一、房产抵押担保书协议有效吗
房产抵押担保书协议是否有效，需要从多个方面来判断。
1. 主体方面：签订协议的双方应当具有相应的民事行为能力，如完全民事行为能力人。如果一方或双方为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，且未得到法定代理人的同意或追认，该协议可能无效。
2. 内容方面：协议的内容应当符合法律规定，不得违反法律法规的强制性规定，如禁止抵押的房产等。同时，协议应当明确抵押的房产情况、抵押的范围、担保的债权等重要事项。
3. 形式方面：房产抵押担保书协议通常应当采用书面形式，并办理抵押登记手续。未办理抵押登记手续的，抵押权可能未设立，但不影响协议的效力。
如果房产抵押担保书协议满足以上条件，一般是有效的。但具体情况还需要根据实际情况进行判断，如有争议，可以通过法律途径解决。
二、能抵押贷款购买第三套房吗
一般情况下，银行通常限制贷款购买第三套房。因为多次购房会增加金融风险，银行出于风险控制的考虑，对第三套房贷款审批较为严格。
多数银行规定，在已拥有两套住房的情况下，再次申请贷款购买第三套住房，很难获得银行的贷款支持。即使有银行同意贷款，也会要求较高的首付比例和严格的利率政策，通常首付比例会在 50%甚至更高，利率也会大幅上浮，还款压力较大。
然而，不同地区的银行政策可能存在差异，一些城市可能会有相对宽松的政策，或者针对特定情况给予一定的贷款机会。但总体而言，购买第三套房进行抵押贷款存在较大难度和限制。
三、银行信用贷款需要担保人吗
银行信用贷款是否需要担保人，通常取决于多种因素。一般来说，若借款人信用状况良好、收入稳定且具备较强的还款能力，可能无需担保人。例如，一些大型企业的高管或高收入群体，因其自身资质优秀，银行往往会直接给予信用贷款，无需担保。
然而，对于信用记录一般或收入不稳定的借款人，银行为降低贷款风险，通常会要求提供担保人。担保人需具备良好的信用记录和足够的还款能力，在借款人无法按时还款时，承担连带还款责任。
此外，不同银行的政策也有所差异。有些银行对于特定类型的贷款业务，无论借款人的情况如何，都可能要求必须有担保人。所以，在申请银行信用贷款时，借款人应向具体经办的银行咨询其关于担保人的要求及相关规定。
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来源：中国法院网-银行信用贷款需要担保人吗，信用贷款需要担保公司吗