月供读音，月供计算公式
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9月29日，中国人民银行发布公告，将引导存量房贷利率批量下调，市场利率定价自律机制同时发布倡议，批量下调存量房贷利率。
中国人民银行将引导存量房贷利率批量下调
中国人民银行发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制。
市场利率定价自律机制同时发布倡议，各家商业银行原则上应在2024年10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整，将在贷款市场报价利率（LPR）上加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，统一调整到贷款市场报价利率（LPR）-30基点。
东方金诚首席宏观分析师王青表示，这次调整释放了两个信号，第一个加力提振居民消费，第二个是促进房地产市场止跌回稳。相当于给存量房贷家庭吃下定心丸，有利于促进房地产市场尽快止跌回稳，避免影响居民消费。
存量房贷利率何时调整？如何调整？
那么存量房贷利率何时作出调整？哪些房贷可以调整？又如何进行调整呢？
根据市场利率定价自律机制发布的《倡议》，明确各商业银行在2024年10月31日前，对符合条件的存量房贷开展批量调整，将利率较高的存量房贷利率降至全国新发放房贷利率附近，让借款人尽早获益。
批量调整阶段，首套、二套及以上存量房贷都可调整。去年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。
东方金诚首席宏观分析师王青说，这次调整符合市场预期，覆盖存量首套和二套房贷利率，去年首轮存量房贷利率下调，只覆盖存量首套房贷利率，这次的范围拓展了。
对于调整方式，倡议提出，各商业银行应尽快完成合同文本变更、系统改造等前期准备工作，确保如期完成存量房贷利率调整相关工作。目前，已有多家商业银行表示，将于10月12日发布具体操作公告，确保如期完成批量调整工作。
批量调整后 借款人利率可降至什么水平?
批量调整后，借款人利率可降至什么水平？业内人士表示，由于重定价日的不同，不同借款人的利率在批量调整后会有所差异，但在重定价日后，利率将降至全国新发放房贷利率附近。
《关于批量调整存量房贷利率的倡议》明确：批量调整阶段，商业银行将在贷款市场报价利率（LPR）上加点幅度高于-30基点的存量房贷加点幅度降至-30基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限。简单来说，就是统一调整为贷款市场报价利率LPR-30基点。
存量房贷利率预计平均降幅0.5个百分点左右
截至7月末，全部存量房贷加权平均利率约为4.06%。今年前8个月全国新发放房贷平均利率为3.61%。根据倡议，存量房贷利率批量调整后将降至约3.55%，调整后，利率较调整前的4.06%降幅约0.5个百分点，预计降幅为平均值，具体到每个合同将各有不同。
招联首席研究员董希淼表示，如果考虑到此前央行政策利率下调0.2个百分点，10月21日贷款市场报价利率（LPR）可能跟随下降0.2个百分点，在贷款重定价后，调整后的存量房贷利率水平还将明显低于3.55%，降到约3.35%左右，部分借款人房贷利率更将下降100个基点以上，也就是1个百分点，这将大幅节省房贷借款人的利息支出。
购房者能省多少钱？
那么，购房者能节约多少利息支出呢？我们也给大家算了一笔账。
以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。批量调整完成后，预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，每年可为存量房贷家庭节约支出1500亿。
银行净息差将有望保持基本稳定
专家表示，此次存量房贷调整后，提前还贷会明显减少，也有利于银行稳定贷款规模，提高贷款质量。
招联首席研究员董希淼表示，考虑到人民银行降低存款准备金率0.5个百分点，降低政策利率0.2个百分点，也节省了银行负债成本，提升银行可持续经营能力，为银行更好支持实体经济提供必要支撑。综合考虑这些政策措施，存量房贷利率调整后，银行净息差将有望保持基本稳定。
央行：建立存量房贷利率调整长效机制
