房屋纠纷找什么部门投诉，房屋纠纷专业律师
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房屋纠纷最怕三个证据
笔者通过Alpha数据库检索的数据可知，房屋买卖合同纠纷数量在过去几年上涨飞速，虽在2020年受疫情等因素的影响有所下降，但房屋买卖合同纠纷仍旧保持相当高的规模数量。
如今在“房住不炒”的政策环境下，以及在多个知名房企，如绿地将重心从房地产转向基建、恒大大幅度压缩房地产产业规模背景下，司法的一致性与公正性尤为重要。
本文详细介绍了10则房屋买卖合同纠纷类案同判规则，供各位读者参考。
规则一
预定书、意向书、允诺书、认购书、谅解备忘录、谈判纪要等预约合同不应认定为房屋买卖合同，但具备房屋买卖合同主要内容的除外。
🔹 规则描述
预约合同是指当事人为了将来订立确定性本约而预先达成的书面允诺或协议。在房屋买卖合同关系中，通常是指因签订正式房屋买卖合同的时机尚未成熟，双方为了将来能够订立正式合同而对房屋买卖相关事宜进行初步法律确认的一种预先约定，具体表现为预定书、意向书、允诺书、认购书、谅解备忘录、谈判纪要等。预约合同和房屋买卖合同的区分标准，主要可从三个角度进行考虑：第一，应当根据当事人在合同中的意思表示加以确定，即签订合同是购买房屋还是为正式签订商品房买卖合同做准备；第二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定，判断合同是否完全具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人是否已经按照约定收受购房款；第三，当事人之间的约定和实际履行情况是否成立事实上的房屋买卖合同。
规则二
多份买卖合同就同一事项的约定存在冲突，应以文义解释作为起点，以当事人真实意思为中心的目的解释为主要解释规则，习惯解释作漏洞补充，诚信原则决定解释方向，各规则综合运用并相互印证，选择真实、最终、更优解释。
🔹 规则描述
当事人就同一标的物签订多份房屋买卖合同，就同一事项，不同合同条款约定存在冲突。要综合运用文义解释、目的解释、体系解释、习惯解释、诚信解释等解释规则并相互印证。文义解释是合同解释的起点，当事人的共同意志是合同解释的依据。以当事人真实意思为中心的目的解释是解决数份合同冲突条款解释选择问题的主要规则。作为辅助规则的习惯解释，起到漏洞补充的作用；诚实信用原则决定合同解释的方向。应综合考虑各解释规则，统筹兼顾，相互协调，最终达到确定当事人真实意思，公正裁判的目的。经过以目的解释为核心的解释选择后，最终的结果呈现三种形态：一是真实意思条款排除虚假意思条款；二是最终约定排除阶段性约定；三是选择更优解释条款。
规则三
农村村民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者非本农村集体经济组织成员的，该房屋买卖合同违反国家土地管理政策，损害农村集体经济组织利益，一般应认定无效。
🔹 规则描述
农村村民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者非本农村集体经济组织成员的，该房屋买卖合同违反国家土地管理政策，损害农村集体经济组织利益，一般应认定无效。农村村民出售其宅基地上的房屋给本农村集体经济组织成员，或连环交易最后一手买受人为本农村集体经济组织成员的，相关房屋买卖合同可以认定有效。农村村民在1999年1月1日前将依法取得的宅基地连同地上房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人或回家乡定居的华侨、港澳台同胞的，房屋买卖合同可以认定有效。农村房屋买卖合同被认定无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，可以考虑根据案件实际情况，合理确定过错大小，扩大对买受人信赖利益的赔偿范围，避免出现利益严重失衡的情况。
规则四
