途、土地开发利用程度、城市规划限制等，参照市场地价水平经专业评估后予以补偿；收回的土地使用权以划拨方式供应的，参照评估的划拨土地使用权价格，核定土地使用者应有权益后予以补偿；确定补偿标准的基准日，原则上应当以行政主体作出收回决定的日期或者以收回土地事宜向社会公告的日期为准。本案双方当事人均认可按照案涉国有土地使用权收回当时的市场价值给予补偿，也均同意通过评估方式确定案涉国有土地使用权的客观合理价格。
案例9：（2017）最高法行再101号——许水云诉金华市婺城区政府房屋行政强制及行政赔偿案（强拆后补偿还是赔偿？）
一、关于强制拆除主体的认定问题
在国有土地上房屋征收过程中，有且仅有市、县级人民政府及其确定的房屋征收部门才具有依法强制拆除合法建筑的职权，建设单位、施工单位等民事主体并无实施强制拆除他人合法房屋的权力。民事主体自行违法强制拆除他人合法房屋，涉嫌构成故意毁坏财物罪的，权利人可以依法请求公安机关履行相应职责；人民法院经审查认为有犯罪行为的，应当依据《行政诉讼法》第六十六条第一款的规定，将有关材料移送公安、检察机关。因而，除非市、县级人民政府能举证证明房屋确系在其不知情的情况下由相关民事主体违法强拆的，则应推定强制拆除系市、县级人民政府委托实施，人民法院可以认定市、县级人民政府为实施强制拆除的行政主体，并应承担相应的赔偿责任。
二、关于本案拆除行为是否违法的问题
《城市规划法》施行前建造的未经登记的房屋，应综合考虑建造历史、使用现状、当地土地利用规划以及有关用地政策等因素，依法进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿。但如果行政机关既未及时依法履职，又未能保障被征收人合法权益，也未能正确理解《征收与补偿条例》有关强制搬迁制度的立法目的，还未能实现旧城区改造项目顺利实施；而是久拖不决，并以所谓民事\"误拆\"的方式违法拆除被征收人房屋，最终不得不承担赔偿责任。
三、关于本案通过行政赔偿还是行政补偿程序进行救济的问题
行政补偿是指行政机关实施合法的行政行为，给行政相对人合法权益造成的损失，由国家依法予以补偿的制度。行政赔偿是指行政机关实施违法的行政行为，侵犯行政相对人合法权益，由国家依法予以赔偿的制度。在国有土地上房屋征收过程中，征收及与征收相关联的行政行为违法造成损失的赔偿问题，较为复杂。其中，既有因违法拆除给权利人物权造成损失的赔偿问题，也有因未依据《征收与补偿条例》第十七条和当地征收补偿政策进行征收补偿而给权利人造成的应补偿利益的损失问题，甚至还包括搬迁、临时安置以及应当给予的补助和奖励的损失问题。尤其是在因强制拆除引发的一并提起的行政赔偿诉讼中，人民法院应当结合违法行为类型与违法情节轻重，综合协调适用《国家赔偿法》规定的赔偿方式、赔偿项目、赔偿标准与《征收与补偿条例》规定的补偿方式、补偿项目、补偿标准，依法、科学地确定赔偿项目和赔偿数额，让被征收人得到的赔偿不低于其依照征收补偿方案可以获得的征收补偿，确保产权人得到公平合理的补偿。
四、关于赔偿方式、赔偿项目、赔偿标准与赔偿数额的确定问题
（一）房屋损失的赔偿方式与赔偿标准问题
案涉房屋已经被列入旧城区改造的征收范围，且已被政府拆除，因此，对原告要求恢复原状的赔偿请求，不予支持。对于因违法强制拆除引发的赔偿，为体现对违法征收和违法拆除行为的惩诫，并有效维护公民合法权益，赔偿不应低于因依法征收所应得到的补偿，即不应低于赔偿时改建地段或者就近地段类似房屋的市场价值。
（二）停产停业损失的赔偿标准问题
《征收与补偿条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十九条第一款规定，征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。补偿的标准不低于被征收房屋价值的百分之五，具体标准由设区的市、县（市）人民政府规定。《金华市区国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）》第三十四条第一款规定，征收非住宅房屋造成停产停业损失的，按被征收房屋价值的百分之五计算。
由于征收过程中的停产停业损失，只是补偿因征收给房屋所有权人经营造成的临时性经营困难，具有过渡费用性质，因而只能计算适当期间或者按照房屋补偿金额的适当比例计付。同时，房屋所有权人在征收或者侵权行为发生后的适当期间，也应当及时寻找合适地址重新经营，不能将因自身原因未开展经营的损失，全部由行政机关来承担。
（三）屋内物品损失的赔偿金额确定方式问题
行政赔偿案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据。因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。因此，因行政机关违反正当程序，不依法公证或者依法制作证据清单，给原告履行举证责任造成困难的，且被告也无法举证证明实际损失金额的，人民法院可在原告就损失金额所提供证据能够初步证明其主张的情况下，依法作出不利于行政机关的损失金额认定。
