村委小产权房有保障吗，村委小产权房租购买合同
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村委小产权房可以买不
明知有风险，却不断有人“偏向虎山行”。
今年，深圳出台了严厉的楼市调控政策，商品房投机的入口被堵住，市场热钱的关注焦点似乎又回到了“熟悉又神秘”的小产权房市场。如今，据说小产权房市场“涨声一片”？证券时报记者为此进行了实地调查。
不按面积“按套卖”
走在深圳的一些街巷，一些房产小广告随处可见，广告的主角正是各式各样的小产权房。在高房价的深圳，还能以每平方米一两万元的价格买到房，听着的确诱人。
众所周知，在官方的表态中深圳并不存在小产权房，只有“违法建筑”。之所以如此，是因为这些小产权房存在违反合法建设申报流程，未进行正规用地与建筑规划许可以及建设施工许可申报等情况，甚至有的小产权房存在违规占用建筑红线等现象，该类建筑多出现在各个城中村。虽然深圳早在2004年就实现了农村集体土地的国有化转换，但深圳却是全国小产权房问题最突出的城市之一。
“前两年深圳一些离市区稍远的地方还有许多均价一万元以下的小产权房，现在也不多了，观澜片区一般的小产权房也涨到每平方米12000元左右。”陈乐在深圳平湖和几个朋友合伙开了一家中介公司，但这家公司跟别的中介有些不一样：专门做城中村小产权房和回迁指标房的买卖。
说起小产权房，大家的印象一般会停留在“握手楼”，居住体验感差。不过，现在深圳的一些小产权房与普通商品房外观上并无差别，高层带花园社区的小产权房比比皆是，许多小产权房还会重新包装，以“精装修”的方式放卖。
在深圳五和片区，记者见到前来看房的张惠（化名），他正打算买一套房自住。“五和附近的商品房均价都在6万元以上，实在是承担不起，现在打新也不容易，所以打算先买一间小产权房。”她说，“看着总价似乎不高，但实际单价并不低，没想到现在小产权房也不便宜。”
记者跟随张惠来到五和村一栋正在改造的小产权房，发现前来看房的人很多。“这里的一房一厅卖60万到65万左右，两房一厅要100万左右。”销售人员介绍，至于实际面积和建筑面积，销售人员表示这里的房子不按面积计算只按套算。记者发现，这些小产权房的户型一般，有的甚至被改成了没有阳光的暗房。若按此价格计算建筑面积的单价，几乎都超过每平方米两万元。“这里的价格本来就较高，所以去年跟今年的价格相差无几，但余货已经不多，这里靠近地铁口，地段不错，很多人来买。”
至于如何证明买卖关系？销售人员表示，可以选择全款交付或5成首付。如果选择5成首付，剩余的房款主要是申请消费贷。此外，除了买卖合同，还有律师见证和村委物业公司的盖章。不过，记者调查发现，多数村委已经不会给相关小产权房交易盖章或作证。此外，小产权房交易的违法性并不会因为有律师见证而合法化。记者查询发现，深圳市司法局早在2009年就发文严厉禁止律师为违法建筑销售行为提供见证服务，2016年再次发文禁止，虽然只是针对违法建筑类小产权房，但是有合法报建手续的小产权房，因不符合上市交易条件，如交易行为本身无效，见证同样无效。
明知有风险却“偏向虎山行”，这或许是大部分选择小产权房的购房者心理。
价格上涨风险也大
“我只是为了先安家，更多人为了赌拆迁投资。”张惠显得有些无奈。
记者发现，一些带有拆迁概念的小产权房，价格更是水涨船高。市场公开信息显示，深圳宝安区沙井大街片区金蚝小镇因此前小产权楼房房价上涨幅度过大，被沙井街道办事处更新单元现场指挥部办公室张贴房屋买卖重大风险提示。
记者致电金蚝小镇当地的房产中介，对方表示一些即将拆迁的小产权房价格上涨明显，均价甚至已经超过5万元。在官方的二手房成交参考价中，沙井的数个小区均价基本上在每平方米4万至5.2万之间，与小产权单价已经相差不大。有当地正规房产中介表示，小产权房交易存在无法过户、一房多卖、业主反悔、不配合签约、交易信息不透明、时间周期长等重大潜在风险。
类似的情况其实在深圳各个拟拆迁的城中村比比皆是，在罗湖区田心村，记者也发现有房产中介兜售小产权房，声称可以与开发商签约，旧改后就顺利获得新房，要价已经飙至每平方米6万元左右。
