《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”根据该条的规定，合作开发房地产合同是由合作出资方式为一方（或双方）提供国有土地使用权，一方（或双方）提供资金、技术、劳务等，双方共同投资、共享利润、共担风险进行房地产开发的协议。
合作开发房地产的方式有两种，一种为成立公司，一种未成立公司。
成立公司的合作各方为公司的股东，以其出资额为限对公司债务承担责任。
未成立公司的，则根据双方之间合作开发协议的内容去确定债务的承担。
房地产开发过程中，常因拖欠工程款，合作开发的各方被施工单位诉至法院，那么合作开发的各方谁对拖欠的工程款承担给付责任呢？笔者认为，应看开发项目的手续、招投标程序、施工合同的主体等方面来确定给付义务主体。通常联合房地产开发的项目均登记在供地一方的名下，相关的开发手续、招投标手续、施工合同的签订均是以供地一方为主体办理。此种情况下，依据合同相对性原则，施工单位向供地以外的合作开发人主张施工工程款，则不为法院所支持。
合作开发房地产各方承担连带责任的情形有如下两种：
（1）合作开发房地产协议中约定对开发项目所形成的债务承担连带责任；
（2）未登记为房地产项目的合作开发人对施工单位的工程款承诺给付的，属于债的加入，亦应承担连带责任。
最高人民法院对于合作开发房地产过程中，由施工合同中发包人承担拖欠施工单位工程款，发包人以外的合作者不承担责任的观点是一贯的。
案例1：
案件名称：大连渤海建筑工程总公司与大连金世纪房屋开发有限公司、大连宝玉房地产开发有限公司、大连宝玉集团有限公司建设工程施工合同纠纷二审案
案 号：最高人民法院（2007）民一终字第39号
裁判意见：
最高院认为，二、金世纪公司不应当对宝玉集团、宝玉公司偿还施工人渤海公司工程欠款承担连带责任。
第一，首先本案讼争的法律关系是施工合同纠纷，而不是合作开发房地产合同纠纷。本案施工合同的当事人为宝玉集团、宝玉公司与渤海公司，宝玉集团、宝玉公司为发包人，渤海公司为承包人。施工合同只对合同当事人产生约束力，即对宝玉集团、宝玉公司和渤海公司发生法律效力，对合同当事人以外的人不发生法律效力。金世纪公司与宝玉集团之间存在合作开发房地产关系，不是施工合同当事人，不应对施工合同承担合同义务。其次，债权属于相对权，相对性是债权的基础。债是特定当事人之间的法律关系，债权人和债务人都是特定的。债权人只能向特定的债务人请求给付，债务人只能对特定的债权人负有给付义务。即使因第三人的行为致使债权不能实现，债权人也不能依据债权的效力向第三人请求排除妨害，债权在性质上属于对人权。再次，《民法通则》第八十四条第一款规定：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。第二款规定：债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。“特定的”含义就是讲只有合同当事人才受合同权利义务内容的约束。债权人要求债务人履行义务的基础是合同约定或法律规定。本案渤海公司主张金世纪公司就宝玉集团、宝玉公司偿还工程欠款承担连带责任，因当事人之间不存在“特定的”债的关系，突破合同相对性也没有法律依据，渤海公司主张金世纪公司对还款承担连带责任的上诉请求，于法无据。
第二，金世纪公司不存在取代施工合同的发包人或因加入债的履行而与宝玉集团、宝玉公司成为共同发包人的事实。一审判决认定金世纪公司参与施工合同实际履行的行为包括：联建合同约定由宝玉集团和金世纪公司共同选定施工队伍。施工人向建设方请款时，金世纪公司在《请款报告》上签字盖章。本院认为，合作开发合同中有关共同审定施工队伍的约定及以后认可施工合同的意思表示与“金世纪公司已实际参与了施工合同的履行”的证明目的之间没有关联性。金世纪公司对施工人《请款报告》的审核行为是为了保障施工款项专款专用，是履行合作开发合同的行为，亦不能因此认定金世纪公司参与了施工合同的履行。
第三，渤海公司主张金世纪公司对宝玉集团、宝玉公司偿还工程欠款承担连带责任，缺乏法律依据。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发合同各方是按照合同约定各自承担权利义务的，“共同投资，共享利润、共担风险”是指合作各方内部关系，而不是指对外关系。《民法通则》第五十二条规定：企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。第五十三条规定：企业之间或者企业、事业单位之间联营，按照合同的约定各自独立经营的，它的权利和义务由合同约定，各自承担民事责任。参照上述两条规定，本案当事人没有成立合作开发房地产的项目公司或成立不具备法人条件的其他组织，应属“独立经营”，应按照约定各自独立承担民事责任。退一步说，即使金世纪公司与宝玉集团、宝玉公司之间合作开发合同属于《民法通则》第五十二条规定的情形，联营各方也应当按照法律规定或者协议约定承担连带责任。金世纪公司与宝玉集团、宝玉公司之间合作开发合同，既不属于个人合伙，也没有成立合伙企业，不应当适用《民法通则》或《合伙企业法》有关个人合伙和普通合伙人承担连带责任的规定。