为套取银行贷款订立虚假房屋买卖合同，双方当事人没有买卖房屋的真实意思的，应当认定合同无效。
🔹 规则描述
双方当事人签订虚假房屋买卖合同以套取银行贷款的，应认定房屋买卖合同无效。第一，双方当事人在签订房屋买卖合同后，出售方一直持有、保管房屋产权证及相关过户发票、收据等原件，且一直占有使用出售房屋的，其主张双方之间系为套取银行贷款签订虚假购房合同，买受人不能合理解释并举证证明上述情况且未证明除银行贷款外房款的支付情况，应认定双方之间房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表示，应为无效合同。第二，意思表示真实是民事法律行为应当具备的基本条件之一，双方当事人没有买卖标的物的真实意思，而为实现其他目的如获取商业贷款或者住房公积金贷款而相互串通签订虚假买卖合同的，应当认定合同无效。第三，房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金的，如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示，则该情形符合（原）《合同法》第52 条第 3 项的规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为”，应当认定合同无效。（注：现为《民法典》第146条）
规则五
未取得房屋所有权证而签订的房屋买卖合同应当认定为有效合同，若出卖人无法履行合同的交付义务，应当对买受人承担违约责任。
🔹 规则描述
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012）第 3 条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”（注：《民法典》第597条第1款规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。）因此，未取得房屋所有权证而签订的房屋买卖合同应当认定为有效合同，若出卖人无法履行合同的交付义务，则应当对买受人承担违约责任，即出卖人对买卖合同标的物有无处分权并不影响买卖合同的效力，而仅仅影响到该买卖合同能否履行。
规则六
房屋买卖恶意串通的认定应由异议人举证证明行为人和相对人具有恶意串通损害他人合法权益的主观故意和客观行为，且证明标准须达到排除合理怀疑的程度。
🔹 规则描述
恶意串通指行为人或相对人主观上存在恶意，订立合同使他人合法权益受损害之行为。“恶意串通”为主观因素，即合同双方当事人希望通过订立合同来达到损害国家、集体或第三人利益的目的，“恶意”表明明知该合同内容违反法律法规，并会损害国家、集体或者第三人利益，“串通”即说明双方当事人通谋，具有“共同的”意图。恶意串通可以表现为合同双方当事人事先就已达成协议，也可以是当事人一方作出意图订立合同的意思表示，对方当事人在明知该合同内容具有违法内容的情况下仍采取默示接受的方式与其达成该协议。它是合同双方当事人互相配合或共同作为的结果。对于构成恶意串通的判断，应当采纳“排除合理怀疑”的标准。
规则七
房屋买卖合同中的避税条款无效，但不影响合同其他条款的效力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。
🔹 规则描述
在房屋买卖合同中，双方当事人为了规避税费，约定与真实意思表示不一致的房屋价款，应属无效法律行为，无法对当事人产生法律约束力。但是合同中其他约定是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定的，该合同依法成立并生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。从审判思路看，不应流于表面化的房屋买卖合同条款，应当结合付款金额与购房价格是否吻合、当事人对重大事项的知晓程度、一般购房人的常识经验等各方面综合审查，以防购房人和开发商恶意串通，明确真实的房屋买卖合同关系。
