农村房屋拆除后宅基地归谁,农村房屋拆除后没有重建宅基地归谁

农村房屋拆除后宅基地归谁，农村房屋拆除后没有重建宅基地归谁

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农村房屋拆除补贴政策

■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

2022年12月，四川省发布了最新修订的《土地管理法》实施办法，新规将于2023年3月1日起施行。四川省的这一土地管理配套新规对国家层级的法律法规做了深入细化，突出表现在征地补偿程序和宅基地管理制度上都侧重于维护农民的合法权益。

那么，《实施办法》中究竟包含哪些值得广大农民朋友们关注的亮点呢？本文，在明律师就为大家做一番解析。

从“先报批，后签约”到“先签约，后报批”，农村征地领域的这一程序大变化是否意味着征收方申请征收土地可以不受限制，想申请就申请，省级政府也不再就征地程序有任何要求了呢？

当然不是。尽管“先签约”主要看被征地农民能否就补偿安置与征收方达成一致，靠得是村民的意思自治，但法定的征收程序仍明明白白地规定在《土地管理法》第47条当中，来不得半点儿含糊。

换言之，倘若征收方只是去拿着一纸补偿安置协议上门找农户谈，却完全不履行法定的程序义务，那么对不起，农民是有权拒绝和你做任何沟通的。征地是国家为了公共利益需要而实施的行政行为，可不是开发商做买卖，一个愿打一个愿挨的事情。

四川省《土地管理法》实施办法第43条就规定，市（州）、县（市、区）政府依法完成征收土地预公告、征收土地现状调查、社会稳定风险评估、征地补偿安置方案公告与听证、征地补偿登记与征地补偿安置协议签订等征地前期工作后，方可提出征收土地申请。

也就是说，第43条中提及的6大步骤在具体项目中缺一不可，少了哪一个被征地农民的程序性权利都可能被剥夺、侵害，征收方都无法从省级政府或者国务院取得征地批复。

故此，在明律师要郑重提示广大被征地农民，一定要明晰上述征地报批前的法定程序，有意识地用程序合法与否去审查你所遭遇的项目。

如若农民在未见到任何公告、方案、听证告知等的情形下就不断被上门找签字甚至逼签，土地就被侵占施工，那么几乎可以断定涉案征收行为存在严重违法。此时，农民要坚决拒绝签字搬迁，努力守住自家的承包地和宅基地，尽早在专业律师的指导下提起土地违法查处申请，争取遏制征收方、村委会的不法行径。

我们多次强调过，协商谈判固然是签订补偿安置协议的必由之路，但谈也绝不是征收办的人凭自己的三寸不烂之舌去红口白牙的谈，而是要在盖有县级政府公章的征地预公告、征地补偿安置公告等的基础上去谈。

四川省第43条的规定无疑具有十分重要的现实意义，是农民直接可以在项目上拿出来用的好条款。

四川省《土地管理法》实施办法第69条规定，未按照本实施办法规定公布、调整区片综合地价，不依法实施土地征收，或者严重侵害被征地农民利益的，暂停受理该地区新增建设用地申请，由上级政府及其自然资源主管部门对该地区政府及其有关部门主要负责人进行约谈，并予以通报。

事实上，征地补偿纠纷的化解之道从来都不是只有“民告官”这一条路，行政机关的内部监督纠错机制应当被挺在前面。事事都要靠被征地农民去打官司才能救济，显然不符合依法行政的起码原则。

四川省新规中的这一规定突出强调的就是政府自身对县级政府征地行为的监督检查。有了这条的规定，被征地农民一旦碰上违反法定程序和补偿安置标准征收土地的情形，都可大胆地向省、市政府及其自然资源主管部门进行书面举报，要求其对违法征地行为实施查处。

“暂停受理该地区新增建设用地申请”可谓是釜底抽薪的好举措，将有望使查处、纠正措施变得“有感”，对地方政府造成实质性的触动，从而促使其改弦更张，严格遵守法定程序和本省标准去履行补偿安置职责。

村委会、村集体强制收回宅基地使用权甚至搞所谓的“帮拆”始终是农村宅基地管理中的“痛点”，也为老百姓所深恶痛绝。

在明律师曾一再强调过，村委会也好，村经济合作社也罢，都只是法律上的民事主体、特别法人，根本不具有行政主体资格，也就更不具备在拆除房屋、收回土地上的任何“强制执行权”。

