一、什么叫小产权房
小产权房并非法律概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。具体而言：
其一，产权归属方面。小产权房通常是在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“小产权房”，以区别于经过合法审批手续，由国家房管部门颁发产权证书的“大产权房”。
其二，合法性问题。这类房屋的建设往往没有经过合法的征地、规划、建设等审批程序，违反了相关法律法规。
其三，交易风险。小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，购买小产权房无法取得合法有效的产权证书，购房者的权益难以得到充分保障。比如在面临拆迁、继承等情况时，可能会遭遇诸多法律障碍和经济损失。总之，购买小产权房存在较大风险，需谨慎对待。
二、如何区分40年与70年产权房
区分40年与70年产权房，主要可从以下几方面着手：
一是土地用途。40年产权房的土地用途一般为商业、旅游、娱乐等经营性用地；而70年产权房的土地用途通常是住宅用地。
二是水电费缴纳标准。40年产权房一般按照商业用水、用电标准收费，费用相对较高；70年产权房则按照居民用水、用电标准收费，费用较低。
三是落户政策。通常情况下，70年产权的住宅可以落户，满足一定条件时，房屋所有者及其家庭成员的户口可迁入该房产所在地址；40年产权房一般不能落户。
四是贷款政策。购买70年产权房，可享受较为宽松的贷款政策，贷款年限较长，首付比例相对较低；40年产权房的贷款政策较为严格，贷款年限较短，首付比例可能较高。
五是房屋价格。一般而言，同等地段、同等条件下，70年产权房价格相对较高，40年产权房价格可能会低一些。
三、小产权房谁先入归谁
这种“小产权房谁先入归谁”的说法是没有法律依据的。
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。
从法律层面来看，小产权房的所有权归属存在明确规定。农村集体土地的所有权属于集体，在该土地上建设的房屋相关权益受集体土地相关规定制约。小产权房的交易不受法律保护，即便有人先行入住，也不能当然地取得房屋的合法所有权。
一方面，小产权房的建设和交易可能违反土地利用规划和相关法律法规。另一方面，先入住只是一种事实上的占有状态，与合法的所有权认定有本质区别。在涉及小产权房的纠纷中，法院通常会根据土地性质、建设审批情况等多方面因素，依据相关法律规定来判定权益归属，而不是简单地以谁先入住来确定。
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来源：头条-小产权房谁先入归谁，小产权房的所有权属于谁