规则八
缔约过失损害赔偿应限于信赖利益损失的范围，一般不应超过履行利益，同时还应遵循过失相抵的赔偿规则。
🔹 规则描述
在合同订立过程中因缔约过失给对方造成损失的，有过错方承担损害赔偿责任。对信赖利益的损失赔偿结果既包括因过错方的缔约过失而导致信赖人的直接财产的减少，也包括信赖人的财产应当增加而未增加的利益，最终是使双方达到合同未曾发生时的状态。缔约过失责任的赔偿限于信赖利益的损失，不等于在合同有效的情形下通过履行可获得的利益，且这些利益应当是在缔约时可以预见的范围之内。
规则九
在房屋租赁法律关系中，出租人将租赁房屋出卖于第三人时，承租人按照法律规定享有以同等条件优先于他人购买的权利，但该权利是债权的一种形式，因而其不具有物权的排他性、对世性等特征。
🔹 规则描述
房屋承租人的优先购买权是指出租人转让房屋时，承租人依法或依约定而享有的于房屋所有权人出卖房屋时，得以同等条件优先购买承租房屋的权利。（原）《合同法》第 230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”（原）《民法通则意见（试行）》第 118 条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权”。（注：《民法典》第726条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。）
规则十
房屋买受人要求出卖人迁出户口的请求不属于法院民事诉讼主管范围，房屋买受人要求出卖人承担违约责任，法院可以根据履约情况、违约原因、主观过错程度以及给对方造成损失等因素酌情调整违约金数额。
🔹 规则描述
对于房屋买受人要求出卖人将全部户口从涉案房屋内迁出的诉讼请求，因户籍迁移系公安部门主管事项，不属于法院民事诉讼主管范围。《户口登记条例》第10条规定：“公民迁出本户口管辖区，由本人或户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口”。此项规定在性质上属于管理性的强制性规范，不影响合同效力。无论出卖人户口未迁出是否影响买受人户口迁入，只要出卖人未按照合同条款履行义务即构成违约。违约金数额约定过高或过低，法院可以依法酌情调整；斟酌的因素包括违约金的数额、违约人的履约情况、违约原因、主观过错程度以及给对方造成的损失等。违约金数额，有固定数额违约金和按日或月计算的持续性违约金两种计算方式。
●房屋买卖合同效力纠纷5类案件裁判规则汇总
●房屋买卖合同纠纷裁判规则汇编（附指导性案例、公报案例）
声明：本文摘自《房屋买卖合同纠纷案件裁判规则》，转载自“iCourt法秀”微信公众号，在此致谢！
编辑：朱 琳
李嘉玲
排版：周 蕤
审核：刘 畅
房屋纠纷最好的解决方法
租下了整栋楼的建筑面积，房东还能不能将楼内的公摊部分另租他人？
承租人周炎鑫近日向澎湃新闻反映，2016年11月他从两家房东处租下西安市东关南街39号楼整栋楼，准备开一家酒店，但因该楼一层过道及大厅部分被其中一家房东出租给其他商户，引发纠纷，遂将两家房东诉至法院。
此案相关判决书显示，周炎鑫起诉房东后，原一审、二审均支持了他的主要诉请。而房东申请再审后，陕西高院指令西安中院再审，西安中院又将案件发回西安市碑林区法院重审，重审一审驳回了周炎鑫的全部诉请。周炎鑫上诉后，西安中院以重审一审程序违法为由，再次将案件发回重审。
近日，该案在碑林区法院再次开庭审理，目前尚未判决。
租下整栋楼却不能使用一楼的走道和大厅
西安市东关南街39号楼原属一家印染厂，该楼共5层，其中1-3层有合法产权。2010年10月，西安市房产测量事务所出具的《房产测绘成果报告》显示，该楼竣工于2001年，规划用途为商业，层数为3层，总建筑面积5090.55平方米。
2018年，西安市房产测量事务所出具《情况说明》称，该楼中一层的走道、大厅为该楼一至二层各户室服务，是一至二层各户室的共有分摊部位。后几经变迁，39号楼现产权属卢、马夫妇及陈某某所有。
