一、如何让房屋买卖合同失效
要使房屋买卖合同失效，常见有以下几种情形：
一是合同双方协商一致解除合同。买卖双方可以通过平等协商，达成解除合同的协议，明确约定合同自某一时刻起失效，且双方应遵循相关约定处理后续事宜，如退还已付款项等。
二是出现法定解除事由。例如，因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等。当出现这些情形时，享有解除权的一方可以依法解除合同，使合同失效。
三是合同存在无效情形。如一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的等，此类合同自始无效。
二、商品房买卖合同效力如何
商品房买卖合同的效力需根据具体情况判定：
一是合同主体方面，买卖双方需具备相应的民事行为能力。若一方为无民事行为能力人或限制民事行为能力人且未经法定代理人追认，合同可能无效。
二是合同内容，需符合法律法规规定，不违反公序良俗。例如，约定的房屋面积、价格等条款应明确、合理。若存在欺诈、胁迫等手段订立合同，损害国家利益，合同无效；若因重大误解、显失公平等订立合同，受损害方有权请求撤销。
三是合同形式，通常应采用书面形式。虽未采用书面形式，但一方已履行主要义务，对方接受的，合同成立且有效。
四是合同标的，房屋需具备合法的产权，不存在权属争议等影响交易的情形。若房屋已被查封、抵押且未告知买受人等，可能影响合同效力。
总之，只有在主体合格、内容合法、形式合规、标的合法的情况下，商品房买卖合同才具有法律效力。
三、房产买卖合同有没有时效
房产买卖合同本身不存在所谓的“时效”问题，但涉及房产买卖合同的一些权利主张存在不同的时间限制，具体如下：
其一，关于合同的撤销权。如果存在重大误解、欺诈、胁迫等可撤销事由，当事人应自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内行使，当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内行使。
其二，关于请求保护民事权利的诉讼时效。如果因房产买卖合同产生纠纷，比如一方违约未按约定履行付款、交房等义务，另一方请求对方承担违约责任等，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。
其三，关于不动产物权变动。依据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，不存在时效限制，但申请办理登记可能存在期限要求。
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来源：头条-房产买卖合同有没有时效，房屋买卖合同有效期最长多少年?