多层住宅和高层住宅的区别,多层住宅能住多少年

多层住宅和高层住宅的区别，多层住宅能住多少年

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多层住宅是几层

多层住宅几层最好

《住宅项目规范》（下称规范）于2025年5月1日起实施。这是由住房城乡建设部发布的国家标准。有业内人士形容，它是“政府把过去散落在各类文件中的强制性规范凝结在了一个文件里”。

该规范规定，住宅建筑平均层数的高层Ⅱ类（18-26层），建筑高度控制最大值限80米，容积率为2.4-2.8。规范将住宅建筑的平均层数分为五类，高层Ⅱ类是最高的。

这是不是意味着，超过80米的住宅不会再出现了，我们要告别超高层住宅了？

事实上，“限高80米”早在2018年住房城乡建设部发布的《城市居住区规划设计标准》中就有提及：要求19-26层的高层住宅，建筑高度控制最大值为80米。

此后几年，“限高”越来越严。

2020年，住房城乡建设部、国家发展改革委要求：一般不得新建500米以上建筑，严格限制新建250米以上建筑，新建100米以上建筑也应充分论证、集中布局。中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

多层，指楼层总数为4-6层的住宅。高层，指楼层总数12层以上、楼栋高度小于100米的住宅。超过100米，即为超高层住宅。

2021年，相关要求更为严格：一般不得新建超高层住宅，并且实行超高层建筑决策责任终身制。

在2022年的《“十四五”新型城镇化实施方案》中，要求“不得新建500米以上的建筑”，把两年前的前缀“一般”删除了，意味着一律叫停。

新一线城市，重庆、武汉、成都、西安、长沙等超高层住宅小区数量位居前列。视觉中国/图

哪些城市超高层住宅最多？

根据贝壳研究院2020年发布的《超高层住宅“画像”》：新一线城市重庆、武汉、成都、西安、长沙等超高层住宅小区数量位居前列。重庆以2200多栋排名首位，武汉以近1500栋的数量，排名第二。

在一线城市中，深圳更爱建高楼，拥有近290座200米以上的高楼，全国第一。2025年2月的数据显示，全市共有在用超高层建筑约1400栋。

在关于超高层居住体验的讨论中，人们享受着采光、通风、视野宽阔的同时，也不得不忍受缺氧、头晕等各种问题。

有业主抱怨，“住在高层，碰上大风天气，窗外刺耳的风声吵得睡不着觉。遇到电梯停电，得爬楼回到31层的家。住得越久，越不踏实，怕火灾、怕电梯故障。”

那么，过去为什么会有这么多超高层住宅出现？

资深投资人、曾在地产行业工作十余年的韩毓祥分析，一个现实原因是，在土地有限的情况下，开发商想要卖得更多，只能上调容积率，容积率又和建筑的高度密切相关。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉南方周末记者，有的城市因发展需要，追求造地标性建筑带动区域经济。还有些受制于环境，只能往高建，比如位于山城的重庆。

可以肯定的是，超高层住宅纷纷拔地而起的时代过去了。

近半年来，多地规范陆续出台。江苏省明确：各地一般不得新建100米以上的住宅建筑，若新建，要履行重大行政决策程序。江西省提出：住宅建筑高度不应大于54m，以小高层和多层住宅为主。山东省的“好房子建设标准指引”也写道：住宅建筑高度不宜高于54m。

一位地产行业资深专家告诉南方周末记者，经过十多年的发展，老百姓开始反思超高层建筑的风险，尤其警惕失火问题。中国现有的消防车云梯可以达到101米的高度，但就实际救火而言，挑战很大。

“它不像低层，消防车抵达后，马上就能施救。超高层对作业场地有要求，到现场后，要做完固定平衡稳定装置、调试液压系统等工作后，才能升至高空施救，所以从接到火警把车开出来，到在失火建筑周围布置好，需要更长时间。”

国家消防救援局数据显示，近年来，中国高层建筑火灾呈逐年上升趋势。2024年前8个月已达3.6万起，超过2023年全年总和。

韩毓祥分析，此次规范的出台是很明确的导向，即政府不希望住宅建得太高。这也与房地产领域今年以来最受关注的“好房子”建设息息相关。

卢文曦判断，高层和超高层住宅不敢说会杜绝，但一定会陆续退出历史舞台。他指出，建造超高层住宅，钢筋水泥的成本更高，经济性大打折扣。还存在高峰期电梯不够用，有些敏感的人上到高层会头晕，甚至感受到楼体摆动的问题，影响居住的舒适性。

