一、房屋买卖中商品房预售合同效力受哪些因素影响
商品房预售合同的效力受多种因素影响，主要包括以下几方面：
（一）主体资格。开发商必须具备相应的房地产开发资质，若其未取得资质或超越资质等级进行预售，合同可能无效。同时，购买方也需具备相应的民事行为能力，否则合同效力可能存在瑕疵。
（二）预售许可。根据相关法律规定，开发商进行商品房预售，应当取得商品房预售许可证明。若未取得该证明而签订的预售合同，一般被认定为无效。但在起诉前取得预售许可的，可认定合同有效。
（三）合同形式与内容。商品房预售合同应当采用书面形式，且合同内容应符合法律法规的强制性规定，不得存在欺诈、胁迫、恶意串通等损害国家、集体或第三人利益的情形，否则合同可能无效或可撤销。
（四）意思表示真实。合同双方的意思表示必须真实、自愿，不存在重大误解、显失公平等情况，否则受损害方有权请求变更或撤销合同。
二、买家违约解除房产买卖合同定金能退回吗
在房产买卖合同中，若买家违约解除合同，定金一般是不能退回的。
根据相关法律规定及法律原则，定金具有担保合同履行的性质。当买卖双方签订房产买卖合同并约定定金条款后，定金就对双方产生了约束力。具体来说：
一方面，若买家按合同约定履行义务，最终完成房产交易，定金会抵作房款或者收回。
另一方面，若买家违约解除合同，也就是买家不按照合同约定履行自己的义务，比如未能按时支付房款、拒绝办理过户手续等，这种情况下，卖家有权没收定金。因为定金的作用就是保障交易的顺利进行，买家违约行为破坏了这种保障，卖家没收定金是合理合法的。
当然，也存在一些特殊情况。例如，若合同本身存在无效、可撤销等法定情形，或者卖家也存在一定过错导致买家不得不解除合同，此时买家有可能主张退回定金，具体需根据实际情况及相关证据来判定。
三、解除房屋买卖合同的利息计算方法是什么
解除房屋买卖合同后利息的计算方法，需根据具体情况确定：
（一）有约定从约定。若合同中对解除合同后的利息计算有明确约定，且该约定不违反法律法规的强制性规定，那么应按照合同约定的方式和标准计算利息。
（二）无约定看法定。若合同没有约定，一般按照法定标准计算。如果是因一方违约导致合同解除，违约方应赔偿对方因此遭受的损失，其中可能包括资金占用利息。此时利息计算通常以实际损失为基础，参照同期银行贷款利率或者全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。具体起算时间，一般从合同解除之日或者对方应返还资金之日开始计算，至实际返还或支付之日止。
另外，在一些特殊情况下，如存在法定孳息等，还需结合具体事实和相关法律规定综合判断利息的计算方式。总之，利息计算需结合合同约定、违约情况及法律规定等多方面因素确定。
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