西安房产测量事务所出具的情况说明
2016年11月，周炎鑫先后与卢某、陈某某签订房屋租赁协议，租下39号楼准备开酒店。周炎鑫介绍：“卢某的房屋是一层部分，房产证建筑面积991.14平方米。陈某某的房屋是一层其余部分及二三层，房产证面积4099.38平方米。我是向上取整租的，所以租赁合同中显示租赁卢某的房屋面积为992平方米，陈某某的房屋面积为4101平方米。两者相加为5093平方米，超过了该楼总建筑面积2.45平方米。”
周炎鑫与卢某签订的租赁合同
租赁合同显示，周炎鑫与卢某的租期暂定为6年，租期为2017年2月1日至2023年1月30日。其与陈某某的租期为10年，合同生效日为2017年5月27日。
不过，租赁合同生效后，周炎鑫并未如愿开起酒店。据其介绍，2017年6月，卢某将一楼走道及大厅部分租给了一家药店。2019年7月，卢某又将大厅其余部分租给了一家百货店。
几番拉锯后，周炎鑫将卢某马某夫妇二人、陈某某及药店、百货店诉至法院，请求法院判令被告腾退39号楼一层走道及大厅并交付给原告使用，并判令被告赔偿原告租金损失。
西安市碑林区法院审理查明，2016年11月，周炎鑫先后与卢某、陈某某签订租赁合同，租下39号楼（租赁面积共计5093平方米）。2017年6月，卢某将一层200平方米的房屋租给一家药店，租期5年。2019年7月，卢某将一层另一房屋租给一百货店，租期6年。
此外，法院审理确认了前述西安市房产测量事务所出具的《房产测绘成果报告》，及该所于2018年出具的《情况说明》。
碑林区法院认为，租赁合同是出租人将约定的租赁物交付承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的合同。原告周炎鑫与被告签订的租赁合同为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利和义务。周炎鑫与被告租赁合同约定的涉案房屋租赁面积为5093平方米，而被告名下涉案房屋建筑面积（包含公摊面积）为5090.55平方米。据上，碑林区法院认定原告完整享有涉案房屋的全部占有、使用、收益权利。
碑林区法院还认为，西安市房产测量事务所出具的情况说明，说明该楼中一层的走道、大厅为该楼一至二层各户室的共有分摊部位，按照法律规定，业主对共有分摊部位享有权利、承担义务。该楼一至三层的业主即被告，按照产权登记的面积与原告签订租赁合同，将一至三层先后全部出租给原告，则应当将房屋专有部分和共有部分的权利义务一并让予原告。但租赁合同签订后，被告仅向原告交付了涉案房屋套内建筑面积，而将涉案房屋一层走道、大厅共有分摊部位租予药店和百货店并收取租金，被告卢某夫妇、陈某某属于未全面履行合同交付义务，现原告依据租赁合同约定，要求被告腾交一层走道、大厅的主张，于法有据，法院予以支持。
2022年3月1日，碑林区法院作出一审判决，判令被告卢某马某夫妇、陈某某于判决生效起二十天内，将涉案房屋一层走道、大厅全部交付原告占有、使用、收益，并判令卢某夫妇赔付周炎鑫租金损失1072000元等。
陕西高院：涉案房屋共有部分已变为商业经营使用
一审宣判后，一审被告中除陈某某外，其余卢某马某夫妇及药店、百货店均提起上诉。周炎鑫因对一审判赔的租金损失不服，亦提起上诉。
卢某马某夫妇上诉主要理由包括，涉案房屋登记在马某名下，卢某系受马某委托对外出租房屋，实际出租人为马某，合同相对人也为马某，原审法院以涉案房屋为二人共同出租为由，判决卢某履行交付义务、承担赔偿责任，与事实不符，于法无据；涉案房屋现状已经发生变化，原审法院不能依据原分户测量图纸作出认定，故原审法院判令其交付面积、赔偿损失没有事实依据等。
西安中院审理后，确认了一审法院认定的事实。
西安中院认为，根据租赁合同及涉案楼栋相关产权登记证书，可以认定周炎鑫实际承租了涉案楼栋一至三层楼包含套内面积及共有部分在内的全部面积。但合同签订后，卢某马某夫妇、陈某某并未将涉案楼栋共有部分交付给周炎鑫使用，涉案楼栋共有部分由卢某马某夫妇对外出租，已构成违约。
