一、房屋面积真的可以“偷”？ 房屋部分面积真的可以少计算，这点还真有依据！汪申律师多年前念过土木工程硕士，在建筑设计院干过设计师，依靠之前的工作经验并查阅现行法律，汪申律师找到了相关专业工程规范： “3．0．21 在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。”——《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013） 也就是说，部分房产的阳台部分确实可以只计算一半的面积，在开发那里，这就叫做“送”业主了一半阳台面积！ 值得注意的是，根据上述规范，阳台仍然是分计算100%面积还是50%面积两种情况的，且区分方法十分专业，普通消费者通常是难以准确区分的！在这里，汪申律师借助专业书籍《<建筑工程建筑面积计算规范>宣贯辅导教材》中的内容来说明此种计算的复杂性： 可以看出，区分阳台面积的方法可能连房产销售都可能一知半解，即使这种“送”面积属于合法范畴，但对于消费者附加了很高的专业判素养，平添了许多购房风险！ 此外，开发商有另外一种常见的“送”面积的方式，即把本来不计入业主套内面积的设备平台、套外的露台、造型空间等作为所谓“送”业主的房屋面积。此类空间一般没有地板或与业主房屋只有一堵墙相隔，在房屋验收时，测量机构不会将此部分面积计入业主套内面积，等业主房本办下来后，业主或者开发商需要再委托装修公司改造以获得相应使用面积。但这种部分本来就不能住人，安全隐患相当大，而且开发商也有不兑付后装修承诺的风险！
二、合同明确约定面积误差“多退少补”，法律法规也支持此种约定，两不利的局面下，律师靠图纸细节助消费者扭亏为盈！ 这次找到汪申律师的房产消费者所遇到的情形，便是开发商所谓的免费赠送“造型面积”，但当这名消费者办理房本时却傻了眼：原来，房本中第三方测量机构出具的实测面积图，清清楚楚地把所谓的“造型面积”记录在房屋面积之中！消费者与开发商的合同明也确约定:“该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房实测面积。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意以房产管理部门确认的实测面积为准，据实结算，多退少补。”，也就是说，这名消费者必须为房本多出来的实测面积买单，根本没有所谓的“免费赠送”！雪上加霜的是，相关的法规规定对他也十分不利！审理商品房买卖合同纠纷案件相关的司法解释明确规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”！在合同、法条两不利的局面下，汪申律师通过研究建筑工程专业书籍、规范为消费者找到了退差价正当理由！ 首先，我们提出，司法解释所表述的“误差”是指因施工质量等因素造成的实际面积与设计图之间的“工程偏差”，这种误差是必然发生，且是消费者在购房所能预见的，但本案中实测面积与预测面积（根据设计图计算）之间的巨大差距并非是“工程偏差”所造成，而是开发商故意变更设计，把商品房买卖合同中没有的“造型部分”设计入了实际交付的房屋中。根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）相关规定，建筑施工时轴线偏差以及梁板柱截面工程允许偏差一般不超过1厘米，因此实际房屋交付时，面积误差3%是在工程允许偏差之内的，而超过3%面积误差显然不是工程允许偏差所产生，而是开发商故意变更设计所造成的，对于多出的设计部分，显然超出了消费者签订购房合同时的合理预期！消费者不应当为设计变更部分面积买单。 其次，我们提出，增加的面积除了多设计的套内部分之外，大部分增加的是“公摊面积”，原来房屋的原公摊系数30%（公摊面积/套内面积），现公摊系数40%，足足增加了30%之多，以整个小区1000户来说，公摊面积全部增加约1万平方米！一般高层住宅公摊系数在20%-25%左右，目前40%的公摊系数显然不可能是工程偏差，即“误差”所能造成的，而是开发商为了牟取更高的利益，故意变更了相应的共有建筑物的实际设计以求消费者支付更高的购房款！在商品房销售合同签订之时，消费者作为信息不对称的弱者，显然不可能知道开发商原有分摊共有建筑面积是如何设计的，增加公摊面积一举不仅让商品房消费者无法享受到任何好处，反而增加了消费者负担，应当对其从法律层面上作出否定的评价！ 最终，法院认可了我们关于设计变更和公摊变更不公的说理，支持了消费者相应返还购房款的请求！
本期的所讲述房屋纠纷十分常见，但通常情况下，相关购房合同约定对开发商有利！对于公摊面积变更而言，现行法规甚至找不到有关规定，消费者要求返还面积差额房款的要求虽然合理，实现难度却很大！对此，律师团队通过专业建设工程书籍和规范，阐述立法目的，通过对消费者与房产商不公平地位的阐述说服了审判者，最终孕育出了公正的判决！
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