案例10：（2018）最高法行再163号——周小平诉湖州经开区管委会拆迁行政赔偿案（城中村房屋如何赔？）
1、赔偿范围
行政机关基于合法行政行为造成他人损失产生的是补偿责任，反之因违法实施行政行为造成他人损害产生的是赔偿责任。行政赔偿是国家赔偿的一种形式。《国家赔偿法》规定“直接损失”的范围，除包括被拆建筑物重置成本损失外，还应当包括被拆迁人应享有的房屋拆迁安置补偿权益以及对动产造成的直接损失等，不仅包括既得财产利益的损失，还应当包括虽非既得但又必然可得的财产利益损失。也就是说，赔偿范围至少为被拆迁人按照拆迁补偿程序本可获得的全部补偿。
2、赔偿方式
从切实保障被拆迁人应享有合法权益角度看，行政机关仍有提供产权安置房或者支付拆迁安置赔偿金的义务，以保障被拆迁人的赔偿方式选择权，进而保障被拆迁人所享有的实际居住权益。
3、赔偿标准
首先，为体现对违法拆除行为的惩戒，对被拆迁人的相应赔偿不应低于其原应得的相关拆迁安置补偿权益。其次，应当考量其他被拆迁户以及当地其他项目的类似补偿方式与标准、安置情况，全面考虑法律、行政法规以及相关政策规定的连续性、一致性和公平性。在不违反法律、法规禁止性规定的情况下，结合被拆迁人实际情况，尽可能给予被拆迁人必要、合理的照顾和安排，确保其享有的居住条件不降低、有改善。再次，人民法院针对赔偿案件可以组织调解。如果难以达成一致意见，宜依照《国家赔偿法》有关规定及时作出赔偿决定。按照全面赔偿原则，对被拆迁人的合法权益全面及时、一次性地赔偿救济到位。
征地拆迁领域突出问题
（一）用地审批
国务院关于国土资源部《报国务院批准的建设用地审查办法》的批复 （国函〔１９９９〕１３１号）建设项目用地预审管理办法（2016年修正）建设用地审查报批管理办法（2016年修正）各类用地报批会审办法（国土资发[1998]145号）（二）征地费用管理
财政部、国家发展改革委关于征地补偿安置费性质的批复（财综[2004]19号）财政部、国土资源部关于印发《土地储备资金财务管理办法》的通知（财综〔2018〕8号）国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（国办发〔2006〕100号）（三）征地补偿安置与监管
大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例（2017修订）征收土地公告办法（2010年修正）国土资源部关于印发《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的通知 （国土资发[2004]238号）国土资源部关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知 （国土资发〔2005〕144号）劳动和社会保障部、国土资源部关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知（劳社部发[2007]14号）劳动和社会保障部、民政部、审计署关于做好农村社会养老保险和被征地农民社会保障工作有关问题的通知（劳社部发[2007]31号）自然资源部办公厅关于加快制定征收农用地区片综合地价工作的通知（自然资办发〔2019〕53号）国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知 （国土资发[2010]96号）国土资源部办公厅关于严格管理防止违法违规征地的紧急通知（土资电发〔2013〕28号）国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知（国办发明电[2010]15号）中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知（中纪办发[2011]8号）征地管理费暂行办法（1992施行）国务院关于深化改革严格土地管理的决定(节录)（国发[2004]28号）国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（节录）（国办发〔2006〕100号）自然资源部办公厅关于印发《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》的通知（自然资办函〔2019〕922号）国务院法制办公室关于依法做好征地补偿安置争议行政复议工作的通知（国法[2011]35号）国土资源部办公厅关于严格管理防止违法违规征地的紧急通知（土资电发〔2013〕28号）三、【拆迁与补偿】（一）一般规定
国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号，2011年执行）国务院法制办、住房和城乡建设部负责人就《国有土地上房屋征收与补偿条例》答记者问（2011年）最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定（法释〔2012〕4号）最高人民法院关于认真贯彻执行《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》的通知（法[2012]97号）（二）房屋估价
