北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周父、周某露向本院提出诉讼请求：1．请求解除与赵某丹的借名买房合同关系；2．请求依法判令赵某丹、周某文共同支付周父、周某露位于北京市昌平区一号房屋售房款3833000元；3．本案诉讼费由周某文、赵某丹承担。
事实与理由：周父与周母系夫妻关系，二人育有二子女即周某露和周某文。周某文与赵某丹系夫妻关系，周母于2016年2月4日去世。2004年5月31日，周父与周母出售了坐落于北京市顺义区二号房屋，于2005年初为周某文出资购买了坐落于昌平区一号房屋一套，房屋登记在周某文名下。
2006年因周父年龄较大无法办理贷款，故借赵某丹的名义购买了北京市昌平区一号房屋（以下简称一号房屋）。该房屋首付款和贷款皆为周父和周母支付，且一直由周父和周母居住使用。2017年9月得知，一号房屋已经被赵某丹和周某文出售，售房款460万元已经打入赵某丹账户，要求周父2017年9月23日腾房，这时周父才知道赵某丹在未经其同意下私自将一号房屋出卖他人。为维护合法权益，诉至法院，请求法院判如所请。
被告辩称
赵某丹辩称：二原告的起诉没有任何依据，不同意二原告的诉讼请求，请求法院依法予以驳回。理由如下：一、一号房屋于2006年8月购买，因当时周某文、赵某丹快要结婚，由周父支付首付款购买的该房产，登记在赵某丹名下，房屋总价为300165．50元，首付款9万元，贷款21万元，2007年7月13日取得房产证。后周某文、赵某丹于2007年10月26日登记结婚，婚后由双方共同偿还该房屋的贷款，并非完全由周父偿还。
虽然涉案的房屋首付款是由周父支付的，但是房屋登记在赵某丹名下，且在婚前取得房产证，依据法律规定，视为周父对赵某丹的赠与，房屋跟周父、周某露没有任何关系。周父和赵某丹之间更不存在借名买房合同关系，周父、周某露所谓借名购买的一号房屋属于经济适用房，国家明令禁止借名购买经济适用房，且周父没有购买资格，双方也没有书面或口头借名买房协议，不存在借名买房合同关系。二、一号房屋登记在赵某丹名下，并且于赵某丹、周某文结婚前取得房产证，该房屋的所有权人为赵某丹，赵某丹作为房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益、处分该房屋的权利，不存在侵害周父、周某露合法权益的行为，周父、周某露要求返还房款没有任何法律依据。
三、周某文、赵某丹已于2016年3月30日离婚，而一号房屋是在2017年6月3日出售的，虽然涉案房款应归赵某丹所有，鉴于周父出的首付款及周某文、赵某丹共同偿还的贷款，在房屋出售以后，赵某丹通过各种方式与途径将涉案460万元房款基本上已全部返还给了周父、周某文，赵某丹现所剩无几，无钱返还给二原告。
综上，一号房屋登记在赵某丹名下，是其婚前财产，应归其所有，赵某丹依法行使相关权利，周父、周某露无权干涉，况且售房款已基本上返还给了周父及周某文，请求法院能够结合本案的实际情况，作出公正判决。
周某文辩称：不同意二原告的诉讼请求。一号房屋是当时我跟赵某丹准备结婚，赵某丹要求我再买一套房，由于我当时资金紧张，便与周父商议，从周父处借取部分资金用于买房，周父便替我出了购买该房的首付款，贷款由我与赵某丹共同偿还，并非完全由周父偿还，一号房屋的首付款虽然是周父出资的，应当视为周父对我们的赠与，并无周父所称借用赵某丹名义买房的事实。
后我与周父商议，由我替妹妹周某露支付部分首付款，以折抵周父购买一号房屋的首付款及按揭款，此后我为周某露买房出资首付、按揭贷款、信用贷利息以及中介费近120万元左右，因此我与周父、周某露之间的债权债务已全部了结。一号房屋跟周父、周某露没有任何关系，其要求返还购房款无任何法律依据，请求法院依法予以驳回。此外，买房之前，周父给了9万元的款项是首付款，买房日期是倒签的，之后又给周某文、赵某丹24万元是结婚的费用，和买房没有任何关系，房款的贷款是周某文、赵某丹偿还的，周父说借赵某丹名买房不成立，就是把买房款9万元赠与给赵某丹，后来房子卖了460万元。如果法院认为房款应返还，周某文的父亲已经不在了，应返还给其继承人，保留返还应得的份额。
本院查明
周父与周母系夫妻关系，二人育有一子周某文、一女周某露。周某文与赵某丹系夫妻关系，二人于2007年10月26日登记结婚，于2016年3月30日协议离婚。2016年2月4日，周母去世。双方当事人均认可周母的父母先于周母去世。