“可能让你造，你也不一定想那么造了，消费者都想住舒适、安全的好房子，造得很高，得房率下去了，与住好房子的初衷也相违背。”

但此次规范还有一些内容比较模糊。有受访者提出，“文件只谈到26层以下，那么26层以上的住宅能不能建？如果能建，肯定会突破80米高的限制，怎么办？需要更明确的解释。”

前述不愿具名的专家也有相似困惑，“以往也有限高规定，但此前的经验是，如果要突破，就一事一议，上报、审批，最后导致大家都突破了。”

南方周末记者 梁婷

责编 张玥

多层住宅消防规范要求

来源：证券时报

“最近深圳阴雨天不断，我们经常住在‘云端’。”家住深圳罗湖区水贝一处超高层住宅楼的张女士对于自己的买房决定，似乎有些后悔：“53楼有点太高了。而且，现在的房子越建越高，却越来越不实用。”

近年来，越来越多的城市加强高层建筑的高度管控。相对于商业写字楼，超高层住宅更受到购房者的关注。记者实探发现，城市更新项目出现超高层住宅的比例更高，背后或许也需要一些“冷思考”。

多地出台“限高令”

近日，江苏省住房和城乡建设厅会同省自然资源厅、省消防救援总队起草了《关于加强高层建筑规划建设管控的意见（征求意见稿）》。《意见》提出，加强高层建筑高度管控。各地一般不得新建100米以上的住宅。另外，对于城区常住人口300万以下城市不得新建250米以上建筑，其中城区常住人口100万以下城市严格限制新建100米以上建筑，城区常住人口100万至300万城市严格限制新建150米以上建筑。城区常住人口300万以上城市不得新建500米以上建筑，严格限制新建250米以上建筑。

近段时间以来，许多城市都开始将目光投向住宅高度、公摊面积等购房者更为关注的领域。

此前，2024版《深圳市建筑设计规则》发布，修订内容包括备受市民关注的减少住宅公摊面积，有效提高得房率，住宅和宿舍实行150米限高等。佛山发布《关于持续推动房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，提到鼓励支持企业开发多样化、高品质住宅产品，包括新出让的住宅用地，住宅套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18%提高至20%；取消对单个阳台的进深和面积限制等。

多元产品有望回归

以深圳市场为例，记者实探发现，目前深圳已经落成的超高层住宅主要聚集在福田、罗湖、南山等区域，而供地来源主要是城市更新。在深圳罗湖区和福田区，记者发现多个城市更新项目的住宅层数都超过50层，有些甚至超过60层。而在南山区，超过70层的超高层住宅也已经出现。

为什么城中村的城市更新项目特别容易出现超高层住宅？记者对几位房企内部人士进行采访获悉，对于房企来说，城市更新项目地段较好，加之拿地成本和时间成本不断攀升，项目往往会被建成利润率更高的超高层建筑。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，城市更新后出现这种超高层住宅其实是必然的结果，因为当下更新的成本越来越高。过去，当大家对房价上涨预期很高的时候，村民的回迁“要价”也会比较高，这是需求端。对于供给端来讲，许多开发商都在紧盯深圳的旧改市场，而且城市更新要回归公共属性，必须给公共配套留足空间，这样对于开发商来讲赚钱就越来越不容易，就必须以提高容积率为代价。

记者也随机采访了多位购房者，全部受访者均表示不会将这种超高层住宅和容积率过高的项目作为置业首选，虽说“住的高看得远”，但楼层过高也会影响后续生活的品质，例如等待电梯时间过长，楼板墙壁较薄等质量问题。

“对于超高层住宅而言，刚开始或许看不出什么问题来，但到了后期维护的过程，就会发现这种维护成本越来越高，而且超高层建筑导致的问题还包括整个区域内的公共配套短板、交通堵塞等，以及后续的消防安全问题。”李宇嘉表示。甚至有专家担忧，70年后这些超高层住宅怎么办？开发商也不可能有意愿花费高成本再次“城市更新”。

