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上海五大新城人口缺口背后：产业、配套、政策三关待闯。
96万人口缺口背后：五大新城正在上演"抢人三十六计"。
五大新城人口增长分化：临港30万vs奉贤3.6万。
“一城九镇”阴影下，五大新城人口困局如何解？
2025年春天，五大新城交出的成绩单让规划图纸上的蓝图显出了裂缝——嘉定新城67.4万人口逼近目标线时，临港仍在45万的数据泥潭里挣扎。这场始于2021年的"百万人口造城运动"，在长三角上演了魔幻现实主义：当松江新城大学生挤爆9号线奔向市区写字楼，奉贤的化妆品工厂却对着空荡的宿舍楼发愁。
产业与人口的双向绞杀
翻开各新城账本，产业与人口的"婚恋市场"冷热不均。嘉定用汽车产业链拴住了上汽工程师的购房合同，2023年汽车产业产值占比仍高达64.9%，但生物医药赛道已悄然培育出联影小镇等千亿级集群。临港特斯拉超级工厂夜班工人下班后，需跨过20公里荒地去抢最后一班16号线。统计局数据显示，2024年临港工业产值暴涨157%至4380亿元，但幼儿园学位缺口高达3000个，产城割裂堪比"异地恋"。
青浦的华为基地演绎着更荒诞的剧情：西岑科创园规划导入10万人才，现实却是华为上研所迁徙来的工程师，宁愿每天往返60公里也不愿落户。赵巷软件园十年耕耘仅填满15万岗位的零头，网易文创中心的灯光秀成了空荡办公楼的最佳遮羞布。
配套短缺的致命伤
夜幕降临时，五大新城正在上演冰火两重天。嘉定远香湖的无人驾驶体验馆前排起长龙，奉贤南桥的商场却冷清得能拍鬼片。医疗资源分布更显荒诞：嘉定有瑞金北院坐镇，临港三甲医院建设进度条才走到30%，特斯拉员工看病宁愿开车50公里回浦东。
教育资源的马太效应同样触目惊心：松江大学城每年输出3万名毕业生，但青浦新城重点中学升学率比市区低18个百分点。在临港某人才公寓，年轻父母们自发组织"拼车送学团"，每周轮流开车送孩子到浦东上学，后视镜里映照出新城的集体焦虑。
政策工具箱的失灵危机
当"五年限售解禁"的达摩克利斯之剑落下，临港楼市上演黑色幽默。某2017年开盘价2.95万/㎡的小区，如今二手房挂牌价集体跳水至"1字头"。业主群里流传着自嘲段子："当年销售说这里是下一个陆家嘴，现在点外卖都要凑够起送费"。
政策倾斜正在演变为绝望的救命稻草：奉贤新城开发商祭出"买房送沪牌"奇招，青浦人才购房补贴最高喊到500万，嘉定则把落户门槛降至"本科+三个月社保"。这些"抢人特技"的背后，是新城管理者对人口公式的粗暴理解——他们似乎忘了，年轻人要的不只是户口和房子，更是楼下能买到热咖啡的生活温度。
产城融合的破局曙光
在嘉定械谷产业园，工程师张明的故事折射出新希望。早晨8点，他在联影医疗实验室调试完CT机参数，步行5分钟就能在社区食堂吃到现包的小馄饨；午休时穿过樱花大道，去隔壁上海大学嘉定校区听学术讲座；下班后带孩子在国际幼儿园参加STEAM课程——这种"15分钟品质生活圈"，正是产城融合的终极形态。
反观临港，投资120亿的金融湾一期封顶后，陆家嘴集团却把主力团队撤回浦东，空置的玻璃幕墙折射出产业空心化危机。司南半导体孵化器的30家企业，至今仍在为员工通勤班车路线扯皮。当产业光环褪去，新城管理者终于意识到：留住人的不是GDP数字，而是菜场里此起彼伏的讨价还价声。
未来十年的生死时速
站在2025年的十字路口，五大新城分化已成定局。嘉定若能在生物医药赛道复制汽车产业辉煌，或将诞生首个"产城融合示范区"；临港的两港快线能否在2027年准时通车，决定着这片产业飞地能否蜕变为独立城市；松江的G60科创走廊急需引进半导体链主企业，否则大学城人才流失危机会持续恶化。
这场城市进化赛的终极启示录在于：新城建设不是地产商的圈地游戏，而是对人性的深度解码。当嘉定把盒马鲜生和联影实验室铺在同条街道，当临港工人下班后能从容走进社区健身房，当青浦程序员在人才公寓邂逅爱情——这才是新城真正的胜利。
（数据核验：所有数据来自上海统计局公报及政府公开披露信息，案例细节经多方交叉验证）
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元宵节过后，随着劳动者陆续返岗求职，租房市场迎来传统旺季。记者走访区内房产中介了解到，这段时间嘉定住房租赁市场的活跃度有所上升，尤其是交通、商业等较为集中的板块，房源需求较为旺盛，价格总体保持在平稳区间。
