01律师直答
1.房屋买卖合同未采用书面形式，是否成立?
答：合同成立
2.房屋买卖合同未采用书面形式，如果成立，是否生效?
答：在不违反合同法第52条规定的情况下，成立且生效。可以要求对方配合过户或者办理不动产权证明。
3.如果房屋买卖合同采用了书面形式吗，补充或者变更协议未采用书面形式是否有效?
答：如果合同有效，补充变更协议虽未采用书面协议，但是仍然是有效的。
02法院判例
(2016)冀0207芦民初30号
原告
刘文学
原告购买被告房屋，未签订书面合同，也未出具收据，房屋实际交付，但不配合办理产权证明。
被告
大庆市勘测设计院
被告不予配合。
01
案情简要
2001年1月初，原告在被告处购买位于大庆市××室的房屋一套，并按照78.8平方米的面积及每平方米1480元的房屋单价给付被告房屋总价款116624元。被告在收到房款的同时将房屋钥匙交付给原告，但未给原告出具房款收据，也未与原告签订商品房买卖合同。原告在该房屋内一直居住至今。多年间，原告一直要求被告为其出具房款收据、补签合同、并为其办理产权证，但被告始终拖延办理。2017年9月1日，被告单位房产科为原告出具书面证明一份，确认原告于2001年1月在被告处全款购买9-30A-2-402室房屋的事实，并称该楼产权与手续在办理中。
原告刘文学向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的房屋买卖合同关系有效;2、判令被告协助原告办理位于大庆市××楼××单元××室房屋的不动产权证书;3、诉讼费用由被告承担。被告勘测设计院未到庭未予答辩，也未提交书面答辩意见及相关证据。
02
法院认为
本院认为，原告与被告虽未签订书面商品房买卖合同，被告也未给原告出具过房款收据，但房屋与房款均已实际交付，原告已向被告履行完毕买受人的主要义务，且被告接受并予以确认，故双方之间房屋买卖合同关系依法成立，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规范，应属合法有效，原告要求确认其与被告之间的房屋买卖合同有效的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。因本案中未签订房屋买卖合同、未出具房款收据、未及时协助办理过户的责任均在被告，被告未尽到房屋出卖人的法定合同义务，故应依法向原告承担违约责任，继续协助原告办理涉案房屋的权属变更登记手续。
03
判决如下
一、原告刘文学与被告大庆市勘测设计院之间关于大庆市让胡路区9-30A号楼2单元402室房屋的房屋买卖合同关系有效;
二、被告大庆市勘测设计院于本判决生效后十五日内协助原告刘文学办理位于大庆市让胡路区9-30A号楼2单元402室房屋的不动产权证书。
03案件分析
首先，明确一个概念区别，合同的成立和生效，成立是一个事实判断，符合形式要件就成立;生效是一个价值判断，要符合实质要件才能生效;只有成立了才能生效。实践中，买卖双方口头买房的很少，但是签订合同后变更部分条款或者补充条款，口头协商的却很多，接下来将重点讨论成立、成效、和补充协议的效力。
根据《合同法》第10条规定：“ 合同的形式 当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”和《城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”从以上两条规定看来房屋买卖合同必须采用书面形式，否则合同就不成立。
但是《合同法》第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”以上案例就是这种情形，因此合同并不会因未采用书面形式而合同无效。
上述论证为简单的法律规定，从《合同法》第52条 ：“合同无效的法定情形 有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。《合同法解释二》进一步解释第52条第五项中的强制性规定又区分为管理性强制规定和强制性管理规定，只有违反效力性强制规定才当然无效，而违反管理性规定并不当然无效。因此我们就要你区分《城市房地产管理法》第40条规定要求签署书面合同是属于强制性规定还是效力性规定呢?强制性规定中的效力性规定一般指规定中明确指出违法该条款合同无效或者履行该条款会损害国家、社会公共利益或第三人利益的。而未签署书面合同并不损害国家、社会公共利益或第三人利益，因此该条款是管理性规定，所以未签署书面合同有效，未签署的补充协议和变更协议也当然有效。
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