住房和城乡建设部关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知（建房〔2011〕77号）房产测绘管理办法（2001年施行）建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（建住房[2002]74号）（三）补偿安置
国务院法制办公室对北京市人民政府法制办公室《关于城市私有房屋拆迁补偿适用法律问题的请示》的答复（2002年）国务院法制办政府法制协调司关于对建设部办公厅《关于对房屋拆迁政策法规的答复是否属于具体行政行为的请示》的复函（2002年）四、【权属与登记】（一）一般规定
不动产登记暂行条例（2019年修正）不动产登记暂行条例实施细则（2019年修正）国土资源部关于贯彻实施《不动产登记暂行条例》的通知（国土资发〔2014〕177号）国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知（国土资发〔2015〕25号）国土资源部 中央编办关于地方不动产登记职责整合的指导意见（国土资发〔2015〕50号）（二）土地权属与登记
土地调查条例（2018年修订）土地调查条例实施办法（2019年修正）不动产登记资料查询暂行办法（2019年修正）土地权属争议调查处理办法（2010年修正）林木和林地权属登记管理办法（2011年施行）（三）房屋权属与登记
城市房地产权属档案管理办法（2001年施行）国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知（国办发〔2019〕8号）关于推进公证与不动产登记领域信息查询共享机制建设的意见（司发通〔2018〕132号）住房和城乡建设部关于发布国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》的公告建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（建住房[2002]74号）建设部办公厅关于《关于房屋权属登记中如何界定不计算建筑面积的公共通道的请示》的复函最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定(法释〔2010〕15号)房产测绘管理办法（2001年施行）五、【纠纷处理】（一）一般规定
国土资源执法监督规定（2018年施行）违反土地管理规定行为处分办法（2008年施行）监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部关于适用《违反土地管理规定行为处分办法》第三条有关问题的通知 （监发〔2009〕5号）国家土地总督察办公室关于印发《重大土地问题实地核查办法》的通知（国土督办发〔2009〕16号）国土资源部关于印发《国土资源执法监察错案责任追究制度》的通知 （国土资发〔2000〕431号）国土资源听证规定（2004年1月9日 国土资源部第22号令）国土资源信访规定（2006年修订）国土资源行政处罚办法（2014年施行）国土资源部办公厅关于印发国土资源部政府信息公开工作规范的通知（国土资厅发〔2014〕28号）国土资源违法行为查处工作规程（国土资发〔2014〕117号）中华人民共和国政府信息公开条例（2019年修订）（二）行政复议
中华人民共和国行政复议法（2017年修正）中华人民共和国行政复议法实施条例（2007年实施）国务院法制办公室关于依法做好征地补偿安置争议行政复议工作的通知 （国法[2011]35号）自然资源行政复议规定（2019年施行）（三）行政诉讼
中华人民共和国行政诉讼法（2017年修正）最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释（法释〔2018〕1号）自然资源行政应诉规定(2019年施行）最高人民法院研究室关于人民法院对农村集体经济所得收益分配纠纷是否受理问题的答复（法研[2001]51号）最高人民法院研究室关于村民因土地补偿费、安置补助费问题与村民委员会发生纠纷人民法院应否受理问题的答复（法研[2001]116号）最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定（法释〔2011〕20号）（四）民事诉讼
中华人民共和国民事诉讼法（2017年修正）最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（2020修正）(上，1-225)最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（2020修正）(下，226-552)六、【典型案例】最高人民法院发布征收拆迁十大案例（第一批）（2014年）最高人民法院发布征收拆迁典型案例（第二批）（2018年）七、【其他专题】建设工程竣工验收招标投标法律体系征地拆迁程序详细流程
