一、购房者可以申请退房的情形有什么
购房者在特定情形下可申请退房，主要包括以下几种：
一是开发商违约。例如，开发商逾期交房，经催告后在合理期限内仍未履行；或者房屋主体结构质量不合格，无法交付使用，或是交付后经核验确属不合格；又或是房屋面积误差比绝对值超出3%等情况。
二是因政策原因导致购房目的无法实现。如购房后国家出台新政策，使购房者失去购房资格或购房后无法获得预期利益等。
三是不可抗力因素致使合同无法履行。像因自然灾害等不可抗力导致房屋无法建成或严重损坏，影响居住使用，购房者可申请退房。
四是存在欺诈行为。若开发商在销售房屋时故意隐瞒重要事实，如房屋已抵押、已出售等，购房者在知晓后有权退房。
五是合同约定的其他退房情形。若购房合同中明确约定了在某些特定条件下购房者可以退房，当这些条件成就时，购房者即可依约申请退房。
二、购房者在哪些情况下可以顺利退房呢
购房者在以下几种常见情况下可以顺利退房：
一是开发商逾期交房。若开发商未能在合同约定的交房期限内交房，且经购房者催告后，在合理期限内仍未交房，购房者有权解除购房合同并退房。
二是开发商擅自变更规划设计。比如改变小区的规划布局、房屋户型结构等，影响了购房者的居住权益，且未按照规定通知购房者并取得同意，购房者可要求退房。
三是房屋质量存在严重问题。如房屋主体结构质量不合格，或者房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者可以解除合同并退房。
四是开发商未取得相关证件。例如未取得商品房预售许可证等，导致购房合同无效，购房者可退房并要求返还已付购房款及利息等。
五是无法办理产权登记。由于开发商的原因，购房者在合同约定或法定的期限内无法办理房屋产权登记，购房者有权退房。
三、房屋买卖协议无法达成共识是否要退还定金
在房屋买卖中，若协议无法达成共识，定金是否退还需根据具体情况判断：
- 若因不可归责于双方当事人的事由，导致房屋买卖协议无法达成共识，比如因政策调整使得购房资格受限等客观原因，根据相关法律规定，出卖人应当将定金返还给买受人。
- 若因收受定金一方即卖方的原因，导致无法达成共识，例如卖方隐瞒房屋重大瑕疵、临时提高房价等违约行为，致使合同不能订立，那么卖方应当双倍返还定金给买方。
- 若因支付定金一方即买方的原因，比如买方无故反悔、拖延签约时间等，导致买卖协议无法达成，根据定金罚则，买方无权要求卖方返还定金。
总之，判断定金是否退还关键在于明确无法达成共识的原因，以及确定哪一方存在过错或违约行为，再依据法律规定和具体事实来作出相应的处理。
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来源：临律-房屋买卖协议无法达成共识是否要退还定金，房屋买卖协议无效可以起诉要违约金吗