居住权怎么设立，居住权最新规定
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居住权的六个条件
《民法典》第十四章是关于居住权的规定。所谓居住权，是指居住权人对他人所有的住房以及其他附着物所享有的占有、使用的权利。居住权是什么，如何设的问题对于制度的理解和运用至关重要。
居住权是什么？
1.《民法典》中的居住权不包含法定的居住权。生活中，除了《民法典》所规定的“合同”“遗嘱”设立的居住权之外，还存在大量的法定居住权益。例如离婚时一方没有住所，法院裁判离婚为生活困难一方设立的居住权属于法定居住权，而《民法典》第十四章的居住权却要求以合同或遗嘱设立，二者不能混为一谈。
2.《民法典》中的居住权不包括租赁、借用等居住的权利。居住权并不等于全部“居住的权利”，一方对他人的房屋有权居住的情形，还可以基于租赁或借用，承租人或借用人虽然也有“居住的权利”，但并非“居住权”。
居住权如何设？
1.居住权应通过合同或者遗嘱设立。首先，居住权可以用于解决再婚时的居住权益安排。例如在福建省龙岩市连城县人民法院（2017）闽0825民初字542号案件中，杨某某与董某某为老年人再婚，双方签订协议约定，结婚后，董的房产除了其儿子、女儿继承外，杨某某有权居住，直到终身，如婚姻关系中途破裂，杨某某不享有居住权，董的子女应视杨为继母，不得随意驱赶。
其次，居住权可以照顾继承人以外的人。例如被继承人如果有生前对其长期照顾之人（如老保姆），为确保老保姆老有所居，老主人通过合同或者遗嘱设置居住权，老主人去世后房屋由其子女继承，但老保姆享有终生居住权。
再次，居住权也可以用于“以房养老”。法国法律中，以房养老由用益权制度解决，法国人可以在年老时出售其不动产，但仍保留使用，而买受人则以定期支付养老金的方式支付价款一直到出卖人去世，该老年人的继承人将一无所获。我国《民法典》中的居住权制度也可以解决以房养老问题。
2.居住权应采取登记设立主义。朋友圈中热传，以后购买存量房时一定不要受骗，要注意是否设定了居住权，引起担忧无数。实际不用担心，居住权采取登记设立主义，只有在不动产登记簿上记载才存在居住权，只要买方在购买前查询登记簿就不会产生法律风险。
除此之外，居住权制度可以用于投资，比如在旅游、酒店、房地产等行业大力发展分时度假，再比如利用公租房缓解住房紧张问题、实现“居者有其屋”的目标。《民法典》第368和369条“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外”“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外”，其中的“当事人另有约定的除外”都可以看作系为投资性居住权中的有偿、出租所预留的“接口”。
居住权合同模板
2020年5月28，十三届全国人大三次会议表决通过了《民法典》，将从2021年1月1日起实施。每个人的每项权利在每时每刻都受到民法典的保护，出台民法典，标志着我国依法保护民事权利将进入全新的“民法典时代”。
事实上，住在一个地方还真不意味着你拥有对这个房屋的法定居住权。 夫妻之间共同居住、未成年子女居住在父母家，这些基于婚姻家庭关系的情况统统不属于居住权。
民法典中所指的居住权，也并不等同于日常租赁关系中获得的对房屋的使用权。居住权与租赁权在根本上是不一样的。
同样是对于他人财产的使用，在租赁过程中产生的居住关系属于债权，也是一种契约关系。承租人可以基于房屋租赁合同取得的对他人房屋进行使用、收益的权利，但承租人的权利仅限于用益而无法直接支配。
而在物权编中规定的居住权则具有独立性和直接支配性，能以自己意思无需借助他人的行为对房屋直接进行管领、实现权利内容。
不难看出，居住权是增加规定的一项新型用益物权，在明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。
在民法典中，增设专章规定居住权，以满足特定人群的居住需求等。
文章来源：文君言综合整理自国民经略、网络 中国房地产网
居住权的入典是此次民法典的亮点。这一概念在国内提出已经有几十年时间，但因备受争议并未落地，物权法立法时也曾先写入后删除。
在网络上，有人混淆了房屋所有权和居住权，又将居住权使用期混同为70年土地使用期。