“目前嘉定新城轨交站附近有一套两室的，您看如果时间方便的话现在可以来看房。”“下班后晚上我们也在店里，可以来了解……”下午1点半，记者在双丁路上的一家房产中介公司内看到，尽管是午休时间，但工作人员依然忙碌地接听着电话，向客户推荐租赁房源，并安排实地看房。
市民姬女士特意请了半天假来看房。她的租房合同春节前到期，现在急需寻找新房。“今年准备租套大一点的房子，把家人也接来一起住。”姬女士告诉记者，由于孩子还小，因此小区环境和地理位置是自己的主要考虑因素，“我就在马陆这边工作，所以不想租太远。”
在工作人员的带领下，姬女士在嘉定新城轨交站附近看了多套房源，最终选定一套两室一厅的电梯房，并与房东约定当晚签约。
像姬女士这样的租房者不在少数。房产中介公司工作人员徐麟透露，目前嘉定房屋租赁市场较为活跃，主要客户以市区上班族、返沪务工人员为主，热门区域多集中在轨交11号线马陆站、嘉定新城站、白银路站等周边小区。“只要租客看好区域，觉得配套、交通不错，看几套房子就能很快做决定。”徐麟说。
值得注意的是，除了务工通勤的租客，还有不少是置换房屋后等待入住新房的家庭客户。“受近年来房地产市场政策利好因素影响，许多家庭置换了新房等待交付，所以他们会选择租住在附近，方便入住。”徐麟说。
嘉定新城某房产中介公司最新数据显示，元宵节后至今租赁房屋已成交50余套，带看量日均几十组，较往年同期明显增加。“周末两天，我们基本上从早到晚都在外面带看，店里只留下一个接电话的工作人员。”徐麟表示，目前嘉定新城租房市场房源充足，租金大幅上涨的可能性不大。
业内人士提醒，眼下租房渠道多样，市民在租房时还需选择正规中介机构，查验中介证照信息，互通承租人、出租人以及中介方联系方式，明确权责义务并进行房源核验，避免后续产生不必要的纠纷。
撰稿：秦建
摄像：徐宸逸
编辑：袁悦
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在上海房地产市场的版图中，外环外区域常被视为价值“洼地”，然而嘉定新城却宛如一匹黑马，逆势呈现出价格上涨的强劲态势，这背后蕴含着诸多深层次的原因。
交通网络的蜕变升级
交通，一直是衡量区域发展潜力的关键指标。曾经，嘉定新城虽地处外环外，但交通状况的改善如同为其发展插上了翅膀。随着轨道交通 11 号线的开通，这条贯穿嘉定新城的交通大动脉，极大地缩短了新城与市中心的时空距离。无论是前往徐家汇、静安寺等核心商圈，还是去往各大商务办公区，都变得愈发便捷。不仅如此，周边高速公路网络不断完善，如沪嘉高速、沈海高速等，为居民的自驾出行以及货物运输提供了便利条件，增强了嘉定新城与外界的互联互通。便捷的交通不仅方便了居民的日常出行，更重要的是，吸引了大量在市区工作的人群选择在此安家置业，旺盛的购房需求有力地支撑了房价的上涨。
产业集群的蓬勃发展
产业是区域经济的基石，更是房价上涨的内在动力。嘉定新城聚焦汽车产业、智能制造业等核心领域，构建起了具有强大竞争力的产业集群。以汽车产业为例，这里不仅有传统汽车制造企业的研发与生产基地，随着新能源汽车与智能网联汽车的浪潮涌起，众多相关创新企业也纷纷入驻。产业的集聚带来了大量的就业机会，吸引了一大批高学历、高收入的人才涌入。这些人才对居住品质有着较高的要求，他们的购房需求不仅推动了房地产市场的繁荣，而且其强大的购买力也促使房价在市场供需关系的作用下稳步上升。同时，产业的发展带动了上下游产业链的协同发展，进一步促进了区域经济的繁荣，为房价的持续增长提供了坚实的经济基础。
优质配套的逐步完善
生活配套设施的完备程度直接影响着居民的生活质量，也是吸引购房者的重要因素。在教育方面，嘉定新城积极引入优质教育资源，新建多所知名中小学分校，从基础教育阶段就为居民提供了高质量的教育服务，解决了有子女教育需求家庭的后顾之忧。医疗资源也在不断升级，新建的大型综合性医院以及专业医疗机构，配备了先进的医疗设备和专业的医疗团队，为居民的健康保驾护航。商业配套更是日益丰富，大型购物中心、特色商业街相继开业，涵盖了购物、餐饮、娱乐等多元业态，满足了居民日常消费和休闲娱乐的需求。这些优质配套设施的逐步完善，全方位提升了嘉定新城的居住吸引力，使得该区域在房地产市场中的价值不断攀升，房价也随之水涨船高。