最终，西安中院二审判决驳回上诉，维持原判。
之后，卢某夫妇不服二审判决，申诉至陕西高院。
陕西高院审查后认为，涉案楼栋一层整体原由民生家乐公司承租，2013年民生家乐公司将该一层10102 室交付于马某。2016年11月1日周炎鑫在与马某签订《房屋租赁协议》时，涉案房屋的共有部分仍由民生家乐公司承租并使用。
该协议未对涉案房屋共有部分租赁权利进行约定，且马某将10102室按套内建筑面积交付周炎鑫时,周炎鑫亦对交付范围未提出异议。2017年5月26日，民生家乐公司将东关南街39号1号楼一、二、三层房屋交还给陈某某、马某后，二人将涉案楼栋一层共有部分作为商铺分别对外出租。
陕西高院由此认为，涉案房屋共有部分已并非用于通行的公摊面积，其实际用途已变更为商业经营使用，该商业部分的租赁价格亦远高于10102室套内建筑面积租赁价格。依照法律规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，该房屋共有部分因变更用途而增加的收益归业主所有。
该楼一层2003年时的结构示意图，马某卢某夫妇房屋为10102室，阴影部分为涉案公摊面积。
陕西高院认为，原审法院认定马某在与周炎鑫签订的《房屋租赁协议》中租赁场地包含共有部分，且应当承担租金损失，缺乏证据证明。综上，马某、卢某的再审申请符合《民事诉讼法》规定的再审情形。
2023年4月10日，陕西高院作出裁定，指令西安中院再审本案。
2023年6月30日，西安中院作出再审裁定，以原一审、二审判决认定事实不清为由，撤销原判，将本案发回碑林区法院重审。
西安中院再审认为，民生家乐公司于2017年5月将房屋共有部分退还陈某某、马某后，二人仍将其作为临街商铺对外出租，该商铺的租赁价格明显高于马某房屋套内面积的租赁价格，但按照一审判决酌定的金额扣除周炎鑫的租金损失后，马某实际获得的租金收益远低于双方租赁合同所约定的每年40万元左右的租金价款。
故原一、二审判决认定事实缺乏依据支持，处理结果亦明显失衡。本案宜结合审查马某与周炎鑫双方所签租赁协议的具体约定，房屋交付和租约履行情况，马某在共有部分中的实际受益面积等相关事实，依法合理确定租金损失的承担问题。
重审一审驳回租户起诉，中院又发回重审
兜兜转转，案件又回到了碑林区法院。碑林区法院重审时，确定的本案争议焦点之一是关于共有面积收益归属问题。
碑林区法院认为，原告周炎鑫要求被告腾退涉案楼栋一层走道、大厅并交付使用之请求，因双方在协议中约定租赁期限自2017年2月1日至2023年1月30日止，现双方合同已因履行期限届满而终止，不具备履行之可能，对该请求依法不予支持。
此外，对于周炎鑫要求马某、卢某共同赔偿其租金损失 1147500元之请求，碑林区法院认为，该租金损失实则对应的为药店和百货店使用面积的租赁费。
经审查，原告周炎鑫从被告卢某处租赁房产时，被告马某、卢某系现状交付，双方对房产大小、边界系明知的，该二被告将其从民生家乐交接的全部房产均交付予原告周炎鑫，且在原告周炎鑫租赁之前其他承租人从马某、卢某处租赁房产面积与周炎鑫租赁面积亦系一致。
另查明，自周炎鑫2016年11月承租房产至2021年2月马某、卢某起诉其支付租金之日前，双方一直按约履行租赁协议，周炎鑫并未就面积问题提出异议；被告马某、卢某直至2017年6月5日和2019年7月14日才接管药店和百货店使用面积，晚于和周炎鑫之间的房屋租赁合同签订时间。
药店和百货店使用的房产虽系大厅共有部分，但周炎鑫与被告卢某之间的《房屋租赁协议》未涉及房屋共有部分租赁权利，被告马某、卢某在签订合同之时亦未占有、使用大厅、过道面积，协议中亦约定为整租价格，而非按照面积计算，应为特定房屋出租；业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务，该房屋共有部分因变更用途而增加的收益归业主所有。本案中，药店和百货店使用的系大厅面积，原告周炎鑫现无证据证明马某使用过道面积。
综上，碑林区法院认为，涉案楼栋共有面积部分应属于业主支配，与原告周炎鑫无关。2024年4月12日，碑林区法院作出判决，驳回周炎鑫的全部诉讼请求。
