拆迁来了，企业如何做准备？
案情简介：2005年，张先生与市郊某村集体签订了以年租金21万为期20年的土地使用租赁协议。张先生投资200多万元用于开办不锈钢加工厂，并且办理了营业执照和税务登记等相关手续。2015年张先生又投入300万元用于扩大生产经营规模。然而，张先生听到消息，该地区将在2年内拆迁。作为将来的准被拆迁人，企业要做的就是做好准备应对即将来临的拆迁。如何应对拆迁，首先就要了解企业在拆迁中有哪些补偿项目，然后针对这些补偿项目具体做准备。上海申云律师事务所房地产专业律师结合法律规定及实务经验，对企业拆迁中的典型问题进行解答。
1、土地价值补偿
企业的经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障？基于此，企业在面临拆迁时，就需要有一个明确的土地使用权租赁合同，约定土地的面积、费用、期限及违约责任等情况，这些信息用以把企业的期待利益确定下来。即是说，针对这一项补偿，企业需要把土地使用权合同查漏补缺，快到期的合同应及时续签。
2、房屋价值补偿
对于房屋、建筑物的补偿，应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司，评估公司根据相关评估技术标准，确定房屋、建筑物的实际价值。对于违章建筑，一般是不补偿。换言之，拆迁来临，企业要把厂区的房屋合法化，对没房产证的房屋及时办证或申请建造许可手续。
3、停产停业损失补偿
2011年颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条和第二十三条作出了对因征收房屋造成停产停业损失的应进行补偿的规定，提出了补偿应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。各省市对停产停业计算的标准并不一致，该项补偿也是拆迁补偿项目里弹性最大的一项。对于这个问题，企业可以从本地区停产停业损失的计算方法着手。比如：对近几年的资金流水、缴税证明、正在履行的合同等材料。
4、企业职工的安置补偿费用。
因拆迁而解聘员工的安置补偿费用，在法律法规政策性文件中并没有详细规定，属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁如果导致员工解聘，那么，应当根据具体与员工签订的劳动合同，结合劳动法有关规定给予补偿。鉴于此，对于企业尚未与劳动者签订劳动合同的要及时补充签订劳动合同等手续。
以上仅仅是企业拆迁中的几个典型问题的列举。毕竟各省市的政策不同，各项补偿计算标准也各有差异，包括每一个企业都有其自身特点，因此，面临拆迁，企业应当尽早做准备。
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