（此处已添加小程序，请到今日头条客户端查看）■本文作者：王小明 北京在明律师事务所
自2020年新修订的《土地管理法》施行至今，农村集体土地征收和宅基地上的房屋拆迁迎来了多年未见的骤变期，这突出表现在法定程序步骤的重大改变上。2021年9月，《土地管理法实施条例》终于完成了修订，“法+条例”共同形成了较为完整、全面的农村征地补偿新程序，走到哪一步才有权强制收回土地也有了最终的答案。本文，在明律师就在新春伊始为广大农民朋友全面分析解读这一具有颠覆性的新程序，希望对大家2022年的征收维权实践提供帮助。
就农村征地新程序的整体出发，在明律师将其最直观地分为两大阶段：征收土地公告（正式）发布前和发布后。从《土地管理法》第47条的规定中我们不难看出，征收土地公告发布前才是新程序中动作、行为集中之所在。
换言之，想要把自己的征地补偿安置利益弄个清楚明白，一定要趁早，不可拖延。
1.征收土地预公告发布。《土地管理法实施条例》第26条规定，需要征收土地，县级以上地方人民政府认为符合《土地管理法》第四十五条规定的，应当发布征收土地预公告……
据此，征收土地预公告就成为了整个征地程序的新起点。在新《实施条例》出台前，一些地方将其称为“征地启动公告”，二者完全是同一份公告。
征地预公告的法定内容：应当包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等内容。征地预公告的发布形式：应当采用有利于社会公众知晓的方式，在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内发布，预公告时间不少于十个工作日。
征地预公告发布后对被征地农民产生的直接影响：自征收土地预公告发布之日起，任何单位和个人不得在拟征收范围内抢栽抢建；违反规定抢栽抢建的，对抢栽抢建部分不予补偿。
请注意，征地预公告必须是由县级以上政府盖章发布的，乡镇街道、村委会等主体依法无权发布这样的公告，也就是无权启动征地程序。
而在实践中，要当心先通过协议收购、收回宅基地使用权等名义搞“协议搬迁”，实为开展征收项目的做法。被征地农民要对这类不规范操作有敏感性，及时咨询专业律师进行更精准的形势判断。
2.开展拟征收土地现状调查。《土地管理法实施条例》第26条规定，土地现状调查应当查明土地的位置、权属、地类、面积，以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况。
这个环节农民显然是有参与权的，征收方不能在未告知农民、未实际下地入户的情况下仅凭登记数据关起门来搞所谓的“现状调查”。调查的结果也应当在村集体张榜公示。
3.开展社会稳定风险评估。《土地管理法实施条例》第26条规定，社会稳定风险评估应当对征收土地的社会稳定风险状况进行综合研判，确定风险点，提出风险防范措施和处置预案。社会稳定风险评估应当有被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人参加，评估结果是申请征收土地的重要依据。
简言之，社会稳定风险评估环节是法定必经程序，无此步骤则会导致征地补偿安置方案拟定行为不合法。这将是被征地农民在救济权利时的重点审查对象。
4.编制征地补偿安置方案并对方案进行公告。《土地管理法实施条例》第27条指出，征地补偿安置方案应当包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿方式和标准、安置对象、安置方式、社会保障等内容。
第28条则进一步明确了征地补偿安置方案的公告方式：县级以上地方人民政府应当在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告，公告时间不少于三十日。
征地补偿安置公告的内容还包括办理补偿登记的方式和期限，以及异议反馈渠道。
总体来说，征地补偿安置公告是整个征地报批前程序中对被征收人权益影响最直接、最重大的一个环节。
这突出表现在被征地农民有权在公告期限内针对方案内容提出意见、申请听证，或者委托专业律师介入协助对方案的合法性、合理性提出建议，从而促成对方案的实质性修改。
应该说，这是被征地农民提升补偿安置条件的最佳时间点，要比拖到起诉征地补偿安置决定直至责令交出土地决定时高效得多。
需要注意的是，听证会的召开是有门槛的，即必须符合“多数”被征地的农村集体经济组织成员认为拟定的征地补偿安置方案不合法这一条件。仅仅是少数被征地农民提出了异议，难以导致听证会的召开。
这也就是在明律师此前多次强调过的“更团结”的意义所在。在这一关键性的节点上，要把支持我们观点的人搞得多多的，不能放任自己沦为法律上的“个别人”。
