2025年上海买房要求,上海买房要求2024

2025年上海买房要求，上海买房要求2024

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上海买房要求社保缴纳几年

外地人上海买房要求

上海市住建委5月27日发布《上海优化调整房地产市场政策 综合施策支持合理住房需求 促进市场平稳健康发展》:

为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，本市坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善“市场+保障”的住房供应体系，构建房地产发展新模式，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，5月27日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。《通知》自2024年5月28日起施行。

一、《通知》主要内容

《通知》明确调整优化住房限购政策。一是优化非沪籍居民购房条件。缩短非本市户籍居民家庭以及单身人士购房缴纳社会保险或个人所得税的年限，扩大购房区域。二是调整相关政策口径。取消离异购房限制，调整住房赠与规定，支持企业购买小户型二手住房用于职工租住。

《通知》强调支持多子女家庭合理住房需求。一是可增购1套住房。二是优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准。

《通知》提出优化住房信贷政策。一是按照因城施策原则调整优化个人住房信贷政策。二是进一步发挥住房公积金个人贷款支持居民合理住房需求的作用，适度提高本市住房公积金个人贷款最高额度。

《通知》提出支持居住困难家庭改善居住条件。阶段性采取给予过渡租房、装修搬家等适度补贴措施，支持居住困难家庭住房“以旧换新”，促进改善居住条件。

《通知》要求优化土地和住房供应。充分发挥城市总规的统领作用，合理把握区域规划时序和开发节奏、结构，着力提升土地资源配置效率，根据区域基础设施、公共配套、产业发展、市场需求等，实现高质量精准供地。完善房地联动机制，差异化调整优化中小套型住房面积标准和比例要求，支持区域统筹、总体平衡，更好促进区域人口、土地、住房协调发展。

根据《通知》规定，上海还将建立健全住房保障体系，探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，优化住房保障供给；加快推进“两旧一村”改造等城市更新，多渠道改善广大人民群众的居住条件和环境质量；提升住房品质，支持建设绿色、低碳、智能、安全的好房子；加强监测监管，维护房地产市场秩序。

二、具体政策解读

（一）调整优化住房限购政策方面

为满足合理住房需求，服务人才安居，促进职住平衡，差异化、分区域调整优化住房限购政策。

一是缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限。将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。

二是扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域。立足促进区域职住平衡，将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。

三是调整相关政策口径。取消离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。

四是支持企业购房用于职工租住。对企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住的，不再限定购买住房套数。

（二）支持多子女家庭合理住房需求方面

为满足多子女家庭合理住房需求，在住房限购和信贷等方面采取支持措施。

一是增购1套住房。对二孩及以上的多子女家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房。

二是优化首套住房套数认定。优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准，减少购房利息负担。

（三）优化住房信贷政策方面

按照因城施策原则，调整本市新发放商业性个人住房贷款的有关政策：

一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%），最低首付款比例调整为不低于20%。

二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%），最低首付款比例调整为不低于35%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域继续实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.7%），最低首付款比例调整为不低于30%。

银行业金融机构根据要求，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。具体贷款业务可向经办银行咨询。

（四）优化住房公积金个人贷款政策方面

进一步发挥住房公积金个人贷款支持居民合理住房需求的作用，优化住房公积金个人贷款政策。

一是提高贷款额度。对购买首套住房的职工，个人公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为80万元，家庭公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为160万元。多子女家庭贷款购买首套住房，最高贷款额度在此基础上上浮20%政策不变，即最高可达192万元。对购买第二套改善型住房的职工，个人公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为65万元，家庭公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为130万元。

二是降低首付款比例。申请公积金贷款购买首套住房的，最低首付款比例调整为20%；申请公积金贷款购买第二套改善型住房的，最低首付款比例调整为35%，所购住房在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的，最低首付款比例调整为30%。

（五）支持居住困难家庭改善居住条件方面

为支持居住困难家庭改善居住条件，对符合条件的“以旧换新”居民家庭，给予住房置换期间过渡租房、装修搬家等适度补贴。

一是补贴对象。自《通知》施行之日起，在一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的唯一住房，并购买外环外一手住房的居民家庭，可以向购入一手住房所在区房地产交易中心申请补贴。

二是补贴标准。按出售住房建筑面积实行分档定额补贴，建筑面积30平方米以下的，每套补贴标准2万元；住房建筑面积30～50平方米的，每套补贴标准2.5万元；住房建筑面积50～70平方米的，每套补贴标准3万元。在办理新购一手住房不动产权证后领取补贴。

本市将坚持因城施策，适应房地产市场供求关系的新变化，满足人民群众对优质住房的新期待，统筹存量和增量、市场和保障，多措并举保持房地产市场平稳运行，推动构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

上海买房要求的社保是几险

住房作为家的重要载体，不仅仅是遮风避雨的居所，更是承载美好生活愿景的核心空间。今年全国两会，“好房子”概念首次被写入政府工作报告，吸引社会各界目光。究竟什么样的房子堪称“好房子”？“好房子”是否就等同于新房子？它又该如何托起大众的美好生活？带着这些疑问，海岸君近期深入多个售楼处与房产中介门店，随机采访了数十位不同购房群体，探寻他们对“好房子”的期待。

