房屋购买协议书模板，房屋购买协议书
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房屋购买协议合同范本
你现款支付，手握房屋买卖合同，房子可能依然“不属于你”，关键在于是否办理不动产登记。
基本案情
2021年9月，张某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司名下401号房产，并支付了房款382654元，房地产公司到房管部门将《商品房买卖合同》备案登记在张某名下。2022年9月，张某与李某签订《房屋买卖协议》，约定张某以30万元将401号房产卖给李某。后李某向张某支付购房款25万元，剩余5万元约定交钥匙时付清（至本案立案时案涉房屋未交工）。2024年5月，法院依据案外人（张某债权人）执行申请，裁定预查封401号房产。李某遂诉至法院，要求撤销上述执行裁定书并判决案涉房产为自己的合法财产。
法院审理
法院审理认为，本案的争议焦点为李某就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案中，某房地产公司和张某签订《商品房买卖合同》以及李某与张某签订的《房屋买卖协议》均合法有效，但是仅具有债权效力，不具有导致物权变动的法律效果，李某和张某均未办理不动产变更登记，未取得物权。现案涉房屋已被法院依据生效判决预查封，李某不能基于与张某的《房屋买卖协议》对抗法院的生效判决，故李某就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。最终法院驳回了李某的诉讼请求。
法官说法
张某与某房地产公司、张某与李某签订的房屋买卖合同是否有效？
根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。张某和某房地产公司《商品房买卖合同》、张某和李某签订的《房屋买卖协议》均是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定、不违反公序良俗，虽然均未办理物权登记，但合法有效。
签了买卖合同，房子就是李某的吗？
合同效力与物权效力存在本质区别。合同效力是基于当事人意思自治形成的债权关系，合同一旦成立且符合法定生效要件，当事人之间就产生了请求对方履行合同义务的权利。张某与李某签订协议后，李某有权依据合同要求张某协助完成过户。而物权效力则以登记为公示手段，直接决定物权归属。即便张某与李某的合同有效，但在未办理房屋过户登记前，房屋的所有权仍不属于李某。本案中案涉房屋在执行中被预查封，此时李某已不能直接主张房屋所有权，虽然张某和李某的买卖合同合法有效，但是未办理过户登记，因此房子并不属于李某所有。李某只能依据有效合同向张某主张违约责任，要求赔偿损失。
已办理“网签备案”的商品房可否被司法查封？
根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。本案中，案涉房产已经备案登记在张某名下，因此在张某的债权人申请执行时，法院有权对案涉房产进行预查封。
如何规避这种风险？
购买商品房后应及时向不动产登记机构申请办理商品房“预告登记”，符合登记发证条件的，最好及时申请办理不动产登记证书。商品房预告登记是为保全未来发生的物权而在登记机构对已购买商品房进行的预先登记，是对购房人的请求权进行登记的一种行为。购房者预告登记后，购房人作为权利人对后来发生的与预告登记内容相同的不动产处分行为，具有一定排他效力，在没有征得购房者的同意，如果开发商再次对该不动产进行处分，不会产生物权效力。在开发商陷于破产时，有排斥他人而保障购房者请求权的效果。预告登记后，自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。买方在申请了预告登记后应当及时申请正式登记，千万不能认为办理了预告登记就可以高枕无忧。办理正式的不动产登记证书，才是最具有排他效力的“物权凭证”。
供稿：渑池县法院代文官、茹超峰
来源：豫法阳光公众号
编辑：常跃旺
房屋购买协议有法律效力吗
来源：法治日报
现款支付，手持房屋买卖合同，房子可能依然“不属于你”？近日，河南省渑池县人民法院就审结了这样一起案件。
2021年9月，张某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司名下401号房产，并支付了房款382654元。随后，房地产公司到房管部门将《商品房买卖合同》备案登记在张某名下。
2022年9月，张某与李某签订《房屋买卖协议》，约定张某以30万元将401号房产卖给李某。后李某向张某支付购房款25万元，剩余5万元约定交钥匙时付清。2024年5月，法院依据案外人（张某债权人）执行申请，裁定预查封401号房产。李某遂诉至渑池县法院，要求撤销上述执行裁定书并判决案涉房产为自己的合法财产。