除了小产权房，一些中介还做起了回迁指标房的买卖。“我们做的跟一般小产权房不一样。”陈乐表示，回迁指标房虽然也是无产权登记的小产权房，但却已经有开发商进驻洽谈城市更新，一些原村民可能急需资金，拿出一定的回迁面积出售，这些房子在经城市更新之后得到确权，就能获得不动产权证。陈乐说道。在他看来，除了价格的优势，不限购、交易过程不占用名额也是这类房子的优势，但这类房子需要一次性付款，一旦与开发商签定拆迁补偿协议，直至回迁房交付之前，基本不能在市场上再次交易。
值得注意的是，深圳市房地产中介协会近日发布关于切勿为产权不明晰房产提供居间服务的郑重提示，提到近期有房地产中介机构和人员涉嫌违规代理小产权房交易。房地产中介机构、从业人员应严格遵守法律规范，积极履行审慎核查及告知义务，对所委托房源的合法性和真实性进行查验，切勿为产权不明晰的房产（包括但不限于小产权房、军产房等）提供居间服务或关联服务。否则，一经查实，即依据《深圳市房地产中介行业从业规范》、《深圳市房地产中介行业黑名单暨企业风险警示人员名单实施办法》等规定进行自律惩戒。
信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣认为，回迁指标房中的小产权房交易，在与开发商直接签约后，除非中途开发商资金链断裂或项目烂尾，相对购买其他小产权房来说风险较小。不过，深圳小产权房同样存在投资风险，其中就包括卖方债权人的查封执行，还有无法过户和卖方毁约的情况。回迁期房买卖纠纷时常发生，由于多数出售时并无任何权属证明且跨时长，房价波动大，法律风险高，故属于卖方违约高发领域，建议大家慎重对待。
本文源自证券时报
村委小产权房可以落户口吗
大家平时经常听到“小产权房”和“农村宅基地房”这俩词，但好多人可能分不清它们到底有啥区别。
小产权房：这房子是在农村集体土地上建的，但没经过国家审批，也没交土地出让金。就像没上户口的孩子，虽然住着没问题，但法律上不承认它的身份。比如有些开发商和村委会合作，在耕地上盖房卖给城里人，这种房子只有村委会发的“小红本”，国家不承认。
农村宅基地房：这是农民在自家宅基地上盖的房子，宅基地是村集体分配给村民的福利，只能用来建住宅。就像村里给你分了块地，你自己盖房住，土地证和房产证都是正规的（虽然房产证是村镇发的，但受法律保护）。
小产权房：国家明确禁止城里人买小产权房，买卖合同不受法律保护。要是遇到拆迁，你可能一分钱补偿都拿不到。比如山东有个案例，城里人买了小产权房，最后法院判合同无效，钱打水漂了。
农村宅基地房：宅基地房是合法的，但只能在本村村民之间买卖。比如你是A村的，想把房子卖给B村的人，这不行；但卖给同村的亲戚朋友，只要符合“一户一宅”政策，是可以的。
小产权房：虽然法律不允许，但现实中很多小产权房卖给了城里人。价格便宜是最大诱惑，比如合肥长丰的小产权房，13万就能买96平精装房，而周边新房均价要1万多。但买了之后麻烦不断，不能贷款、不能过户，甚至可能被强拆。
农村宅基地房：只能卖给本村村民，而且买方必须符合宅基地申请条件（比如家里人口多、没房等）。交易时要经过村委会同意，办过户手续。比如江西樟树的宅基地房申请流程，要先向村民小组申请，公示无异议后才能卖给同村人。
1. 看证件：宅基地房有村镇发的房产证，小产权房只有村委会的“证明”。
2. 查土地性质：宅基地房的土地是“宅基地”，小产权房可能是“集体建设用地”或“农用地”。
3. 问交易对象：宅基地房只能卖给本村人，小产权房谁都能买，但违法。
4. 看价格：价格低得离谱的，很可能是小产权房。比如合肥长丰新房均价1万多，小产权房只要13万一套，这明显有问题。
如果不是本村人，想买农村房养老或投资，千万别碰小产权房！
村委小产权房有绿本怎么样
中国基金报记者 云龙
为了给近期爆火的深圳“小产权房”降降温，深圳市相关部门出手了。
5月8日，深圳市龙华区住房和建设局向下发通知称，为规范我区房地产市场交易秩序，严厉打击非法销售、买卖“小产权房”行为，现就有关事项通知如下：“小产权房”属于明令禁止交易的房地产，按照《深圳市房地产市场监管办法》相关规定，各房地产中介机构、从业人员应依法依规开展经纪活动，不得代理销售“小产权房”，不得为“小产权房”交易提供经纪服务，各房地产中介机构应及时进行自查自纠。