2005年12月30日，赵某丹（买受人）与F公司（出卖人）（以下简称F公司）签订《商品房买卖合同》，约定由赵某丹购买一号房屋，建筑面积113．27平方米，房屋总价300165．5元。出卖人应当在2006年8月7日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件5约定付款方式为：买受人于2005年12月30日前交付房款90165．50元；余款人民币21万元，作20年银行按揭贷款，买受人保证自签订本合同后3日起银行按揭5个工作日内将上述贷款金额汇入出卖人指定账户内。三方当事人均认可上述《商品房买卖合同》的实际签订时间为2006年8月2日，但因一号房屋为经济适用房，指标有效期为1年，故合同文本上倒签的时间为2005年12月30日。
2006年8月2日，赵某丹与银行（以下简称银行）签订《房屋按揭贷款合同》，约定由赵某丹向银行贷款21万元，用于支付一号房屋的购房款，贷款期限为240个月，采用等额本息还款法，月还款额为1474．50元。
2006年8月5日，F公司为赵某丹出具总金额为300165．5元的购房发票。2007年7月2日，昌平区建设委员会为赵某丹出具了经济适用住房补交综合地价款2017元的土地出让金收据。购房发票、税费发票、土地出让金收据原件由周父持有。2007年7月13日，一号房屋登记至赵某丹名下。
2017年6月3日赵某丹与案外人郑某悦签订《存量房屋买卖合同》，将一号房屋出售给郑某悦。2017年7月28日，赵某丹与郑某悦签署网签合同。该合同已实际履行完毕，赵某丹认可已收到售房款460万元，但称已将其中133万元转帐给周某文，另外还给了周某文一部分现金，具体金额记不清了。关于给付周某文售房款的原因，赵某丹主张系其与周某文离婚时未处理一号房屋，因此在一号房屋卖出后给予周某文一笔补偿款。周某文对赵某丹的主张均予以认可，并称也不记得赵某丹给了其多少钱。
周父、周某露主张，周父和周母系借用赵某丹的名义购买的一号房屋，双方存在借名买房的合同关系，赵某丹将一号房屋出售所得的售房款，应当返还给周父和周母的法定继承人周某露；周某文是售房款的实际控制人，因此主张周某文和赵某丹一并返还。周某文、赵某丹均否认周父、周母与赵某丹存在借名买房的合同关系。
关于借名买房的经过，周父称，双方没有书面协议，赵某丹取得经济适用房的购房资格后，2006年2月，周某文、赵某丹和周父、周母商量让二老去天通苑买房，2006年5月，周某文、赵某丹说房子已经定下来了，周父、周母就卖了顺义的房子，并出资以赵某丹的名义买了一号房屋；周某露称，一号房屋是经济适用房，周父、周母买房子的时候已经超过60岁了，家里没有合适的人去贷款，所以以赵某丹的名义买的房子办的贷款。周某文、赵某丹均称没有约定借名买房一事，当时二人准备结婚，赵某丹说想要一套房子，周某文才找到父母要钱付的首付款买的房子。
关于一号房屋首付款的支付情况，2006年7月28日，周父从银行取款24万元交给周某文，当天，周某文将24万元存入赵某丹的工商银行账户。周父主张24万元全部为购房款，包括首付款、税费、装修、还贷等。周某文、赵某丹曾在其他案件主张24万元为周父给其二人结婚的钱，与本案无关，一号房屋首付款是周父另外给周某文的现金支付的。在本案审理过程中，周某文称24万元中有一部分用于买房，剩下的是为了结婚。
关于按揭贷款的偿还情况，一号房屋的按揭贷款于2006年8月2日起息，于2015年2月28日还清，本息共计283684．05元。周父、周某露主张，用于还贷的银行卡办好之后就由周父和周母持有，贷款全部由周父、周母通过现金存入账号的方式偿还，并提供银行存款凭条和回单，显示金额共计233133．13元，周父称其余还款系通过ATM机所还，未留有凭据。
此外，周父主张其夫妻曾给周某文买过一辆车，周某文将车卖掉以后，又将卖车款交给周母用于偿还贷款，因此该笔款项仍应属于周父和周母的出资。周某文、赵某丹则主张，银行卡是2008年交给周母和周父的，认可有银行存款凭条和回单的金额系由周父和周母存入，但是主张这些并非贷款的全部金额，且其中一些大额存款与购房无关；自己也把钱交给周父和周母，让他们去还贷款；车辆是父母赠与给周某文的，卖车款9万元应当属于周某文，用于偿还贷款后，该笔款项应当视为周某文、赵某丹的出资；还有一部分贷款是周某文、赵某丹直接还的。周某文和赵某丹对自己的主张均未提交证据证明。