01

哪些“好房子”受青睐？

　　上周五，海岸君踏入世博园内一处新楼盘的售楼处，即便正值工作日中午，现场依旧人头攒动、热闹非凡。项目工作人员贾先生透露：“本批次我们推出228套房源，目前已接待3000多组看房者。为给看房客提供优质参观体验，我们提前帮他们预约具体时段，安排一对一讲解咨询服务。”

　　“我偏爱层高高些的房子，这也是我关注这个新盘的主因。该项目层高3.05米，在当下新楼市场较为少见。”刚刚参观完样板房的华女士直言，过去半年，她参观过十多个新房样本间，好多房屋层高2.7米左右，空间压抑感明显。“考虑到未来业主铺设地暖等需求，真心希望有更多高层高房源面市。”

　　除层高外，灵活多变的房型也备受购房者青睐。该项目推出的两个户型样板间里，140平方米的“3+1”户型人气爆棚。贾先生称：“目前，我接待了200多组客户，其中约三分之二参观者明确表示更喜欢‘3+1’户型。” 区别于常规三房两厅，“3+1”户型客厅面积更大，约有60平方米，且客厅一侧顶部预装吊轨，后续装上移门，便能隔出约18平方米独立空间。这个空间用途多样，既可以用作客房，招待来访的亲朋好友；也能打造成书房，为业主营造静谧的阅读、办公环境，契合二孩家庭、三代同堂等多样化客群的居住需求。

02

“好房子”需要哪些好配套？

　　“小区会提供哪些配套设施？”“使用公共设施需要额外付费吗？”“小区物业管理的收费标准是怎样的？”…… 在浦东新区张江板块某新楼盘的售楼处，不少看房者将关注的焦点聚焦在了小区内的配套设施以及未来的物业管理上。

　　“我们选择房屋，也是选择未来10-20年的生活方式。”看房者肖女士的话语，道出了众多购房者的心声。该项目不仅配备健身房、壁球馆、室内常温游泳池等运动场馆，还设有儿童活动区、宴会厅、公共厨房等配套设施，且全部免费向业主开放。肖女士憧憬道：“以后家人过生日，能邀请亲友来小区会所欢聚，感觉自家的会客厅一下子扩容了好多，生活也变得更加丰富多彩。”

　　项目工作人员潘先生介绍，项目毗邻张江科学城，潜在购房人群多为高学历新上海人。为精准契合客群需求，前期团队展开充分市场调研，发现100至110平方米的三房两卫户型，最受青睐，能够稳稳满足这些年轻家庭未来15年的生活所需。考虑到年轻人社交需求旺盛，项目团队着重发力打造会所配套，为住户提供更多运动、社交的公共空间，助力邻里间搭建情感桥梁，让社区生活充满活力与温度，真正实现从“有房住”到“住得好”的品质跨越。

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“好房子”等于新房子吗？

　　“好房子”就必然意味着是新房子吗？海岸君在浦东新区花木板块、塘桥板块多家门店调查发现，房龄15年左右的次新房同样备受购房者关注。

　　花木板块某中介门店负责人潘雪莲称：“近两个月，不少看房者明确指定关注区域内某些次新房楼盘，房源一挂上网，一天就能接待十多组购房者看房。”这些小区大多建于2011年前，不少房屋层高超3.1米，“大客厅、小房间”设计，有效保障了居住的私密性。区域内不少二手房成交周期超三个月，而这些小区房源近期成交周期大幅压缩至一个月左右。

　　浦建路上某中介门店负责人汪先生表示：“房屋品质高、房价波动小，是不少购房者选房重要标准。很多置换客群会优先考虑本区域次新房，房价稳定、小区物业管理水平高是关键因素。置换客群涉及连环置业，买房卖房存在时间差，这类高品质次新房优势尽显。”

　　中原分析师卢文曦表示，今年3月，上海二手住宅成交2.69万套，月度成交套数创2021年8月以来新高。成交数据显示，70至144平方米改善型住宅始终占据市场主流，连续3年占比超半数，是二手交易市场的中坚力量。成熟社区周边商业、交通、学校、医疗等配套齐全，对置换客仍具较大吸引力。

04

住宅新国标的“好房子”什么样

　　当前，我国城镇人均住房建筑面积已超过40平方米，住房发展的重心正从解决“有没有”的基础需求，向追求“好不好”的品质提升转变。3月31日，住房和城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》，在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面，对住宅项目的建设、使用和维护作出规定，让“好房子”有了明确、具体的标准。新标准明确：新建住宅建筑层高不低于3米，4层及以上住宅设置电梯；提高了墙体和楼板隔声性能，户门、卫生间门的通行净宽……此规范将于今年5月1日起正式施行，将为我国住宅建设领域带来深刻变革。

