一、协商退房还要违约金吗
是否需要支付违约金需根据具体情况判断：
一是看合同约定。若购房合同或租房合同等相关协议中明确约定了协商退房的情形及是否需支付违约金，那么应按合同约定执行。比如合同约定在一定期限内协商退房无需支付违约金，或者约定了某些特定条件下协商退房需按一定比例支付违约金等。
二是看退房原因。若因不可抗力因素，如自然灾害导致房屋严重受损无法居住等，使得继续履行合同不可能或不必要，经双方协商一致退房，一般可不支付违约金。但如果是一方单纯因自身原因，如购房者不想购买了、租房者想提前退租等，而对方又无过错，即使协商一致退房，违约方通常仍需支付违约金，以补偿对方可能遭受的损失。
总之，协商退房是否支付违约金不能一概而论，要结合合同约定和实际情况确定。
二、房屋面积差怎么退款
在处理房屋面积差退款问题时，需依据相关法律规定和合同约定。
一是明确面积误差比。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。
二是误差比超出3%的情况。若面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
具体退款时，买卖双方应根据上述规定和合同约定进行协商，协商不成可通过诉讼等法律途径解决。
三、房屋逾期交付怎么退房
若遇到房屋逾期交付想要退房，需注意以下要点：
其一，查看合同约定。购房合同中通常会对交房时间及逾期交房的违约责任有明确约定。若开发商逾期交房的情形达到合同约定的退房条件，购房者可依据合同条款向开发商发出退房通知。
其二，收集相关证据。要保留能证明开发商逾期交房的证据，如开发商发出的延期交房通知、双方关于交房时间的沟通记录等，以备后续维权之需。
其三，正式书面通知。购房者应以书面形式向开发商提出退房要求，明确说明退房原因是逾期交房，并保留好通知送达的凭证，如快递单据等。
其四，协商与诉讼。若开发商同意退房，双方应就退款事宜达成协议；若开发商拒绝，购房者可向人民法院提起诉讼，要求解除购房合同，退还已付房款，并要求开发商承担违约责任，赔偿相应损失。在整个过程中，购房者要遵循法定程序，维护自身合法权益。
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