此外，中国人民银行本次发布的公告，还建立了存量房贷利率渐进有序调整的长效机制，如果未来新发放房贷利率继续下降，当存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行协商，申请将存量房贷利率调降至新发放房贷利率水平附近。
转自丨央视新闻
来源： 广西日报
月供怎么算
作 者丨杨梦雪
编 辑丨方海平
图 源丨图虫
新年伊始，对于很多购房者而言房贷利率于1月1日开始出现不小的变化，2024年全年房贷利率政策出现的多项调整将批量兑现。
2024年商业性住房贷款及公积金贷款均迎来多项政策调整，随着政策的陆续落地和利率的下调，2025年1月1日起存量个人住房公积金贷款开始执行下调0.25个百分点的新利率；此外根据借款人重定价日及重定价周期调整的不同，部分存量房贷用户也有望在新年的前几个月陆续“刷新”房贷利率。
整体来看，2024年5年期以上LPR累积下调60个基点，叠加各地对房贷利率加点政策的调整，存量房贷用户还贷压力有所减轻，新购房成本也明显下降。
新的一年房贷利率还将如何变化？2024年底召开的中央经济工作会议提出，2025年实施适度宽松的货币政策，适时降准降息。中指研究院在《2024年楼市十大关键词》中提到，当前涉及居民购房成本、购房门槛的房贷利率、交易税费、首付比例等需求端政策均已降至历史最宽松水平。降低房贷利率、降低交易税费等亦具备空间，近期住建部提出要“有效发挥住房公积金支持作用”，预计2025年公积金贷款利率或将进一步下调。
商贷利率全年降超60BP
目前商业个人住房贷款利率定价方式主要包括固定利率和浮动利率两种，浮动利率已成为比较主流的定价方式。对浮动利率而言，影响利率的主要因素为贷款市场报价利率（LPR）和在此基础上的加点两个方面。
其中5年期以上LPR对房贷利率影响最大，2024年内共出现过3次下调。具体来看，2024年2月，5年期以上LPR由4.2%下降至3.95%；7月，再次下调10基点，降至3.85%；10月再次下降25BP至3.6%，至12月仍维持3.6%的水平。以此计算，5年期以上LPR由年初的4.2%降至年末的3.6%，累积下调60个基点。
数据来源：21世纪资管研究院据中国人民银行官网数据整理
影响房贷利率的另一个因素为在LPR基础上的加点（加点可以为负）。此前不同城市以加点规定不同的房贷利率下限，作为“一城一策”的调控手段，目前仅北京、上海、深圳等个别城市尚未取消。按最新LPR及利率下限要求计算，北京、上海、深圳目前首套房商贷利率均为3.15%，二套房根据城市和区域的不同略有差异，但利率下限的区间大多在3.35%-3.55%之间。
随着房贷利率的下行，已有城市首套房贷利率跌破3%，但2024年10月底以来杭州、广州、武汉、长沙、南京、佛山、苏州、东莞等8个大中城市先后上调了房贷利率，首套房贷利率重回“3字头”。
在此之前，同一城市在不同时期商业性个人住房贷款利率下限也存在较大差异，至2024年末达近年来较低利率水平。
以上海为例，2024年5月27日发布一系列重磅政策之后，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点。在此之前，若首套房贷在2021年7月24日至2023年12月14日，则执行的购房利率为LPR+35BP；若首套房贷在2023年12月15日至2024年5月27日，则执行的房贷利率为LPR-10BP。
结合10月存量房贷批量调整至LPR-30BP的政策，上海上述两个阶段购房的存量房贷借款人利率最多下降65个基点，叠加LPR下调，实际的利率下降幅度最大超过125个基点。
对新购房群体而言，房贷利率的下调也使得购房成本明显下降。同样以上海新发放的首套房贷款利率为例，以贷款发放当时的利率及LPR计算，2024年1月新发放首套房贷利率为4.1%，至12月利率已降至3.15%。与年初相比，年末新购首套房贷款利率减少95个基点。
部分存量房贷调整重定价周期后利率陆续“刷新”
另一个与房贷利率下调频率息息相关的变化还在于，2024年11月起取消重定价周期最短为一年的限制，借款人可与银行协商重定价周期。
此前有多位存量房贷借款人对记者表示已经在新政生效后第一时间做出了调整。调整重定价周期将如何影响今年要还的房贷？对于此前已申请调整的用户而言，随着新重定价日的陆续生效，其房贷利率也将在今年的前几个月陆续下调至当前较低利率水平。
据2024年9月发布中国人民银行公告〔2024〕第11号，自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的商贷借款人可以与银行协商约定重定价周期。在实际操作的过程中，大多数银行已在2024年11月陆续开启这项业务的受理，存量房贷客户可选择按3个月、按6个月、按12个月的不同周期重定价。