关于房屋居住情况，周父主张2006年房屋交付后即搬进一号房屋内居住，周某文、赵某丹居住在昌平区三号房屋（以下简称三号房屋）内，并不与其一起居住。在其他案件中，周某文、赵某丹主张一号房屋于2006年8月交付后装修到2007年7月左右，周某文和赵某丹搬入一号房屋，周父于2007年底搬入一号房屋与其一起居住；本案中，周某文称其夫妻二人刚开始在一号房屋中居住，后来在三号房屋居住较多。三号房屋于2005年12月份购买，2016年3月卖出。
另查一，周父现名下无房，与周某露共同居住。周某文名下有一套房屋。
另查二，周某文和赵某丹离婚时签订的《离婚协议书》载明：“一、男女双方自愿离婚。二、男女双方婚后无子女。三、男女双方婚后无共同财产。四、男女双方婚后无共同债权债务。”
裁判结果
一、周父、周母与赵某丹的借名买房合同关系于二○二○年二月二十六日解除；
二、赵某丹于本判决生效后十五日内赔偿周父、周某露306万元；
三、驳回周父、周某露的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案的主要争议焦点在于周父、周母与赵某丹是否形成借名买房合同关系。基于周父、周母与赵某丹的特殊关系，双方并未签订书面的借名买房合同。本案中，根据法院认定的事实：一号房屋的首付款系由周父和周母出资；一号房屋的贷款银行卡掌握在周父和周母手中，并由该二人偿还贷款；一号房屋的购房发票、税费发票、土地出让金收据原件由周父持有；周某文和赵某丹虽主张也偿还了一部分贷款，但未提交有效证据证明；综合上述，一号房屋全部由周母和周父出资购买并由周母和周父实际居住使用，结合周母和周父名下已无其他住房的事实，法院认定周父、周母和赵某丹形成了事实上的借名买房合同关系，一号房屋系周父、周母借赵某丹之名购买。一号房屋属于经济适用房，但购买一号房屋的买卖合同签订于2008年4月11日之前,相关政策并不否认此时借名买卖经济适用住房合同的效力。
周父和周母亦已交付全部购房款并实际入住一号房屋,周父、周母与赵某丹之间借名购买一号房屋并未违反法律、法规的强制性规定,亦不存在其他导致合同无效的情形,故双方的借名买房合同关系应属有效。关于周某文主张其将卖车款9万元用于偿还贷款，该笔款项应当视为其与赵某丹的出资一节，首先城镇房屋的出资不能作为享有所有权的依据。其次，由于车辆系周父夫妇给周某文出资购买，周某文将车辆出售后所得款项用于偿还房屋贷款时，未有证据证明该笔款项系对周父、周母的借款，结合周某文没有购买一号房屋的意思表示，法院认为该笔款项亦应当视为周某文对周母和周父的赠与。
现一号房屋已被赵某丹出售，该借名买房合同无法继续履行，故周父请求解除与赵某丹的借名买房合同关系，合法有据。周父于本案审理过程中明确提出解除合同的诉讼请求，赵某丹与周某文于2020年2月26日收到该请求，故法院认定合同解除的时间为2020年2月26日。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，周母已去世，周某露作为其继承人有权与周父共同要求赵某丹赔偿损失。由于除本案当事人以外，周母再无其他继承人。周父和周某露亦要求按其应继承的份额取得赔偿，为减少当事人的诉累，法院予以一并解决为宜。
关于损失数额，赵某丹将一号房屋出售所得的房款为460万元，法院综合考虑房屋情况、购房成本、售房成本等因素，结合周父和周某露的继承份额，对赵某丹应当赔偿的数额予以酌定。对于周父、周某露的过高要求，法院不予支持。对于周父、周某露要求周某文共同赔偿损失一节，由于赵某丹系借名买房合同的相对方，且赵某丹系与周某文离婚后将一号房屋出售，售房款亦打入了赵某丹个人账户，赵某丹与周某文虽认可其相互之间有转账，但不代表周某文因此负有向周父和周某露赔偿损失的义务，故对于周父和周某露的该项请求法院不予采信。此外，本案庭审中，周某文和赵某丹亦主张已经用售房款为周某露出资购买房屋，故对周某露不再负有赔偿义务，对此法院认为，周某文和赵某丹坚持不认可一号房屋系周父和周母借名购买，其该项主张与其抗辩相矛盾，且该主张与本案并非同一法律关系，当事人可另诉解决。
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