那么，居住权到底是什么呢？
居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有地占有、使用的权利。 居住权设定的目的在于将房屋所有权在居住权人和所有人之间进行分配，从而满足各自不同的需求，既可以实现特定弱势群体的住房保障，也可以灵活地满足当事人的其他住房需求。更重要的是，现行法只承认“房屋所有权”以及“租赁权”两种房屋的利用形式，难以完全满足当事人的多样化需求。而居住权同时具有稳定性和灵活性，能够充分保障所有权人对房屋的自由支配，为利用房屋提供了更多方式，还可以填补“房屋所有权”和“租赁期”的中间地带，有利于最大限度地发挥房屋的效用。
事实上，住在一个地方还真不意味着你拥有对这个房屋的法定居住权。 夫妻之间共同居住、未成年子女居住在父母家，这些基于婚姻家庭关系的情况统统不属于居住权。
民法典中所指的居住权，也并不等同于日常租赁关系中获得的对房屋的使用权。居住权与租赁权在根本上是不一样的。
同样是对于他人财产的使用，在租赁过程中产生的居住关系属于债权，也是一种契约关系。承租人可以基于房屋租赁合同取得的对他人房屋进行使用、收益的权利，但承租人的权利仅限于用益而无法直接支配。
而在物权编中规定的居住权则具有独立性和直接支配性，能以自己意思无需借助他人的行为对房屋直接进行管领、实现权利内容。
不难看出，居住权是增加规定的一项新型用益物权，在明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。
《民法典》关于居住权的相关条文
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益 物权,以满足生活居住的需要。
第三百六十七条 设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款:
(一)当事人的姓名或者名称和住所;
(二)住宅的位置;
(三)居住的条件和要求;
(四)居住权期限;
(五)解决争议的方法。
第三百六十八条 居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应 当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人 另有约定的除外。
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的, 应当及时办理注销登记。
第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。
那么，这个变化又会给我们带来什么影响呢？
首先，这一规定，对于日后二手房的购买有了一条必备的手续，因为购房时不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况， 还应注意查询房屋是否登记有居住权。
一旦房屋的居住权在房管局登记了，就算成立，没有登记则不成立。买房一定要查册，看房屋有没有被设置了居住权。 因为，新房东也不能赶走居住权人。
举个例子，老人一旦给保姆或亲戚设立“居住权”，老人去世后，即便房子为子女所继承，保姆或亲戚仍享有居住权。
如果“居住权”是终生的，保姆或亲戚可以住到自己去世为止，子女即便拿到了不动产证，也没有权利将其赶出，也不得再次用于出租。 当然，保姆或亲戚只能居住，没有资格进行转让买卖，其子女也无法获得继承权。 至于居住要不要另付租金，这要看当时约定。如果没有约定，一般都是无偿的。 这只是一种可能存在的应用场景。
未来，“居住权”的应用场景可能会覆盖到更多领域：
婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚后居无定所。
其一，男女结婚，婚前财产为个人所有，要不要加名，往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权的存在，提供了新的解决方案：给另一方居住权，而不用让出所有权。
其二，公租房未来可能会通过“居住权”加以确认。目前公租房所有权一般为地方政府所有，而住户只是租赁关系，基本权益很难得到保障。如果能明确“居住权”，无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障。