有业内人士表示，在地产行业旺盛时期，房企在某个核心区兴建超高层建筑，目的在于让这个区域的整体等级再上一个台阶，带动项目周边的其他地块，包括不少住宅项目。不过，楼市环境已经发生明显变化，住宅和商业写字楼毕竟用途不同，出于自住需求，绝大多数购房者都不会首选超高层住宅。未来，低容积率小区、多层住宅、叠墅、别墅等多元产品将有望回归，满足购房者更多的改善性需求。

多层住宅是指多少层

在房地产市场的风云变幻中，“好房子” 的概念正逐渐从模糊走向清晰，从抽象的愿景演变为切实可感的现实。这一变革的浪潮，如同一颗投入平静湖面的巨石，泛起层层涟漪，对房主和潜在购房者都产生了极为深远的影响。无论是已经拥有房产的房主，还是怀揣着购房梦想的人，都无法置身于这一变革之外。那么，究竟什么样的房子才能被称为 “好房子”？它的到来又将如何重塑我们的居住生活与房产投资格局呢？

一、“好房子” 的标准与内涵​

“好房子” 绝非仅仅是砖瓦水泥的堆砌，而是融合了多方面因素的综合性产物。在建筑质量上，它要求结构稳固、材料环保，经得起时间与自然的考验。例如，采用先进的建筑工艺，确保墙体的隔音、隔热效果，让居住者免受外界噪音干扰，同时在能源消耗上更为高效。​

空间设计也至关重要。合理的户型布局，要满足不同家庭结构的生活需求。像如今流行的开放式厨房与客厅一体化设计，既增加了空间的通透感，又方便家庭成员之间的互动交流。房间的尺寸规划也需科学，保证卧室的舒适睡眠空间，客厅的宽敞待客区域等。​

配套设施同样不可或缺。周边完善的交通网络，让出行变得便捷，无论是公交、地铁还是自驾，都能快速抵达城市各处。优质的教育资源，如近在咫尺的学校，让孩子的求学之路更加顺畅。医疗设施的完备，能在居民突发疾病时及时提供救治。还有商业中心的环绕，满足日常生活的购物、娱乐需求。​

此外，物业服务也成为衡量 “好房子” 的重要维度。贴心的物业团队，不仅能提供日常的安保、保洁服务，还能在居民遇到生活难题时迅速响应，组织丰富的社区文化活动，营造温馨和谐的社区氛围。​

二、对房主的影响​

（一）居住体验的对比与落差​

对于已购房的房主而言，“好房子” 标准的明晰，往往会引发他们对现有居住环境的重新审视。曾经看似尚可的居住条件，在与 “好房子” 的各项标准对比之下，可能暴露出诸多不足。​

一些老旧房屋的层高较低，居住者时常会感到空间压抑。在进行吊顶装修后，实际室内净高进一步降低，相比新规下更高层高的住宅，舒适度大打折扣。而且，隔音效果不佳也是常见问题，邻里之间的生活噪音、室外的交通噪音等，都严重影响着生活质量。没有电梯的多层住宅，对于家中有老人或小孩的家庭来说，出行极为不便，上下楼梯成为一项艰巨的任务。​

缺乏适老化设计的老旧住宅，随着家庭成员年龄的增长，问题愈发凸显。卫生间没有扶手，老人在洗浴时存在安全隐患；单元入口没有无障碍设施，轮椅无法顺利通行等。这种居住品质上的对比，不可避免地让已购房者在心理上产生对居住环境改善的强烈渴望。​

（二）房产价值的潜在变化​

从房产价值角度来看，“好房子” 政策的实施以及市场对高品质住宅的追求，会使符合 “好房子” 标准的新建住宅在市场上的竞争力显著增强，这无疑会对已购房者的房产价值产生一定影响。​

在核心城市，优质房源本身就具有较强的保值增值能力，新规下的高品质住宅更是成为市场追捧的对象。而一些老旧、品质较低的房屋，在二手市场上可能面临竞争压力增大、价格上涨空间受限甚至贬值的风险。品质高、符合新规标准的新房会吸引更多购房者，而部分不符合新规、品质较差的存量房，去化难度可能进一步加大。​