周炎鑫以“一审法院既存在认定的主要事实错误，又存在认定主要事实无证据证明的情形”等理由，再次上诉至西安中院。
2024年10月21日，西安中院以碑林区法院上述判决程序违法为由，撤销该判决，发回重审。于是，本案第三次来到碑林区法院。目前，碑林区法院已开庭审理本案，尚未作出判决。
澎湃新闻记者 王健
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房屋纠纷怎么走法律程序
房产纠纷，譬如房产归属纠纷、买房合同纠纷、预售合同纠纷、拆迁房安置补偿纠纷、租房合同纠纷等，可以通过搜集相关证据和对方进行协商;协商不成的，可到法院进行诉讼。
那么，发生房产纠纷需要哪些证据？这里都给您列全了
房产归属纠纷：
1.房屋产权凭证；
2.房屋来源（买卖、继承、析产、受赠等）的证明；
3.共有房产形成（共同投资建造、翻建、购买、继承、受赠等）的证明；
4.房产登记变更（等级、变更登记、产权转移等）的证据；
5.房屋使用、管理、收益情况证明；
6.交纳房地产税人的姓名及纳税时间、金额、票据等；
7.其他证据。
买房合同纠纷：
1.房屋产权凭证；
2.房屋买卖合同及公证书；
3.有关机关批准买卖房屋的文件；
4.关于房屋交付情况的证明；
5.买卖双方交付、收取放款的凭证；
6.买主身份、买房用途及房籍情况的证明；
7.共有房屋的其他共有人放弃优先购买权和同意出卖房屋的证据；
8.出租房屋的承租人放弃优先购买权的证据；
9.其他证据。
预售合同纠纷：
1.商品预售合同关系的证据
（1）商品房预售合同及其等级备案情况的证据；
（2）商品房预售项目的土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证。
2.合同履行情况的证据
（1）支付购房款数额、时间、方式或者未足额支付、拖欠购房款的证据；
（2）交付房屋和办理房屋产权证、土地使用权证或者未能交付房屋和办理房屋产权证、土地使用权证的原因、理由的证据；
（3）商品房的质量、面积情况或者提出异议的证据。
3.其他证明案件事实的证据。
拆迁安置补偿纠纷：
1.拆迁补偿安置合同、协议；
2.拆迁人应提交房屋拆迁许可证、建设工程规划许可证、房屋拆迁公告等证据；
3.委托拆迁的，应提交委托拆迁合同、协议；
4.被拆迁人应提交被拆迁建设物的面积、结构、附属物等证据；
5.被拆迁人应提交家庭人员户籍材料；
6.被拆迁人已经回迁的，应提交回迁房屋状况的证据；
7.支付或者领取临时安置补助费和其他有关费用的证据；
8.强制拆迁的，提交实行强制拆迁的原因、理由、实施情况的证据；
9.其他证明案件事实的证据。
租房合同纠纷：
1.租赁合同关系的证据
（1）租赁合同、协议；
（2）出租房屋的权属证明、租赁登记资料；
（3）出租公有房屋的，提交其他共有人同意出租的证据；
2.合同履行情况的证据
（1）出租人不按合同约定交付房屋、要求承租人提前退房的证据；
（2）承租人不按合同约定接受房屋或者拒交迟交租金、私自拆改房屋、擅自转租转借房屋、改变房屋用途、利用房屋进行非法活动的证据；
（3）出租房屋毁损或者倒塌而出租人拒绝修缮的证据。
3.其他证明案件事实的证据。
房屋纠纷最有利的证据
房子，
事关许多人的人生大事。
今天，
小编跟大家分享
3个房地产纠纷的典型案例，
涉及到居间服务、加装电梯、业主权益，
希望在房产问题上，
帮小伙伴们，
有效避免纠纷。
一、中介谎称房屋“满五唯一” 致买方多缴税费被判赔
2017年3月初，厦门某物业公司工作人员在朋友圈发布一则房源信息：3房2厅2卫，报价538万元，满五唯一（产权取得满5年且为出卖方名下唯一房产）。不久，在该物业公司居间下，王某与沈某等签订房屋买卖协议。同日，王某与物业公司签订佣金确认书，确认居间报酬为8万元。虽然物业公司广告上标明这套房子“满五唯一”，可是并未向沈某核实。