其三，这几年，“以房养老”问题层出不穷。所谓以房养老，是指老人将房子抵押给金融机构，获得养老金直到去世。一些机构以此为名，骗取老人房产，导致老人不知不觉中房产被贱卖，最终赔了房子又失去了住所。如果在签订“以房养老”协议的同时，保障老人居住权，不到去世，这一权利就一直存在，有生之年谁都无法剥夺，这无疑能让许多金融骗局无处藏身……
另外，居住权的用益物权，实际上是把居住权和所有权分开，设立了居住权的房屋，其自由处置受到限制，在房屋交易过程中可能会遇到障碍， 因为即使是房屋能够过户，但如果合同约定的居住时间还在持续，依然需要保障居住权人的权益。作为购房者，如果房子是用来自住，一般也不会考虑此类房子。
居住权是什么意思
山东法院民法典适用典型案例93
居住权的设立及居住权期限的认定
——姜某、董甲诉董丙、刘某居住权纠纷案
裁判要旨
当事人设立居住权，应当采用书面形式签订居住权合同；当事人也可以遗嘱的方式为他人设立居住权。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。当事人可以就居住权的存续期限作出约定；如果当事人未对居住权期限作出约定，居住权人死亡的，居住权消灭。
基本案情
姜某、董甲向烟台市莱山区人民法院起诉称：原告姜某系董乙之妻、原告董甲系董乙之子；被告董丙系董乙之父，被告刘某系董乙之母。董乙于2021年3月离世，原告与被告办完丧事后，对董乙生前与二被告之间的债权债务进行了核算和整理，并且经协商一致后，双方就以房抵债等问题签订了《协议书》，协议书中约定：董乙对烟台市莱山区某小区房屋的50%产权全部归董丙所有，以抵顶董乙欠被告的全部债务，原告对该房屋有长期居住权。因为目前相关部门还没有登记居住权的相关规定，暂时无法对于原告的居住权进行登记，为保护妇女儿童的合法权益，原告请求判决原告与被告双方签订的《协议书》有效，判决原告对涉案房屋有长期居住权。
烟台市莱山区人民法院经审理查明，原告姜某系董乙之妻、原告董甲系董乙之子；被告董丙系董乙之父，被告刘某系董乙之母。2021年3月，董乙离世。涉案房屋系董乙与被告刘某按份共有，二人各自拥有50%份额。2021年4月，二原告与二被告签订《协议书》，约定董乙对涉案房屋的50%产权全部归被告董丙所有，以抵顶董乙欠二被告的全部债务；二被告同意二原告对该房屋享有长期居住权，二被告不得以任何理由阻扰二原告的居住权。
裁判结果
烟台市莱山区人民法院判决：一、原告姜某、董甲与被告董丙、刘某签订的《协议书》有效；二、原告姜某、董甲对涉案房屋终生享有居住权。
一审判决作出后，当事人均未提出上诉，一审判决已生效。
案例解读
《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”这是关于居住权概念的一般规定。居住权作为一种用益物权，是指在他人住宅上设定的为特定自然人生活需要而对该住宅享有的占有、使用的权利，其特征为：（一）居住权的基本属性是他物权，具有用益性；（二）居住权是为特定自然人基于生活用房而设立的物权，具有人身性；（三）居住权是一种长期存在的物权，具有独立性；（四）居住权的设立是一种恩惠行为，具有不可转让性。
当事人设立居住权，应当采用书面形式签订居住权合同；当事人也可以遗嘱的方式为他人设立居住权，即住宅所有权人在自己的遗嘱里明确为他人设立居住权。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记；居住权自登记时设立。居住权因居住期限届满或者居住权人死亡而消灭，并应向登记机关及时办理注销登记。因居住权一般为满足特定自然人生活居住的需要设立，故对其做出了不得转让和继承的限制性规定。居住权以无偿设立为原则，当事人可以就是否无偿设立作出约定。
