一、假离婚买房有法律效力吗
假离婚买房存在一定法律风险，所谓“假离婚”在法律上并无此概念，只要夫妻双方办理了离婚手续，从法律层面看，离婚就是真实有效的。
一方面，关于财产分割。夫妻双方在离婚协议中对财产的约定，具有法律效力。一旦离婚协议生效，财产分割即按协议执行。即便事后发现是为买房而“假离婚”，一般也难以推翻之前的财产分割约定，可能导致一方财产权益受损。
另一方面，关于购房资格。虽然可能通过“假离婚”获得购房资格，但如果被相关部门查出是通过虚假手段获取，可能面临购房资格被取消、房屋被收回等后果，还可能受到行政处罚。
此外，“假离婚”还可能引发诸多潜在风险，如一方在“假离婚”后反悔，不愿复婚，另一方将面临人财两空的局面。因此，不建议通过“假离婚”方式买房，应遵守法律法规，通过合法途径解决住房问题。
二、离婚后房产证除名怎么操作
离婚后房产证除名，不同情况有不同操作方式：
一是协议离婚。若房产归一方所有，双方需持身份证、离婚证、离婚协议书、房产证等相关材料，共同到不动产登记部门申请办理除名手续。工作人员会对提交材料进行审核，核实无误后，依法办理产权变更登记，将另一方名字从房产证上除去。
二是诉讼离婚。若法院判决房产归一方所有，获得房产的一方可持生效的判决书、身份证、房产证等材料，独自前往不动产登记部门申请除名。登记部门在确认判决书的法律效力及相关材料真实性后，会按规定办理除名登记。
需要注意的是，在办理房产证除名前，要确保房屋贷款已还清，若有贷款未还清，一般需先结清贷款，解除抵押登记后，才能办理除名手续。同时，各地不动产登记部门可能会有一些具体的操作流程和要求，可事先咨询当地相关部门，以便顺利完成除名事宜。
三、离婚小产权房如何公证
小产权房因未取得合法的产权证书，无法进行正常的公证。以下是相关分析及应对办法：
从法律层面看，小产权房是在集体土地上建设的房屋，其流转受到严格限制。公证机构依据相关法律法规和公证程序规则，对于缺乏合法产权基础的小产权房交易或分割等事项，一般不会予以公证。因为公证的目的在于确保法律行为、事实和文书的真实性、合法性，而小产权房的产权存在瑕疵，不符合公证的要求。
在离婚涉及小产权房分割时，虽然不能进行公证，但夫妻双方可以通过签订书面协议的方式，明确约定小产权房的归属及使用等相关事宜。此协议在双方自愿、平等的基础上签订，对双方具有一定的约束力。同时，若日后出现争议，可作为证据向法院提交，由法院根据具体情况，综合考虑房屋的来源、出资情况、双方居住需求等因素，对小产权房的使用、居住等权利作出合理判定。
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