建筑物区分所有权,民法典第六章业主的建筑物区分所有权

法律普法百科 编辑：杜涵

建筑物区分所有权,|「业主资格的取得」1.应当取得依法登记取得，或者基于民事法律行为以外的原因（如法定继承）取得。2.可以取得基于商品房买卖合同且已合法占有。|「建筑物区分所有权的构成」包括三部分：业主自己专有部分的单独所有权、共有部分的共

|「业主资格的取得」
1.应当取得
依法登记取得，或者基于民事法律行为以外的原因（如法定继承）取得。
2.可以取得
基于商品房买卖合同且已合法占有。
|「建筑物区分所有权的构成」
包括三部分：业主自己专有部分的单独所有权、共有部分的共有权、因共有关系而产生的管理权。
1.专有权
（1）业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利：业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意（利害关系人的一票否决）。
（2）建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
2.共有权
（1）业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
（2）各区分所有权人之间不存在优先购买权，区别于按份共有人的优先购买权。
3.成员权
基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权。
|「共有权」
业主对共有部分享有权利并承担义务，但不得以放弃权利为由不履行义务。
1.道路（城镇公共道路除外）、绿地（城镇公共绿地除外）、公共场所、公用设施、物业服务用房。
2.车位
（1）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
（2）规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属，通过出售、附赠或出租等方式约定。
3.建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，其筹集、使用情况应定期公布。
4.建设单位、物业服务人利用共有部分产生的收入，扣除合理成本之后，属于业主共有。
|「管理权」
1.一般事项
（1）制定和修改业主大会议事规则。
（2）制定和修改管理规约。
（3）选举业主委员会或更换业主委员会成员。
（4）选聘和解聘物业服务企业或其他管理人。
（5）使用建筑物及其附属设施的维修资金。
应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决（双2/3参与），应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（双1/2同意）。
2.重大事项
（1）筹集建筑物及其附属设施的维修资金。
（2）改建、重建建筑物及其附属设施。
（3）改变共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动。
应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。
3.维修资金
经共同决定，可用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分维修、更新和改造。紧急情况下需要维修的，业主大会或业委会可以依法申请使用维修资金。
|「物业管理合同」
1.物业服务人的义务
（1）维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的共有部分。
（2）维护物业服务区域内的基本秩序，保护业主的人身、财产安全。
（3）对违法行为及时制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
（4）公开与报告义务：物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
（5）执行政府依法实施的应急处置和其他管理措施，积极配合开展工作。
2.业主的义务
（1）依约支付物业费（不得以未接受或无需接受服务为由拒绝支付物业费）
（2）业主与准业主关于物业费的内部约定，对外无效，应承担连带责任。
（3）依法装饰装修（事先告知物业服务人、遵守注意事项、配合必要检查）
（4）转让、出租专有部分、设立居住权或改变共有部分用途时的告知义务。
3.业主的权利
（1）业主大会或业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求法院予以撤销。
（2）业主对建设单位、物业服务企业或其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

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