本案中， 原、被告签订的《协议书》约定的住宅位置明确，并对原告的居住权行使作出不得出租的限制，居住权的条件和要求清晰，符合居住权合同成立的一般要件，意思表示真实且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方在《协议书》中对居住权的期限约定为“长期”，约定并不明确。我国法律在对居住权制度创设初始，为达到保护居住权人的目的，赋予居住权长期性的特点，一般持续至居住权人终生；如果当事人未对居住权期限作出约定，根据《民法典》的规定，居住权人死亡的，居住权消灭。本案中，原告提出对案涉住宅终生享有居住权，被告亦作出同意的意思表示，故法院在充分尊重当事人意思自治的基础上作出判决，并在判后向当事人释明应及时向登记机关申请办理居住权登记。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
《中华人民共和国民法典》第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
法官简介
王丹 烟台市莱山区人民法院立案庭副庭长 一级法官
张磊 烟台市莱山区人民法院法官助理
一审独任审判员： 王 丹
法官助理：张 磊 书记员：宋晓萃
编写人：烟台市莱山区人民法院 张 磊
审定人：山东省高级人民法院 芦 强
烟台市中级人民法院 罗春光
来源：山东高院审管办
仅有转账凭证，能否认定借贷关系成立？
居住权合同协议书范本
新京报讯（记者 薄其雨）老年人如何避免陷入骗局，真正实现“以房养老”？夫妻双方如何在离婚纠纷中，帮扶经济困难一方，最大限度发挥房屋居住使用权能？近日，新京报记者从北京市大兴区人民法院获悉，大兴法院结合具体案例对居住权的设定与内容等问题进行释法。
据了解，甲某、乙某原是夫妻关系，生育一子现年15岁。甲某与乙某在婚姻存续期间购买二居室一套，房屋登记在男方甲某名下。因感情出现问题，甲某与乙某已经分居五年。分居期间甲某居住在父母家，乙某带着婚生子居住在上述房屋内。现甲某认为二人感情已经彻底破裂，于是诉至法院要求与乙某离婚，案涉二居室房屋判归其所有，并依法确定婚生子抚养权。
案件审理中，双方均同意离婚。抚养权问题经过双方协商，最终决定尊重婚生子意见，由乙某担任婚生子的抚养权人。对于案涉房屋，乙某提出因其收入较低，婚生子高一在读，希望保持现有居住状态至婚生子高中毕业。
后经法院调解，甲某与乙某同意暂不分割案涉房屋所有权，并在案涉房屋上为乙某与婚生子设立一项居住权。法院据此判决甲某与乙某离婚，婚生子由乙某抚养，该判决生效之日起至婚生子高中毕业前，案涉房屋由女方与婚生子共同居住使用。
法院介绍，居住权制度脱胎于古罗马婚姻家庭关系，设立初衷是解决家庭成员的居住和供养问题。为切实满足人民群众生活居住的需要，我国《民法典》增设了关于居住权的规定。根据《民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权的规定可以保障居者稳定有其屋，即便住宅的所有权发生变动或者被设置权利负担，其他权利人如买房人、继承人等后权利人也必须尊重在先居住权的现实，无权要求居住权人搬离。
该案中，大兴法院基于双方当事人的意见，考虑婚生子正处于高中学习关键时期，女方无固定收入且无其他住处，双方均同意条件成熟后再行分割房产，法院不持异议，并判决自本判决生效之日起至婚生子高中毕业前，上述房屋由女方与婚生子共同居住使用。判决作出后，双方均表示服判。
此外，乙某获得房屋居住权，可以对案涉房屋进行占有使用，但是作为用益物权的居住权，目的主要是满足居住权人的生活居住需要，所以原则上不包括获得收益的权利，乙某只能与婚生子共同使用房屋，而不能将房屋出租或盈利。
法院表示，居住权期限一般具有长期性、终生性。在确定的居住权期限届满时，居住权消灭。但离婚纠纷设立的居住权，除当事人同意终生居住以外，应确定居住权的期限，一般可为居住需要事由消失或者居住权享有者再婚等。该案中，婚生子高一在读，需要稳定的住处，故至其高中毕业止较为恰当。期限截止，则在婚生子高中毕业后，乙某与婚生子的居住权终止。
居住权制度作为《民法典》新规定制度，为房产加名、公租房、以房养老、老人再婚等现实问题提供了新的解决方案。法官特别提示，设立居住权前应前往不动产登记部门查询当地居住权登记流程、手续，有针对性制作合同。以合同或者遗嘱方式设立居住权，应进行登记，避免因未登记导致居住权未生效。让居住权真正满足居住权人生活居住需要和对弱势群体的住房保障作用。
校对 张彦君
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