　　今年5月1日起实施的《住宅项目规范》，是对现执行标准2011版《住宅设计规范》的全面更新。隧道股份城建设计集团建筑园林院设计总监、国家一级注册建筑师郭炎表示，新规范在安全、舒适、绿色、智慧等方面做出了显著提升，旨在推动我国住宅建设向高质量发展迈进。随着新规的全面执行，未来居住品质将会得到大幅提升。

　　《住宅项目规范》中，住宅层高由现行版本规定的宜为2.8米提升至不低于3.0米，卧室/起居室净高由不低于2.4米提升至不低于2.6米。新规范的层高标准比过去增加了20厘米。对套内空间面积也设定最小限值，卧室使用面积不应小于5平方米，兼起居室的卧室使用面积不应小于9平方米。而且，新规范不再用“宜”这种建议性字眼，而是用“应”体现了强制性的约束。

　　郭炎认为，通过设定最小套型面积、层高等硬性标准，确保住宅的基本舒适度，从而避免“鸽子笼”式的狭窄居住空间。将住宅层高最低标准由2.8米提升至3米，这一变化对提升居住体验具有显著意义。“更高的层高为更好地采光和通风提供了条件。同时，由于净高的增加，为地板和地暖设备的铺设，吊顶内的新风系统甚至衣柜的收纳空间的增加提供了更多便利。”

　　新规范中关于电梯的设定标准也备受关注。《住宅项目规范》要求最高入户层为四层及四层以上的住宅，每个住宅单元应至少设置1台电梯。而2011版《住宅设计规范》为七层及七层以上，需设电梯。这一规定意味着更多住宅小区尤其是低层住宅项目，都可以纳入到“电梯房”的行列中，来解决低层住宅（如多层、小高层）老年人、行动不便者通行问题，提升居民出行便利性。

　　此外，在提升隔音性能上，新规范对住宅分户楼板的撞击声隔声性能要求从“不应大于75分贝”提升至“不应大于65分贝”。“不要小看10分贝，这意味着声强降低了10倍，可以显著减少日常活动（如脚步声、物品掉落）对邻里的干扰。”郭炎说，《住宅项目规范》还首次对建筑设备（如电梯、水泵）传播至室内的结构噪声设定限值，并明确卫生间排水噪声的控制要求，缓解设备噪声扰民问题。

　　适老化是《住宅项目规范》编制考虑的一项重要原则，新标准针对我国进入老龄化社会这一情况，对住宅未来如何适老做出了多项规定。

　　郭炎举例道，新规对室外公共空间和室内居室空间的无障碍和适老化细节提出了系统要求。比如小区内外道路、单元出入口需形成连贯的无障碍步行系统，确保轮椅通行和紧急疏散的便利性。每个住宅单元需至少配备一个无障碍公共出入口，户门与卫生间门的通行净宽均需适当加宽，以确保轮椅通行及搀扶时的便捷性。套内空间中，卫生间应安装扶手或预留扶手安装条件，地面需进行防滑处理，同时门的设计需兼顾紧急情况，例如内开门需预留足够的向外开启空间。

05

上海新规何时落地

　　海岸君从市住建委获悉，今年9月起，上海将执行新版《住宅工程套内质量验收标准》，落实“好房子”建设要求，从验收环节引导房企打造质量更好的住宅，满足消费者的品质居住需求。

　　近年来，上海小区业主反映的新房质量问题发生变化，主要集中在外墙渗漏、内墙质量、地下停车库、室内地面、门窗以及给排水与燃气等方面，其中外墙渗漏较为突出。

　　虽然新版验收标准目前尚未公布全文，但将以问题导向，较此前更为细化。比如，针对工程质量投诉较为集中的外墙、外窗渗漏等问题，提出细致的验收要求；新增淋水试验和红外热像法等检测要求，增加室内环境污染物报告、全装修住宅设置燃气泄漏报警系统的检查要求，增加预埋件、柜体、家具等其他细部验收要求。

　　值得关注的是，《标准》原章节“弱电工程”改为“智能建筑”，增加了智能家居控制系统的验收要求。集成式厨房和卫生间、低温热水供应、新风系统等新兴事物，《标准》也给出明确定义，引导新型生活方式普及。

　　“新标准的发布，最大的影响在于极大地激发了民众改善住房条件的意愿，有效促进换房需求的释放。”易居研究院副院长严跃进分析道，《住宅项目规范》本质上只是对住宅项目设定的底线要求。在当下“好房子”建设的大趋势下，不少新房项目早已参照甚至超越新标准执行。新标准发布后，等于整体拉高了住房消费的底线标准，优质产品的示范效应将逐步显现，吸引部分原本没有换房打算的人群，因看到综合品质更高、价格更为合理的新房产品，转而选择置换新房。

　　与此同时，新标准也将促使市场上的产品供给更加丰富多元，满足不同消费者多样化的居住需求，推动住房市场朝着更加健康、优质的方向发展。