一、房产抵押袋时效一般多久
房产抵押时效涉及两个方面，一是抵押权的存续期间，二是主债权的诉讼时效。
对于抵押权的存续期间，依据相关法律规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。也就是说只要主债权存在，抵押权就一直存在，没有固定的时效限制。
而主债权的诉讼时效，通常为三年。在这三年时效内，债权人可以通过法律途径主张债权。若债权人在诉讼时效期间内未行使权利，且不存在诉讼时效中断、中止等法定情形，一旦诉讼时效届满，债务人获得时效抗辩权，债权人虽仍享有债权，但可能面临权利难以实现的风险。不过，即便主债权诉讼时效届满，抵押权并不当然消灭，只是抵押人可主张时效抗辩。
需注意，不同地区在具体司法实践中可能存在细微差异，处理房产抵押相关事务时，建议结合实际情况，依据具体法律规定和司法实践操作。
二、房产不抵押开发商起诉吗
开发商是否起诉房产不抵押的情况，取决于具体情形。
若购房者与开发商签订购房合同，并约定需办理房产抵押作为付款或履约的担保方式，而购房者未按约进行抵押，这构成违约。在此种情况下，开发商基于维护自身合法权益，确保合同履行及债权实现，极有可能起诉购房者。通过诉讼，开发商可要求购房者履行抵押义务，若因未抵押致使开发商遭受损失，还可主张赔偿损失。
然而，如果合同中对房产抵押并无明确约定，或者虽有约定但存在其他合法合理的阻碍抵押办理的因素，且购房者不存在主观恶意不办理抵押，开发商起诉的可能性相对较小。不过，即便如此，若不抵押行为对开发商权益产生实质性损害，经协商无果后，开发商仍可能选择通过诉讼途径解决纠纷。总之，开发商是否起诉要综合多方面因素判断。
三、抵押房产借款的担保时效
抵押房产借款的担保时效关乎债权人与抵押人的权益。
一般情况下，担保时效首先依据当事人的约定确定。若抵押合同中明确约定了担保期间，只要该约定不违反法律的强制性规定，那么就按照此约定执行。
在没有约定或者约定不明确时，主债务履行期限届满之日起六个月为担保时效。若债权人在此期间没有对债务人提起诉讼或者申请仲裁，保证人不再承担保证责任；若债权人提起诉讼或申请仲裁，担保时效从判决或者仲裁裁决生效之日起，重新开始计算诉讼时效，通常为三年。
对于抵押权，主债权诉讼时效期间内，抵押权人应行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。也就是说，即便主债权诉讼时效已过，抵押权本身依然存在，但法律不再强制保护抵押权人通过司法程序实现抵押权。
总之，抵押房产借款担保时效需看约定，无约定或约定不明时遵循法定规则，债权人应及时行使权利以保障自身权益。
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来源：中国法院网-抵押房产借款的担保时效，房产抵押担保的有效期