在实践中，村集体打着“成员自治”旗号拉大旗作虎皮的情形已经持续了太久了，必须得到坚决、彻底的纠偏，从而坚决捍卫农民群众的合法财产权利。

四川省在《实施办法》第56条中规定，农村村民经批准易地建造住宅的，应当将旧宅基地交回土地所有权人。属于建新拆旧的，旧宅基地上建筑物应当由农村村民自行拆除，不自行拆除的，由乡镇政府责令限期拆除，逾期仍未拆除的，依法申请人民法院强制执行。

也就是说，对“建新拆旧”这种无争议的“收回宅基地使用权”的行为，四川省明确规定只能由乡镇政府去“责令限期拆除”。

且这种“责令限期拆除”并非限期拆除违法建设，不能由乡镇政府自己实施强制拆除，而只能由其去申请法院强制拆除。

由这样一个特殊的程序设计我们可以推论，凡是因“收回集体土地使用权”所引发的需要拆除房屋的行为，都需要参照适用上述法定程序实施，而不得由村集体自行组织“帮拆”，去肆意侵害村民的房屋财产权利。

我们曾一再指出过，“收地”是村集体作为土地所有权人的权利，经县、乡政府批准即可成立。但地上所建造的房屋可是人家村民的私有财产，并非村集体所有的资产，且又并非违法建筑，那么村集体显然是不具备强制拆除其的任何职权的。

在明律师认为，四川省新规中的这一处“特别程序”坚持了“合法建筑，司法强拆；违法建筑，行政强拆”的拆除房屋基本程序规范，彰显了新规对农村宅基地管理的严格规范要求，也是为广大农民朋友“有恒产有恒心”吃下了一颗定心丸。

在明律师最后要提示广大农民朋友的是，从国家层面的最新立法到各省市近期陆续出台的地方性规定，征地补偿程序和宅基地管理制度的确在持续“放活”，但却并未放松对农民财产权利的保障。被征地农民一定要熟练理解农村征地程序，掌握自己拥有的知情权、参与权、听证权等法定权利，更好的在协商谈判中利用法律的武器维护自己的合法权益，而不是被征收办的人牵着鼻子走，指使得团团转。

一旦发现征收方“狗急跳墙”试图无视法律、政策搞违法施工、占地甚至强制拆除，一定要立即咨询专业律师，全面收集涉案项目“信息”和证据，通过查处申请、复议、诉讼等途径坚决捍卫自己的正当权益，不向不法侵害者轻易妥协、低头。

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农村房屋拆除合同范本

因购买农村住房遭遇拆迁引发的纠纷屡见不鲜，并成为审判实务的一个难点，小编对涉及此类案件的一些要点进行了梳理总结，以供大家研究交流。

农村宅基地住房作为一种特殊的不动产，主要包括宅基地占地范围内集体土地使用权和地上的房屋所有权，是集体经济组织为本组织成员提供的福利住房，因为土地性质为集体所有权，不能像商品房一样自由流转，一般只能在本集体经济组织成员内部流转。买了农村宅基地住宅，拆迁能否得到正常和合理的补偿，主要看买卖合同是否合法有效。

1.买卖宅基地住房的处理原则

《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》第二条规定，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。第三条规定，涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则为：第一，要尊重历史，照顾现实；第二，要注重判决的法律效果和社会效果；第三，要综合权衡买卖双方的利益。

2.宅基地住房买卖合同的效力认定

《土地管理法》第六十三条规定，宅基地住房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，该合同应作无效处理。

如果合同已履行、买受人长期实际居住使用，是否可根据案件的具体情况综合分析后，认定合同效力问题，有待进一步探讨。

如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，可以认定合同有效。

3. 买卖合同被认定无效后的处理

（1）返还购房款。合同被认定无效后，买受人应当将房屋原状返还出卖人，出卖人将收取的购房款返还买受人。

（2）补偿添附价值。如果买受人在居住使用期间对房屋及院落进行装修、翻建、扩建，其对于添附部分享有所有权。一般处理为，买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将添附价值补偿买受人。

（3）按过错赔偿损失。一般情况下，买卖双方明知或应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而出卖，应当就合同无效承担一定的过错责任。