深圳市龙华区住建局表示，正会同相关部门开展专项整治行动，严查房地产经纪过程中涉及“小产权房”的违法违规行为，一经查实，从严处罚。
深圳“小产权房”爆火
引发央视关注
深圳“小产权房”交易之火爆，甚至引起了央视注意。
今年4月27日，央视财经频道就调查深圳小产权房市场现状进行了报道。报道指出，在深圳今年出台系列政策加强对新房、二手房调控的背景下，小产权房突然火了起来，甚至出现了一房难求的现象。
图片来源：央视网
央视记者在深圳最早的小产权开发地沙井走访时发现，这里的小产权房不仅规模大、小区多，看上去与商品房相差无几。当地中介表示，最近想了解小产权房的人特别多，尤其是沙井片区的小产权房，甚至一个月卖出几十套。
图片来源：央视网
在价格方面，央视报道称，由于小产权房不仅不限购，售价也仅是同片区商品房价格的二分之一甚至更低，因此受到了刚需和投资客的青睐。一些带有拆迁概念的小产权房，价格更是水涨船高。在深圳工作的“90后”李女士告诉记者，深圳房价居高不下，再叠加深圳近期的一二手房新政，让自己在深圳买普通商品房的可能性几乎为零，无奈之下她只好选择小产权房。
除了像李女士这样众多的刚需客，一些小开发商、投资客也成为了购买小产权房的主力军。中介告诉记者，小开发商通常会把一些地段较好的小产权房买下进行改造翻新，包装成商品房后售卖，最终流入刚需客手中；投资客则一般选择一次性购买几套小产权房房源，短期用来收租，长期博拆迁来获得更多收益。
图片来源：央视网
除了小产权房，一些中介还做起了回迁指标房的买卖。中介表示，回迁指标房虽然也是无产权登记的小产权房，但却已经有开发商进驻洽谈城市更新，一些原村民可能急需资金，拿出一定的回迁面积出售，这些房子在经城市更新之后得到确权，就能获得不动产权证。
“小产权房”实际上并不合法
那么，究竟什么是“小产权房”？百度百科相关词条显示，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。也就是说，“小产权房”事实上并不合法。
同样根据央视财经频道报道，在官方的表态中深圳并不存在小产权房，只有“违法建筑”。虽然深圳早在2004年就实现了农村集体土地的国有化转换，但深圳仍是全国小产权房问题最突出的城市之一。报道称，据不完全统计，深圳市违法建筑约40万栋，建筑面积达4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%。
央视报道援引中国城市经济专家委员会副主任宋丁评论称，更多的人还是利用深圳这样一个涨幅空间，在小产权房的交易和买卖中间获利，更多人看到了获利，所以就不惜一切代价往里走。但是还是要提醒大家，毕竟它是非法留存的东西，有可能你在这里面会栽跟头。
业内人士对记者表示，小产权房交易常常存在无法过户、一房多卖、业主反悔、不配合签约、交易信息不透明、时间周期长等重大潜在风险。
深圳相关部门反应迅速
执法队出动，查封小中介，叫停交易
央视重点关注深圳“小产权房”乱象，深圳相关部门迅速反应。
据智讯财经报道，央视点名曝光深圳小产权房引发“大地震”：执法队出动，查封小中介，叫停交易，深圳相关部门反应迅速。先有大浪街道的官方文件流出，要求各股份公司、村民等不得进行小产权房交易。后有自媒体爆料，深夜执法队还在查处小产权交易中介门店，不少小中介店铺出现关门潮，某知名论坛基本删除了所有关于小产权房的广告。
图片来源：智讯财经
另外，智讯财经报道称，坊间流传近日就传出召开违规小产权房问题的会议。一言以概之，严禁私建和销售小产权，不许产权变更，清理小广告。也有知情人士透露，沙井本地炒作严重的几个城中村停止过户、停止律师见证。直接堵死了“律师见证”“村委过户”这两道重要环节，使小产权交易得以暂时“消停”。
图片来源：智讯财经
4月29日，深圳市律师协会转发深圳市司法局通知，禁止各律师事务所、各位律师为违法建设提供公证、见证和为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务。
图片来源：深圳市律师协会网站
财联社今日则发布消息称，深圳全市范围内已禁止代理销售“小产权房”。
图片来源：财联社网站