5.确定征地补偿安置方案后组织签订征地补偿安置协议。《土地管理法实施条例》第29条规定，县级以上地方人民政府根据法律、法规规定和听证会等情况确定征地补偿安置方案后，应当组织有关部门与拟征收土地的所有权人、使用权人签订征地补偿安置协议。征地补偿安置协议示范文本由省、自治区、直辖市人民政府制定。
按照立法设计，到这一步大多数被征地农民就已经走完了自己的征地补偿程序。协议一签，大局已定，只需等待征地报批获准，征收土地公告正式发布，领钱、拿新房钥匙即可。
剩下来的就是那些对补偿安置不满，坚持依法救济权利的“个别户”，县级政府在申请征收土地时如实说明情况也就可以了。
一般而言，“个别户”的所占比例不应超过10%。严格一些，要求在5%以内也不过分，具体的要看各省、市的地方性规定。
换句话说，按照新程序，征地项目能否顺利获批，关键就看被征地农民是否对征地补偿安置条件认可满意。能够决定自己命运的，始终是被征地农民自己。
6.提出征收土地申请。《土地管理法实施条例》第30条规定，县级以上地方人民政府完成本条例规定的征地前期工作后，方可提出征收土地申请，依照《土地管理法》第四十六条的规定报有批准权的人民政府（省级政府或者国务院）批准。
有批准权的人民政府应当对征收土地的必要性、合理性、是否符合《土地管理法》第四十五条规定的为了公共利益确需征收土地的情形以及是否符合法定程序进行审查。
7.取得征地批复，发布征收土地公告。《土地管理法实施条例》第31条规定，征收土地申请经依法批准后，县级以上地方人民政府应当自收到批准文件之日起十五个工作日内在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内发布征收土地公告，公布征收范围、征收时间等具体工作安排……
省级政府或者国务院作出的叫征地批复，县级政府可据此发布正式的征收土地公告。到这里，开头提及的“预公告”的“预”字就算彻底去掉了，征地拆迁也就成了不可逆转的事实了。
在明律师认为，在未取得正式的征地批复，发布征收土地公告前，征收方不得“未批先占”拆除房屋、占地施工。
但在实践中，对已签约户的房屋快速拆除已成为习惯性操作，故问题的关键还是在于被征地农民不可草率盲目签约。
需要补充的一点是，省级政府作出的征地批复依法是能够申请复议的，当然是由作出的省政府自己复议自己。若复议维持，必要时还可再申请国务院裁决。
这一权利救济途径走起来颇费周折，需要专业律师的支持才可尝试。
8.组织实施具体征地补偿行为。这里的组织实施工作分为两种：一是对已经签约的农户，要及时足额支付其5项法定补偿费用（土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅的补偿费、其他地上附着物和青苗的补偿费以及社会保障费用）；
二是对始终拒绝签约的农户，县级以上政府应当作出征地补偿安置决定，以行政决定的方式为其落实补偿安置。
被征地农民若对征地补偿安置决定不服，有权申请行政复议或者提起行政诉讼。这一步将会直接决定“个别户”的最终补偿安置收获，大家一定要在专业律师的指导下去举证、质证、评估、出庭应诉，切勿自行盲目应对从而将最重要的救济机会浪费。
9.责令限期交出土地。补偿安置也落实了，法定程序也走到了，公共利益需要也符合了，若被征地农民执意不肯交出土地、腾退房屋，达到了阻挠国家建设征收土地的程度，《土地管理法实施条例》第62条也就派上用场了——由县级以上政府责令交出土地；拒不交出土地的，依法申请人民法院强制执行。
新程序带来的一个疑问是，责令交出土地决定和征地补偿安置决定是都要有，还是有一个就算合法？
2022年2月刚刚施行的《辽宁省实施<土地管理法>办法》第17条是这样表述的：
农民集体所有土地被依法征收的土地所有权人、使用权人应当在征地补偿安置协议或者征地补偿安置决定规定的期限内交出土地，被征地的农村集体经济组织应当与市、县（区）人民政府办理相关手续。拒不交出土地的，由市、县（区）人民政府责令限期交出土地。
由此看来，至少在辽宁省的征地实践中，责令限期交出土地决定被作为了法定的最后环节，必须出现。也就是说要既有征地补偿安置决定，又有责令限期交出土地决定，才能走到申请法院司法强拆农民房屋的地步。
走到这第9步，强制收地、强制拆房才会到来，而且只能是有法院裁定，区县政府及其自然资源主管部门，乃至于更低层级的乡镇街道、村委会等均无权强制拆除老百姓的合法房屋，也无权强行铲除老百姓种植的树木及农作物，拆毁其他养殖设施。
我们的2022年农村征地法定程序大致就梳理到这儿了。在明律师最后要提示大家的是，要牢牢把握几个关键的权利救济节点，争取每一个都用上；同时，最重要的还是自征地预公告发布后就及时咨询律师，让律师替我们掌眼把关。若是补偿安置真的公平合理，配合签约也配合个明明白白、果断干脆，早一天反应也许就能多领一点点奖励金；若是补偿安置当真不能接受，也能在第一时间借助法律的力量有效救济权利，不至错过任何一个机会。专业律师的早期介入，或许是2022年及日后农村征地拆迁中一个积极的新变化。定分止争，减少不必要的行政诉讼，靠的就是被征地农民群体法治意识的不断提升。
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