在一些城市，预制板房因安全隐患成为拆迁重点，如果已购房者的房屋属于此类，虽然可能会因拆迁获得一定补偿，但在等待拆迁过程中，房屋的市场价值可能会受到影响。​

（三）应对策略与心态调整​

面对这些变化，房主们并非只能被动接受。如果购房目的是自住，首先要调整心态，认识到房屋的居住价值是其核心功能。虽然现有住房可能未达到新规下 “好房子” 的标准，但它也为自己和家人提供了遮风挡雨的场所，满足了日常生活的基本需求。例如，所在小区周边配套设施完善，交通便利，学校、医院等资源丰富，这些优势并不会因为房屋品质未达新规标准而消失。​

针对房屋存在的一些问题，房主们可以采取相应的改善措施。针对隔音问题，可以更换隔音效果更好的门窗，在墙体添加隔音材料；如果没有电梯且所在楼栋具备加装条件，可以联合其他业主申请加装电梯，提升出行便利性。已购房者还可以与社区居委会、物业等积极沟通，推动社区环境的改善。良好的社区环境不仅能够提升居住的舒适度，从长远来看，也有助于提升房产在二手市场的价值。​

如果购房带有投资性质，已购房者需要重新评估房产的未来潜力。在经济发展良好、人口持续流入的城市和区域，即使房屋品质暂时未达到新规标准，但如果区域有重大规划利好，如新建大型商业中心、交通枢纽等，房产仍可能具有一定的保值增值空间。此时，可以制定长期投资策略，持有房产等待区域价值提升。相反，如果所在区域经济发展乏力，人口外流严重，且房产品质较差，可能需要考虑适时出售，避免资产进一步缩水。同时，关注政府出台的相关政策也至关重要，政府出台的购房补贴、税收优惠等政策，可能会刺激房地产市场交易活跃，从而带动房价上涨。一些城市在城市更新过程中，会对特定区域的房产进行改造或征收，已购房者要及时了解这些政策信息，若自己的房产处于相关区域，可能会获得相应的政策红利，如拆迁补偿、房票安置等，从而实现资产的增值。​

三、对购房者的影响​

（一）购房选择的多元化与品质提升​

对于购房者来说，“好房子” 时代的到来意味着购房选择更加多元化，且整体品质得到了大幅提升。新规下，开发商为了满足市场对 “好房子” 的需求，纷纷在产品设计、建筑质量、配套设施等方面下足功夫。​

在户型设计上，更加注重空间的利用效率和居住的舒适度。以北京亦庄的一个 90 平方米左右的三居室户型为例，室内最小居室的使用面积可达 10 平方米，不仅可以用作书房，作为卧室摆放正常尺寸的双人床也绰绰有余，小户型住宅产品的功能性得到了极大提升。​

建筑质量方面，开发商采用更先进的建筑技术和环保材料，提升房屋的安全性和耐久性。配套设施也更加完善，从小区内部的休闲娱乐设施到周边的交通、教育、医疗资源，都在朝着更加优质、便捷的方向发展。购房者不再仅仅局限于以往相对单一的产品选择，而是可以根据自己的实际需求和对品质的追求，挑选到更符合心意的房子。​

（二）购房成本与市场价格结构的变化​

“好房子” 政策的实施可能会对市场价格结构产生一定影响。一方面，随着高品质住宅的增多，开发商在提高得房率、优化居住体验等方面投入的成本可能会转嫁到房价上，导致市场整体价格水平有抬高的趋势。另一方面，住宅品质的提升也使得其性价比得到提升，吸引更多中高端买家入市。​

然而，市场竞争的加剧也会在一定程度上抑制房价的过度上涨。当同地段 “好房子” 项目增多时，开发商为了促进成交，更倾向于制定合理的价格。购房者在购房时，需要密切关注市场动态，了解新规对房屋品质的具体要求，把握好品质与价格之间的平衡点。同时，不同城市、不同区域的房价变化情况也不尽相同，购房者需要根据自身的经济实力和购房目的，综合考虑选择合适的购房地点和时机。​

（三）购房决策的新考量因素​

在 “好房子” 的浪潮下，购房者的购房决策也需要纳入更多新的考量因素。除了传统的价格、地段、户型等因素外，房屋的得房率、居住体验、公共空间、物业服务等产品细节成为吸引消费者的关键。​