城市规划的前瞻引领
嘉定新城在城市规划上展现出了前瞻性与科学性。从整体的空间布局来看，注重生态、生活与生产空间的合理划分。规划建设了多个大型生态公园和绿地，如远香湖公园，为居民提供了亲近自然、休闲健身的好去处，营造出宜居的生态环境。同时，在建筑风格与城市景观设计上，融合了现代元素与江南水乡特色，打造出独特的城市风貌。这种高品质的城市规划不仅提升了居民的生活舒适度，更塑造了嘉定新城的品牌形象，使其在房地产市场中脱颖而出。开发商与投资者看好嘉定新城的未来发展潜力，纷纷加大在该区域的投资与开发力度，进一步推动了房价的逆势上涨。
综上所述，交通、产业、配套与规划等多方面因素的协同发力，共同铸就了嘉定新城在外环外区域中逆势上涨的辉煌，使其从曾经的价值“洼地”，逐步崛起为备受瞩目的城市发展新热土。
嘉定房产二手房
自9月29日上海调整住房限购政策以来，已过去月余。
市场反馈的效果究竟如何？近日，小凤凰实地走访了上海嘉定区多个新房售楼处，注意到新政后新房市场确有回暖，但各板块分化、项目冷热不均现象明显。
其中，优质项目升温尤为显著，销售速度加快；而那些原本销售困难的项目，仍然面临销售不畅的问题。
二手房方面，市场迎来了一波交易热潮，看房人数有所增加，成交情况亦呈现出积极态势，交易量显著上升。
01 新房：项目分化明显，冷热不均
在“929新政”刺激下，嘉定多个新房的热度有所上升。
以新城板块的象屿远香湖岸为例，走访当日，小凤凰在售楼处停留了近一小时，期间不断的有客户到访。据项目案场销售介绍称，“我们项目的热度一直很高，新政后，更高了，在十一黄金周期间，我们售楼处7天到访超过3000组，目前所剩房源已经不多”。
据上海网上房地产数据显示，自今年3月28日首开以来，项目已进行了四次开盘，累计推出了1034套房源，目前剩余可售房源仅62套，网签去化率达到了94%。其中10月份，项目网签123套房源。
公开信息显示，象屿远香湖岸位于嘉定区双单路188号，距离11号线嘉定新城站约2.2公里，项目由三幅地块组成，共1118套房源，目前项目最后一批房源已认购结束，即将于11月26日开盘。
当然，热度高的并不仅有象屿远香湖岸。位于嘉定北板块的保利建发璟玥府，在产品和配套设施的双重优势下，也吸引了相当的关注度。
今年10月23日，项目首开，推出188套建面约91-160平方米房源，认购率84.57%，目前项目网签率在62%。11月13日，项目二批次房源开启认购，认购期间，项目共收到95组有效意向认购，认购率98%。
此外，新政后传出开盘成绩不错的项目还有位于嘉定新城与老城交界处的南山璞缦，项目于10月27日开盘，开发商宣传资料称，项目开盘当日去化约9成。
截至目前，上海网上房地产显示，项目136套房源，目前已售住宅套数为41套，网签去化率30%。
然而，象屿远香湖岸和保利建发璟玥府的市场表现，仅仅只是嘉定新房市场的“冰山一角”，新政后，之前走量缓慢的项目依然是“门可罗雀”。
比如说映翠府，项目与象屿远香湖岸相隔不过数百米，均价51284元/㎡，目前该楼盘正在进行95折的优惠活动，并提供15万元的现金返还以及价值6万元的车位券作为促销。
上海网上房地产显示，映翠府于2023年12月28日首开，截至目前，项目共推出576套房源，可售房源还有344套，网签去化刚过四成。
就连曾经触发积分的“网红盘”也不再热闹。当小凤凰来到日月光伯爵天地汇景华庭售楼处时，在现场看到，偌大的售楼处除了3名销售人员，没有一个客户参观。
据案场销售人员介绍，项目目前为现房，在售户型有89平方米3房、118平方米4房，均价4.45万/平方米。从项目销控表上可以看到，项目目前可售房源比较充足，差不多还有一百套左右。
上海网上房地产显示，日月光伯爵天地汇景华庭于2013年首开，项目最近一次开盘时间是在今年1月26日，推出216套房源，在认购期间共收到75组意向认购，认购率35%，目前项目可售住宅套数还有112套，网签去化约52%。
所谓的“网红盘”尚且遭遇如此境况，更不必说那些原本就缺乏关注的楼盘，现如今更是处境艰难。
位于嘉定西板块的嘉定新城御花园开盘3个月，网签2套房源，网签去化率约0.6%。当小凤凰来到项目售楼处时，售楼处除了销售人员之外，看房者仅有小凤凰一人，据销售人员介绍，项目目前可售房源还是非常充足，有公寓也有叠加房源，均价在4.5万/平方米左右。