编辑：舰长
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本文源自中国基金报
村委小产权房信息
一、小产权房被拆，是否注定“无声无权”？在征收实践中，小产权房因其法律地位不明、手续不全，常常成为最早被拆除、最难获得补偿的对象。许多当事人一听“你这是小产权房，不合法，不补偿”，便自认倒霉，甚至选择沉默放弃。
作为法律从业者，我们认为，这种“合法与权益划等号”的误解，需要被纠正。
事实上，即便小产权房未取得合法产权登记，房屋作为一种事实存在的财产形态，其所承载的投入、使用、交易、居住等实际利益，在征收过程中并非完全无法主张。
“小产权房”并非法律术语，通常指在集体土地上未经合法审批建设，未取得国有土地使用权证和房屋所有权证的房屋，主要包括以下类型：
农村村民在宅基地上自建房屋（部分0；村集体或个人在集体建设用地上建设并向社会出售的房屋；没有合法房产证、土地证、规划许可的建设物。根据《土地管理法》《城乡规划法》《行政强制法》等相关法律规定：
小产权房不具备合法产权登记条件；不享有法定征收补偿权利；但在行政行为实施过程中，应当兼顾其事实存在状态、居住稳定性及信赖利益保护。简而言之：不合法 ≠ 无权益。
结合大量真实案例和行政裁判实践，小产权房在被征收或拆除过程中，通常可以主张以下几类权益：
1. 建筑成本与残值补偿即使房屋未经审批，其建造、装修、使用均为权利人真实投入。可主张：
房屋建造成本；建筑材料残值；装修费用（可证实者）；该类补偿往往以“财产损失”名义予以认定，符合《民法典》关于非法建筑物亦可作为动产处理的原则。
2. 搬迁补助与临时安置费用若存在实际居住、经营使用等事实，权利人可主张：
搬迁补助费；临时安置费或过渡期补贴；生活困难补助（部分地方政策支持）；此类补偿与产权状态关系不大，关键在于实际使用证明。
3. 合同对价与信赖利益损失若通过合同方式购买小产权房，且已支付房款、实际居住，即便合同因违反强制性规定被认定无效，亦可主张：
返还购房款；有过错方（如村委、开发商）承担赔偿责任；主张信赖利益损失赔偿；该类请求可依据《民法典》第577条、第590条关于无效合同责任及公平原则提出。
4. 安置权利或过渡性房源申请部分地方政府为维护社会稳定，出台政策性文件，对小产权房实施“柔性处理”，如：
允许以补差价方式购买安置房；居住人按“人头”获得过渡房源或货币安置；唯一居所情形下，提供困难群体专项安置方案；上述政策并不具有普适性，但在实际征拆谈判中，有一定参考与争取空间。
5. 行政程序违法下的法律救济部分征拆行为存在程序瑕疵，甚至明显违法，如：
未履行认定、听证、公告程序；未发出合法强制执行决定；未依法作出补偿决定即实施强拆；此类情形下，权利人可提起行政复议、行政诉讼或国家赔偿申请，依法维护自身程序权利和财产权益。
包括但不限于：
购房合同、收据、转账凭证；水电气缴费单、快递地址、快照照片；居住证明、邻里证言；建房过程影像资料、材料发票等；这些材料将作为你主张财产权、居住权、补偿权的基础。
第二步：核查征拆行为是否合法合规重点核查：
是否有合法征收决定；是否认定为违法建筑，有无下达通知；是否告知补偿方案、给予陈述申辩权；是否合法启动强制程序；如存在上述瑕疵，可作为维权突破口。
第三步：参考同类处理政策与案例在维权过程中，可参考：
同区域小产权房拆迁补偿标准；地方出台的安置政策或特殊处理办法；已完成征收项目中的补偿谈判记录；通过类比与协商，提高谈判空间。
第四步：可以及时委托律师，制定个案维权策略征拆维权涉及土地法、行政法、民法典等多个法律体系，律师可提供：
权利评估及证据梳理；程序合法性审查；起草行政复议、诉讼材料；参与谈判、协商补偿方案；维权越早介入，空间越大。
深圳
五、结语：小产权房不是“无权”的代名词小产权房虽不具备完整的法律身份，但其背后承载的是真实投入、生活寄托和民生底线。
在法治框架下，“程序正义”与“信赖保护”并非空谈。只要坚持合法、理性、专业的维权路径，小产权房的权利人并非完全无路可走。
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