面对疫情不断发展的新形势，中央和各地政府纷纷发文，因地制宜出台防疫政策来减少人群的不必要流动，对服务行业的影响首当其冲，众多商铺因此而受到影响。那房东是否应该减免租户租金，租户是否有权以此为由提出履约抗辩或据此解除租赁合同呢？
一般情况，租户以新冠疫情为由要求解除合同，主要是依据《民法典》第一百八十条，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
那问题来了，什么是不可抗力？什么情形才属于不能预见、不能避免且不能克服？让我们来看几个案例：
案例一
案情介绍
一审判决
总 结
案例二
《中华人民共和国民法典》
第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
第五百三十三条 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的通知
三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：
（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。
（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。
律师说法
从上述案例可以看出，能否以新冠疫情为由要求解除租赁合同，不可一概而论。因为每个法律关系项下的当事人权利义务、履约能力、履约方式、履约面临的特殊情况等不尽一致，势必导致能否以“新冠疫情”作为履约抗辩和应用的情况也因案而异。第一种情形是，因为政府出台的疫情防控政策，导致承租商铺停业无法继续开业，这时承租人租赁房屋的合同目的不能实现，承租人可以不可抗力为由要求解除合同。第二种情形是，疫情防控措施并未导致商铺闭市，只是由于人流量减少或者是自身经验策略问题导致收益下降为由要求解除合同的，法院一般不予支持，但是会根据疫情对合同履行的实际影响，对应减免部分租金。所以，疫情是否属于不可抗力，对于合同履行的实际影响是否已经达到可以解除合同的程度应在认定具体民商事纠纷个案案情的前提下综合判断。如大家遇到类似问题，欢迎咨询我们律师团队，我们将为您提供专属法律服务。
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