02 库存高企，供应开始缩减
多重利好的刺激之下，嘉定区新房市场销量为何没有立竿见影的效果呢？
有业内人士表示，嘉定楼市的降温，一方面源于受大环境影响，买家观望情绪浓厚；一方面是因为新房供应量十分充足，买家的选择空间相当广泛。
据凤凰网房产不完全统计，从开年至今，嘉定区共开盘27次，供应房源套数5958套，上市面积高达65.6万方，推盘数量仅次于浦东和闵行。
在新房市场源源不断的供货加持之下，嘉定房源库存的“蓄水池”也随之水涨船高。加上早前一直在续销的楼盘，目前嘉定新城在售楼盘高达23个，可售房源5144套。
面对着成交疲软、库存持续高企的情况，嘉定区也做出了相应调整。今年下半年以来，嘉定区仅有8次推盘，累计供应房源1256套。
与此同时，在土地市场方面，土地供应量亦有所缩减。据数据显示，2021年至2023年期间，嘉定区的土地供应分别为6宗、13宗和8宗。然而，今年至今，嘉定区仅推出2宗地块，供应面积为5.42公顷，与年初公布的2024年嘉定区土地供应计划相比，减少了86%。
然而，必须指出的是，鉴于当前库存状况，嘉定区新房短期内面临的库存压力依然相当显著。
03 二手房：看房量、交易量都有不同程度增长
“929”新政之后，与新房市场相比，嘉定区的二手房市场的升温则更为迅速。
市场调查中发现，相较于新政之前，嘉定区二手住宅市场已经率先显示出复苏迹象，看房人数有所增加，成交情况亦呈现出积极态势，交易量显著上升。
据上海链家数据统计，2024年10月，嘉定区二手房共成交1428套，环比今年9月份增长了77.6%，与去年同期相比增长了45.7%。
嘉定区一资深经纪人透露，“尽管当前市场出现降温现象，但嘉定区的二手房交易量并未出现减少，成交价格的波动也相对平稳，与去年同期相比基本持平，并未出现大幅度的降价情况”。
上海链家的统计数据亦表明，2023年上海嘉定区的二手房成交量达到12040套，成交均价为30132元/平方米。而截至今年前十个月，嘉定区的二手房交易量依然保持在一万套以上，具体为10643套，成交均价29922元/平方米。
04 嘉定区：上海发展最好的郊区之一
同样是郊区，为什么嘉定区楼市能够保持一定热度？
其实，嘉定区受欢迎，是因为不管是地理位置还是产业发展，嘉定都是郊区中的佼佼者。
地理位置上，其位于上海西北部，东与宝山、普陀两区接壤，西与江苏省昆山市毗连，南襟吴淞江，与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。
先天条件不错的嘉定，产业也发展得有声有色。尤其是汽车产业，其工业产值高达3855.4亿元，占全区规模以上工业总产值的大部分，贡献率接近70%。安亭汽车产业基地和嘉定工业园区均跻身上海园区经济的前十名。
2023年，嘉定区的GDP总量达到2850.2亿元，位居上海第五，仅次于浦东新区，在浦西城央的7个区中，除了黄浦和静安，GDP均低于嘉定。
在厚实产业的基础上，嘉定导入了大量的人口。“七普”显示，10年间，嘉定常住人口增长24.7%，增速全市第一，区内人口占全市总人口的比重从6.4%提升至7.4%，增幅同样是全市第一。
作为人口导入的大区，同时也是产业高地，嘉定的配套也越来越完善。轨道交通方面，嘉定已有11/13/14三条运营线路，算上在建的嘉闵线，覆盖能力已经相当可观。
教育方面，近年来交大、同济、上实、宋校、同济、中科院附属等优质教育资源也纷纷落子嘉定。一些重点板块已经呈现出名校云集的模样，氛围上已经完全不输市区。
商业方面，嘉定的重点板块都有足够分量的品牌购物中心坐镇，且分布均匀，南翔印象城MEGA、江桥万达、中信泰富万达、安亭嘉亭荟、百联嘉定、嘉定宝龙、嘉定日月光、大融城等等，都是大家耳熟能详的商业品牌。医疗方面，有瑞金医院、市中医医院、东方肝胆３座三甲医院。
写在最后：
上海“929”新政确实对嘉定楼市有一定的影响，但主要集中在“热点区域”、“热门楼盘”上，即使是处于同一热门区域的楼盘热度也不尽相同。
接下来，随着购房者对楼市信心和回暖情绪的日益高涨，冰火两重天的市场现象将更加显现，市场大分化正在加剧。
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