此次调整之前，重定价周期最短为一年，以重定价日为1月1日为例，调整前每年仅可在1月1日根据最新一期LPR报价调整一次房贷利率。若此前申请调整重定价周期为3个月，那么新的重定价日调整后即为每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，即每年在上述4个日期房贷利率都将跟随最新LPR调整，一年共可调整4次。自去年11月申请调整后，在最近一个重定价日1月1日也将“刷新”最新房贷利率。
行业人士普遍认为在利率下行阶段重定价周期“越短越划算”，利率上行周期则相反。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，如果全国购房的房贷利率大体下行，那么类似3个月一调是有好处的。但反过来，如果哪天全国购房的房贷利率上行，那么也会提前加大月供负担的。他提醒，硬币也分两面，购房者需要理解这一点。
存量公积金贷款利率开始执行新利率
除商业性个人住房贷款外，存量公积金贷款也在1月1日迎来一轮全国性的下调。
2024年5月，央行发布《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
结合各地的情况来看，2024年5月18日起新发放的个人公积金贷款可以直接享受新的利率，而在此之前发放的未到期个人公积金贷款自2025年1月1日起执行调整后的新利率。同时值得关注的是，此次存量贷款利率下调为统一批量调整，无需主动申请办理。
事实上，除了上述存量贷款利率的“利好”在新年开始执行，岁末年初也有多地公积金管理中心发布公积金贷款新政或就新政公开征集意见。
如重庆市住房公积金管理中心12月30日发布《关于开展住房公积金商转公贷款直转业务的通知》，从即日起开展住房公积金商转公贷款直转业务。首批办理该项业务的银行为：工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行，其余住房公积金贷款合作银行将根据实际情况逐步推广。
合肥市住房公积金管理委员会办公室12月30日起对《关于恢复住房公积金“商转公”贷款业务的通知》（征求意见稿）公开征求社会各界意见，计划重启个人住房商业贷款转住房公积金贷款业务。据征求意见稿，满足贷款住房为所在区域内首套住房且借款人名下无住房公积金贷款记录等条件，有望能够申请“商转公”。
北京住房公积金管理中心12月31日发布《关于调整住房公积金个人住房贷款借款人年龄上限的通知》，公积金贷款借款人年龄上限从最高不得超过65周岁调整为不得超过68周岁。
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本期编辑 金珊 实习生 伍铠澄
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界面新闻记者 | 安震
界面新闻编辑 | 江怡曼
10月25日，备受市场关注的存量房贷调整正式落地。目前，六大国有行已经率先完成存量房贷利率调整。
界面新闻了解到，今日一早，已有贷款人收到银行短信通知。一位北京受访贷款人提供的截图显示，他的个人按揭利率已从LPR（贷款市场报价利率）+55BP降低至LPR-30BP，调整前利率为4.75%，调整后利率为3.9%。截图显示，利率调整生效时间为10月25日。
上述贷款人表示：“下调后每月可以少还约920元，我之前有过两次提前还款，如果贷款本金更高的话，少还的金额肯定更多。而且我的贷款重新定价日是明年6月，到时候利率才能最终下降为3.3%。”
根据此前存量房贷利率调整公告，本次存量房贷调整分为两步：第一步，10月25日，调整LPR加减点部分；第二步，根据贷款人选择重新定价日不同，在重新定价日后利率更新为最新一期LPR利率。
贷款重新定价日通常为每年1月1日或首次放款日。按照目前五年期以上LPR利率3.6%计算，最终调整后的存量房贷利率为3.3%。对于贷款重新定价日不同的贷款人，月供金额可能会发生多次变化。
市场利率定价自律机制同时发布倡议，本轮存量房贷调整各家商业银行原则上应在2024年10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整。
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