一审判决认为，联建利益尚未分割，讼争建设项目在金世纪公司名下，其享有了渤海公司已施工工程的权利，并从该合同中获取利益，据此应承担连带责任。应当看到，金世纪公司虽以取得讼争建设项目的部分房屋作为受益方式，但这是其以土地使用权作为出资应当获得的回报，属对价有偿的商业行为，并非无端受益。
案例2
案例名称：吉林图们天宇建筑有限公司与图们市图们江花园商贸有限公司、延吉市中富房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷申请再审民事裁定书
案 号：最高人民法院（2014）民申字第2166号
裁判意见：
本院认为，天宇公司申请再审请求商贸公司对案涉工程欠款承担连带责任的事实根据和法律依据不足，不应得到支持。
第一，商贸公司与中富公司虽于2005年4月22日就联合开发位于图们市江岸人家小区事宜达成一致，并签订了《联合开发合同书》，但合同明确约定由商贸公司提供土地，开发建设资金全部由中富公司投资并负责承建，收益在扣除双方投入后按各百分之五十的比例进行分配。
从上述合同约定内容看，商贸公司与中富公司之间属独立经营的合作型联营关系，且双方在该联合开发合同中并未约定互负连带责任。
根据《中华人民共和国民法通则》第五十三条规定;企业之间或者企业、事业单位之间联营，按照合同的约定各自独立经营的，它的权利和义务由合同约定，各自承担民事责任”之规定，商贸公司与中富公司对外应各自独立承担民事责任。
第二，涉案施工合同系中富公司与天宇公司所签订，实际施工过程中亦是中富公司进行监督、管理、支付工程款、结算等。
商贸公司既非涉案工程的发包方，也未参与该工程的管理活动，商贸公司与天宇公司之间并不存在建设工程施工合同法律关系。
根据合同相对性原则，商贸公司亦不应对施工合同承担合同义务。
第三，商贸公司与中富公司之间因合作开发而产生的纠纷，已于2008年7月7日业经本院另案作出（2007）民一终字第138号民事判决，该生效判决已判令双方之间《联合开发合同书》的权利义务终止。
此种情形下，若支持由商贸公司对中富公司合作开发期间的行为承担责任的再审请求，必将形成新的连环纠纷。从维持社会稳定和减少诉讼考量，天宇公司该主张也不应得到支持。
案例3
案件名称：邢台建设集团有限公司、运城市金象房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
案 号：最高人民法院（2018）最高法民申3277号
裁判意见：
最高人民法院认为：
（二）关于原判决认定晋鑫公司、晋鑫河津分公司对涉案工程款不承担连带清偿责任是否有误问题
2013年6月29日，邢台建设公司与金象公司签订了《建设工程施工合同》，邢台建设公司以承包人身份承建金象公司发包的“河津市鑫象温泉华府小区”工程。
后双方又签订了《补充协议》《协议书》，邢台建设公司基于上述合同与金象公司之间形成建设工程施工合同法律关系。
晋鑫公司、晋鑫河津分公司不是合同相对人，其在合同履行期间，因涉案农民工讨要工资上访，为妥善解决矛盾，晋鑫河津分公司筹措了部分款项，用以支付农民工工资。
该行为并不能得出晋鑫公司、晋鑫河津分公司对整个工程款承诺还款的意思表示，也不能构成债的加入。邢台建设公司称晋鑫公司、晋鑫河津分公司的付款行为构成债的加入，应对涉案工程款承担连带清偿责任的再审理由不能成立，不予采信。
晋鑫河津分公司虽与金象公司签订了《房地产联合开发合同协议》，但根据原审法院查明，晋鑫河津分公司作为涉案土地使用权的提供方，其在协议中并不承担开发中的经营风险，只收取固定利益。
据此，原判决依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，认定晋鑫河津分公司与金象公司所签协议名为合作开发实为土地使用权转让合同并无不当。
邢台建设公司称晋鑫公司、晋鑫河津分公司与金象公司之间是房地产合作开发关系，其应与金象公司作为共同发包人对涉案工程款承担连带清偿责任的再审理由不能成立，本院不予支持。
上述案例表明：债权属于相对权，相对性是债权的基础，故债权在法律性质上属于对人权。债是特定当事人之间的法律关系，债权人和债务人都是特定的。债权人只能向特定的债务人请求给付，债务人也只对特定的债权人负有给付义务。即使因合同当事人以外的第三人的行为致使债权不能实现，债权人不能依据债权的效力向第三人请求排除妨害，也不能在没有法律依据的情况下突破合同相对性原则要求第三人对债务承担连带责任。
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