法院经审理认为，本案的争议焦点为李某就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据民法典的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。本案中，某房地产公司和张某签订《商品房买卖合同》以及李某与张某签订的《房屋买卖协议》均合法有效，但是仅具有债权效力，不具有导致物权变动的法律效果，李某和张某均未办理不动产变更登记，未取得物权。现案涉房屋已被法院依据生效判决预查封，李某不能基于与张某的《房屋买卖协议》对抗法院的生效判决，故李某就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。法院依法驳回了李某的诉讼请求。
“签了房屋买卖合同，房子为何不是我的？”针对李某的疑问，承办法官解释说，合同效力与物权效力存在本质区别。合同效力是基于当事人意思自治形成的债权关系，合同一旦成立且符合法定生效要件，当事人之间就产生了请求对方履行合同义务的权利。张某与李某签订协议后，李某有权依据合同要求张某协助完成过户。而物权效力则以登记为公示手段，直接决定物权归属。即便张某与李某的合同有效，但在未办理房屋过户登记前，房屋的所有权仍不属于李某。本案中案涉房屋在执行中被预查封，此时李某已不能直接主张房屋所有权，虽然张某和李某的买卖合同合法有效，但是未办理过户登记，因此房子并不属于李某所有。李某只能依据有效合同向张某主张违约责任，要求赔偿损失。
作者｜法治日报全媒体记者 赵红旗 通讯员 代文官 茹超峰
房屋购买协议书受法律保护吗
现款支付，手持房屋买卖合同，房子可能依然“不属于你”？近日，河南省渑池县人民法院就审结了这样一起案件。
2021年9月，张某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司名下401号房产，并支付了房款382654元。随后，房地产公司到房管部门将《商品房买卖合同》备案登记在张某名下。
2022年9月，张某与李某签订《房屋买卖协议》，约定张某以30万元将401号房产卖给李某。后李某向张某支付购房款25万元，剩余5万元约定交钥匙时付清。2024年5月，法院依据案外人（张某债权人）执行申请，裁定预查封401号房产。李某遂诉至渑池县法院，要求撤销上述执行裁定书并判决案涉房产为自己的合法财产。
法院经审理认为，本案的争议焦点为李某就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据民法典的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。本案中，某房地产公司和张某签订《商品房买卖合同》以及李某与张某签订的《房屋买卖协议》均合法有效，但是仅具有债权效力，不具有导致物权变动的法律效果，李某和张某均未办理不动产变更登记，未取得物权。现案涉房屋已被法院依据生效判决预查封，李某不能基于与张某的《房屋买卖协议》对抗法院的生效判决，故李某就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。法院依法驳回了李某的诉讼请求。
“签了房屋买卖合同，房子为何不是我的？”针对李某的疑问，承办法官解释说，合同效力与物权效力存在本质区别。合同效力是基于当事人意思自治形成的债权关系，合同一旦成立且符合法定生效要件，当事人之间就产生了请求对方履行合同义务的权利。张某与李某签订协议后，李某有权依据合同要求张某协助完成过户。而物权效力则以登记为公示手段，直接决定物权归属。即便张某与李某的合同有效，但在未办理房屋过户登记前，房屋的所有权仍不属于李某。本案中案涉房屋在执行中被预查封，此时李某已不能直接主张房屋所有权，虽然张某和李某的买卖合同合法有效，但是未办理过户登记，因此房子并不属于李某所有。李某只能依据有效合同向张某主张违约责任，要求赔偿损失。
作者｜法治日报全媒体记者 赵红旗 通讯员 代文官 茹超峰
房屋购买协议属于合同法吗
甲方（出售方）：
姓名：__________
身份证号：__________
联系地址：__________
联系电话：__________
乙方（购买方）：
姓名：__________
身份证号：__________
联系地址：__________
联系电话：__________
鉴于甲方拥有位于[房屋具体地址]（以下简称“该房屋”）的合法产权，现甲乙双方经友好协商，就乙方购买该房屋事宜达成如下协议：
一、房屋基本情况该房屋建筑面积为______平方米，套内建筑面积为______平方米，房屋用途为______，房屋所有权证号为______，土地使用权证号为______。该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。二、成交价格及付款方式（一）成交价格该房屋成交总价为人民币______元（大写：______元整）。此价格包含该房屋附属设施设备、装饰装修及相关物品的费用。
（二）付款方式乙方按以下第______种方式向甲方支付房款：