（4）拆迁适当补偿。如果遇到拆迁，买受人并非合法的产权人，无法得到对产权进行的拆迁补偿。买受人可从补偿利益中分得部分。究竟怎样平衡呢？ 参照《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民—[2004]4号）第四条：“对于已经付清款项、交楼、业主正在使用的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。”参照《广东高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191 号）第十七条：“农村宅基地上房屋买卖合同纠纷，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条的规定处理。向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋，合同被认定无效，买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的，人民法院应当全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益，平衡买卖双方的利益。”

总之，出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，可以考虑根据案件实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。

4.买卖合同被认定有效后的处理

（1）合同有效，房屋已过户。由买受人取得拆迁补偿款。

（2）合同有效，房屋未过户。参照最高人民法院（2017）最高法民再407号民事裁定：因拆迁的原因而致房屋物权消灭，在此情况下，买受人可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿款。

农村房屋拆除安全协议

【认定】《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定，农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。有的当事人在诉讼中未能提供经过当地政府审批的集体土地使用证、房屋产权登记证书等证据，仅提供村委会出具的证明或证人证言，这不足以证实其房屋是合法的、经审批的建筑。需要注意的是，农村无证房屋并不等同于违章建筑，人民法院要根据具体案件进行具体区分，综合考量，作出合理判断。

【拆除】根据《中华人民共和国行政强制法》第三十五条规定，行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务，催告应以书面形式作出。第三十六条规定，当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩。行政机关应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当记录、复核。当事人提出的事实、理由或证据成立的，行政机关应当采纳。第三十七条规定，经催告，当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以做出强制执行决定。第四十四条规定，对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。行政强制法明确规定了违章建筑的拆除程序，但实践中经常有行政机关为加快拆违进度，不经催告程序、不给当事人留出复议和诉讼期限即实施拆除，构成程序违法，这需要引起行政机关的高度重视，实际上依法拆除更有利于提升行政效率。

【赔偿】根据《中华人民共和国国家赔偿法》第二条第一款规定，国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。也就是说，获得国家赔偿的前提是公民、法人和其他组织的合法权益受到侵害造成损失。被拆除的违章建筑不属于合法财产，但可利用的建筑材料应属合法财产，依法应予赔偿；违章建筑内的合法动产，亦应予以赔偿。 行政机关在强制拆除过程中，本应依法妥善处置并保全证据，以证明其在强制拆除过程中已尽慎重、妥善之注意义务，对违章建筑中的合法财产已予清空并妥善处理。但行政机关未能提供任何相关证据，应当承担举证不能的不利后果。由于行政机关的违法强制拆除，致使行政相对人仅能提供相关现场照片及财产损失清单，业已穷尽举证手段以证明动产损失的存在，虽然其对于动产损失的具体数额无法举证，基于公平原则，对于案涉动产损失及赔偿数额的确定，应适用举证责任倒置，即由行政机关承担举证不能的不利后果并负相应的赔偿责任。在各方均无法举证的情况下，人民法院将根据损害程度，运用逻辑推理和生活经验，结合具体案情进行酌定。

农村房屋拆除后土地归属权

　　宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，在地类管理上属于（集体）建设用地。

　　网友咨询：

　　农村宅基地房屋拆迁应要如何补偿？

　　谭彩虹律师解答：

　　征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费。宅基地的产权归村集体所有，因此宅基地补偿归村集体所有。补偿费用会根据土地的原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素综合确定。

　　房屋及地上附着物补偿。房屋的产权属于村民私有，因此房屋补偿归村民所有。农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。

　　谭彩虹律师补充：

　　为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收：

　　（一）军事和外交需要用地的；

　　（二）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；

　　（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；

　　（四）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；

　　（五）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；

　　（六）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。

　　【法律依据】

　　《中华人民共和国土地管理法》

　　第四十八条 征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

　　征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。

　　征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

　　征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

　　县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。

谭彩虹律师

广东五邑律师事务所执业律师。曾于大型国有通信企业工作，参与承办租赁合同纠纷、金融借款合同纠纷、民间借贷纠纷、公司股东纠纷及相关衍生纠纷、商品房买卖合同纠纷等多种类型案件，并跟进顾问单位的合同审查工作，积累丰富的办案经验。

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