一、二手房买卖中,需要注意的合同细节有哪些
在二手房买卖中，合同细节至关重要，需重点关注以下方面：
（一）房屋基本信息。明确房屋的具体位置、面积、户型、朝向等，确保与实际情况相符，避免后续出现纠纷。
（二）产权状况。核实房屋产权是否清晰，有无抵押、查封、共有权人等情况。若存在产权问题，可能导致交易无法顺利进行或购房者权益受损。
（三）价格及付款方式。约定清楚房屋成交价格、付款方式（如一次性付款、分期付款、贷款付款等）、付款时间节点等，防止因付款问题产生争议。
（四）交房细节。包括交房时间、交房条件，如房屋内的设施设备是否一并交付、房屋的维修责任如何划分等。
（五）违约责任。明确买卖双方在何种情况下构成违约，以及违约方应承担的具体责任，如支付违约金的金额或比例等，以保障合同的顺利履行。
（六）争议解决方式。约定如发生争议，是通过协商、仲裁还是诉讼方式解决，以便在纠纷发生时能有明确的解决途径。
二、贷款没下来买受人能否解除商品房买卖合同
在贷款没下来的情况下，买受人能否解除商品房买卖合同，需根据具体情形判断：
（一）若合同中有明确约定，比如约定贷款无法获批则买受人可解除合同，那么买受人可依约解除。合同约定优先适用，只要符合约定的解除条件，买受人解除合同具有正当性。
（二）若合同未作约定，需看贷款未获批的原因。若因不可归责于买卖双方的原因，如国家信贷政策调整导致贷款无法获批，且继续履行合同对买受人明显不公平，买受人可请求解除合同，法院一般会予以支持。
（三）若因买受人自身原因，如信用记录不良等导致贷款无法获批，一般情况下，买受人不能以此为由解除合同，否则构成违约，需承担相应违约责任。
总之，贷款没下来时买受人能否解除商品房买卖合同不能一概而论，需综合合同约定及贷款未获批的具体原因等因素来确定。
三、共有权人擅自出卖房屋买卖合同是否有效
共有权人擅自出卖房屋的买卖合同效力，需分情况来看：
（一）若房屋为共同共有，比如夫妻共同共有的房产，一方未经其他共有人同意擅自出卖房屋，该买卖合同通常属于效力待定合同。若其他共有人事后追认该出卖行为，则合同有效；若不追认，合同则无效。但善意购买人在符合法定条件下，可主张善意取得房屋所有权，此时合同有效。例如，购买人不知房屋为共有，支付了合理对价且已办理产权登记。
（二）若房屋为按份共有，处分共有房屋需经占份额三分之二以上的按份共有人同意。若未经此比例共有人同意，擅自出卖房屋，买卖合同效力同样需结合具体情况判断。若购买人符合善意取得条件，合同有效；若不符合，且未得到足够份额共有人追认，合同无效。
总之，共有权人擅自出卖房屋买卖合同的效力不能一概而论，需根据具体情形及相关法律规定综合判断。
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来源：临律-共有权人擅自出卖房屋买卖合同是否有效，共有人有权卖房子吗