一次性付款乙方应在本合同签订之日起______日内，将全部房款人民币______元（大写：______元整）支付至甲方指定账户。分期付款乙方应在本合同签订之日起______日内，支付定金人民币______元（大写：______元整），该定金在乙方最后一次付款时冲抵房款。乙方应于______年______月______日前，支付第一期房款人民币______元（大写：______元整）。乙方应于______年______月______日前，支付第二期房款人民币______元（大写：______元整）。乙方应在房屋产权过户手续办理完毕之日起______日内，支付剩余房款人民币______元（大写：______元整）。银行贷款付款乙方应在本合同签订之日起______日内，支付定金人民币______元（大写：______元整），该定金在乙方贷款审批通过且房屋产权过户手续办理完毕时冲抵房款。乙方应于______年______月______日前，支付首期房款人民币______元（大写：______元整）。剩余房款人民币______元（大写：______元整）由乙方通过银行贷款方式支付。乙方应在本合同签订后______日内，向贷款银行提交贷款申请资料，并配合银行办理贷款审批手续。如因乙方原因导致贷款申请未获批准或贷款额度不足，乙方应在接到银行通知之日起______日内，以现金方式补足剩余房款。三、房屋交付甲方应在收到乙方全部房款（或贷款银行放款）之日起______日内，将该房屋交付给乙方。交付时，甲方应结清该房屋交付前的所有水、电、气、物业等费用，并将房屋钥匙及相关资料交付给乙方。甲方应保证在交付时该房屋不存在任何质量瑕疵、权利瑕疵及其他影响乙方正常使用的情况。如交付后乙方发现房屋存在质量问题或权利瑕疵，甲方应承担相应的维修、赔偿责任。四、产权过户甲乙双方应在本合同签订之日起______日内，共同向房地产交易管理部门申请办理房屋产权过户手续。办理房屋产权过户手续所需缴纳的税费，按照国家及地方相关规定由甲乙双方各自承担。如因政策调整导致税费发生变化，双方应按照新政策执行。甲方应积极配合乙方办理产权过户手续，提供办理过户所需的一切证件、资料，并按照房地产交易管理部门的要求签署相关文件。如因甲方原因导致产权过户手续无法按时办理或办理失败，甲方应承担相应的违约责任。五、违约责任（一）甲方违约责任若甲方在收到乙方定金后，单方解除本合同，应双倍返还乙方已支付的定金；若甲方已收取乙方部分房款，除双倍返还定金外，还应返还乙方已支付的其他房款，并按照房屋成交总价的______%向乙方支付违约金。若甲方未按照本合同约定的时间交付房屋或办理产权过户手续，每逾期一日，应按照房屋成交总价的______‰向乙方支付违约金；逾期超过______日的，乙方有权解除本合同，甲方应按照本条第1款的约定承担违约责任。若甲方隐瞒该房屋存在抵押、查封、共有权人不同意出售等影响房屋交易的情况，导致本合同无法履行或给乙方造成损失的，甲方应承担全部赔偿责任。（二）乙方违约责任若乙方在支付定金后，单方解除本合同，甲方有权没收乙方已支付的定金；若乙方已支付部分房款，甲方应在扣除定金后，将剩余房款无息退还乙方。若乙方未按照本合同约定的时间支付房款，每逾期一日，应按照未支付房款的______‰向甲方支付违约金；逾期超过______日的，甲方有权解除本合同，乙方已支付的定金不予退还，并应按照房屋成交总价的______%向甲方支付违约金。六、争议解决
本合同在履行过程中如发生争议，甲乙双方应首先友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向该房屋所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。
七、其他条款本合同自甲乙双方签字（或盖章）之日起生效。本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。本合同未尽事宜，可由甲乙双方另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。甲方（签字/盖章）：__________
签订日期：______年______月______日
乙方（签字/盖章）：__________
签订日期：______年______月______日
附件一：房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单
设施设备/物品名称 | 品牌 | 型号 | 数量 | 状况 |
[具体设施设备 1] | [品牌 1] | [型号 1] | [数量 1] | [状况 1] |
[具体设施设备 2] | [品牌 2] | [型号 2] | [数量 2] | [状况 2] |
…… | …… | …… | …… | …… |
以上合同仅供参考，在实际签订前，建议咨询专业律师或房地产相关机构，以确保合同内容符合当地法律法规和实际情况。
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