得房率直接关系到购房者实际可使用的面积大小，高得房率意味着花同样的钱能够获得更多的实际使用空间。居住体验涵盖了房屋的采光、通风、隔音等多个方面，这些因素直接影响着居住的舒适度。公共空间的设计是否合理，是否能够满足居民休闲、社交的需求，也成为购房者关注的重点。物业服务的质量更是关系到入住后的生活便利性和幸福感，优质的物业服务能够提供全方位的生活保障，让居民无后顾之忧。​

购房者在购房前，需要对这些因素进行深入了解和比较。可以通过实地考察楼盘、咨询已入住业主、查阅相关资料等方式，全面评估房屋的各项指标，做出更加明智的购房决策。​

四、市场格局的重塑与行业发展趋势​

（一）房地产市场的供需变化​

“好房子” 的出现，深刻地改变了房地产市场的供需关系。从需求端来看，随着居民生活水平的提高以及对居住品质要求的日益提升，购房者对于 “好房子” 的需求愈发强烈。这种需求不再仅仅是满足基本的居住需求，更是对美好生活的向往与追求。购房者愿意为了更高品质的居住环境支付合理的价格，这使得市场对 “好房子” 的需求呈现出快速增长的态势。​

从供给端来看，开发商为了顺应市场趋势，纷纷调整开发策略，加大对 “好房子” 项目的投入。他们在产品研发、建筑工艺、配套设施建设等方面不断创新，努力打造出符合市场需求的高品质住宅产品。这种供需双方的积极互动，推动了房地产市场向更加健康、可持续的方向发展。​

（二）开发商的转型与竞争策略​

对于开发商而言，“好房子” 时代的到来既是机遇也是挑战。为了在激烈的市场竞争中脱颖而出，开发商不得不加快转型步伐，从以往单纯追求规模扩张向注重品质提升转变。​

开发商加大在产品研发方面的投入，深入研究消费者的需求变化，结合市场趋势和新技术、新理念，打造出更具创新性和竞争力的产品。在建筑工艺上，采用先进的技术和设备，提高建筑质量和效率，降低能源消耗。同时，更加注重物业服务的提升，通过提供优质、贴心的服务，增强业主的满意度和忠诚度。​

开发商之间的竞争也从以往的价格竞争、地段竞争逐渐转向品质竞争、服务竞争。那些能够精准把握市场需求，打造出高品质 “好房子” 的开发商，将在市场竞争中占据优势地位。而那些仍然依赖传统开发模式，忽视产品品质提升的开发商，则可能面临被市场淘汰的风险。​

（三）政策导向与行业规范的完善​

政府在 “好房子” 的推广与发展过程中扮演着至关重要的角色。为了引导房地产市场朝着高品质方向发展，政府出台了一系列相关政策，从土地供应、规划设计、建设标准、验收监管等各个环节进行规范和引导。​

在土地供应方面，政府优先保障 “好房子” 项目的土地需求，通过合理规划土地用途，引导开发商建设高品质住宅。在规划设计环节，制定严格的标准和规范，要求房屋在空间布局、配套设施等方面满足一定的要求。在建设标准上，提高建筑质量、节能环保等方面的标准，确保 “好房子” 的品质。同时，加强对项目建设过程的验收监管，确保各项标准得到有效落实。​

这些政策的出台，不仅为 “好房子” 的发展提供了有力的政策支持，也进一步完善了房地产行业的规范和标准，推动行业朝着更加健康、有序的方向发展。​

“好房子” 时代的来临，如同一场房地产行业的深刻变革，对房主和购房者都产生了全方位、深层次的影响。对于房主而言，既需要面对居住体验落差和房产价值变化的现实，也拥有通过调整心态、采取改善措施来提升居住质量和房产价值的机会。对于购房者来说，“好房子” 带来了更多优质的选择，但也需要在购房成本、购房决策等方面进行更加谨慎的考量。​

从市场格局来看，“好房子” 推动了房地产市场供需关系的调整，促使开发商转型，同时也在政策导向下不断完善行业规范。在未来，随着 “好房子” 标准的不断深化和落实，房地产市场将迎来更加健康、可持续的发展，为人们提供更加美好的居住生活。无论是房主还是购房者，都应积极适应这一变化，在 “好房子” 的浪潮中找到属于自己的最佳位置，实现居住梦想与资产价值的双赢。

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