王某已向物业公司支付居间报酬4万元，然而因该房屋并非出卖人名下唯一房屋，过户前他缴纳了转让房屋的个人所得税2万余元。王某因此拒付剩余的4万元居间报酬。物业公司提起诉讼，要求王某支付剩余居间报酬及相应滞纳金。
法院审理认为，物业公司未尽调查义务便发布案涉房屋“满五唯一”的广告，存在进行虚假宣传的行为。根据现行税收政策，对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。物业公司虚假宣传造成预期交易成本增加2万余元，损害了王某的利益。物业公司违反了《合同法》规定的居间人如实报告义务，在其提供虚假信息所造成的损失范围内不得要求王某支付居间报酬，最终判决王某向物业公司支付居间报酬近2万元。
法官说法
大部分普通居民在从事不动产交易时，需委托中介机构提供居间服务。可是，部分中介机构为促成房屋交易，疏于提示交易风险，故意隐瞒房屋瑕疵，甚至采用夸大宣传、虚假承诺等手段促成买卖双方交易，从而滋生交易困扰，损害委托人合法权益。本案的认定，有利于促进房屋买卖中介公司提高服务质量，保护消费者的合法权益。
二、加装电梯受阻
高层业主起诉低层业主胜诉
越来越多的旧楼加装电梯，可是因高低楼层业主之间利益诉求不同，引发的纠纷也不少。下面就是一起高低楼层业主因加装电梯产生纠纷的案例。
蒋某、杨某等11名原告与张某等3名被告均系厦门某小区同一单元住户，张某等系低层业主。2016年4月，有关部门出具许可证，审核通过该单元住宅加装电梯项目。杨某作为业主委托代理人，与具备相应资质的电梯公司及建筑公司签订合同，由对方负责电梯加装、井道施工。拟加装电梯单元业主意见、平面方案图、效果图复印件均进行了张贴公示。可是，张某等3名业主却在施工现场阻挠施工，并在自家厨房窗外搭建铝合金防盗网，造成电梯井道无法施工。
法院认为，该单元加装电梯依法取得许可，同意增设电梯的业主比例符合法律规定，蒋某等业主增设电梯的行为合法，张某等业主不得阻挠施工。判决张某等人停止对加装电梯工程施工的阻挠和妨碍，拆除各自安装在厨房窗户外墙的铝合金防盗网。
法官说法
此类纠纷的处理，与单元楼层全体业主的生活息息相关。对于高低楼层业主之间的不同利益诉求，既应尊重全体业主经由多数所达成的意见，亦应重视个别低楼层业主的利益诉求。在多数业主经由法定程序取得行政许可的情况下，个别业主应当对于“多数意见”给予尊重，不得妨碍、阻挠施工。但多数业主也应充分考虑因加装电梯给低楼层业主带来的通风、采光及潜在的房价贬值损失。在充分协商的基础上，给予低楼层业主必要合理的补偿。
三、擅自分配停车位收益
业委会遭起诉输了官司
2013年至2017年，某小区业委会将小区停车位出借，陆续获得了租借费用480万元。得知业委会将该笔费用中的30%分给物业公司时，业主王某和吕某持不同意见，将业委会诉至法院。
经查，2013年12月1日、23日、26日，业委会先后三次对这480万元作出分配决定，写入了《会议纪要》并进行公告。而王某和吕某认为，业委会在未召开业主大会，也没有按法定形式经小区业主共同讨论决定的情况下，作出车位出借款项的分配决定，侵害了业主的利益，请求法院判令撤销《会议纪要》及公告。
法院审理认为，业委会作出相关决议未召开业主大会审议并经相关业主、业主大会同意或授权，违反了《物业管理条例》中“必须由业主共同决定”的规定，其行为侵害了小区业主的合法利益，应当予以撤销，支持了王某和吕某的诉讼请求。
法官说法
业主所享有的权益，既包括实体权益，也包括程序权益。业主大会或者业委会不得作出侵害业主实体权利的决议，例如限制或者剥夺业主对共同所有部分所享有的使用、收益等权益。同时，业委会也不能逾越法定或者约定的权限范围、违反程序性规定作出决议。
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编辑：朱 琳
排版：孙 丽
审核：刘 畅
来源：“厦门市思明区法院”微信公众号
投稿邮箱：sfalw2016@163.com
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