个税扣除的首套房如何认定，个人所得税中首套房如何认定
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北京首套房如何认定
大多银行对于首套房和非首套房贷款的利率都有一定的比例分别，对于长达20或者30年的还款周期，更是一笔很大的利息支出。那么你知道什么是首套房吗？我们应该如何认定首套房？
一、什么是首套房
首套房是指购买仅拥有一套住房，以国家对首套房的的认定标准。中国人民银行规定我国城市居民购买第一套住房享有按揭贷款利率优惠和低首付比率等优惠政策。
所谓的“首套房”得同时满足三个条件：
1、买房人年满18周岁；
2、买的房子是90平方米及以下的普通住房（90平方米及以下的普通住房是享受契税税率1%的优惠）；
3、购房人名下没有单独或与他人共同购买的住房。不过与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房除外。
2014年9月30日，中国人民银行正式发布《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，明确对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房执行首套房贷款政策。
想要按照购买“首套房”享受各种税费 减免和贷款优惠，必须由购房人本人提出申请，凭购房合同 和身份证件，到所购房屋所在地的区县房地产交易提交申请。各交易自受理之日起7个工作日出具首次购房证明。
二、如何认定首套房
1、贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房——算首套。
2、贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房——算首套。
3、 全款买过一套房，贷款买房——算首套。
4、全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房——算首套。
5、 个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时——算首套。
6、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房——算首套。
7、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。
8、夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款——算首套。
来源：网络
抵扣税首套房如何认定
上周宁波网发出《宁波购房攻略来了！看看你是否是限购人群》，今天我们来介绍首套房、二套房是如何认定的，因为这直接关系到购房者能不能申请房贷以及房贷的额度和利率。
关键字认房认贷
首先要说明的是，各家银行甚至同一家银行不同的网点，所执行的房贷标准都不一定完全一样；同时，即使是同一家银行，对不同的房屋、不同的购房者，也可能会给予不同的待遇……因此，我们在这里只提供具有普遍性的房贷标准。
据了解，目前在宁波，一般银行在审批住房贷款申请时，都“认房认贷”。“认房”，以房管部门出具的家庭住房情况证明所显示的住房套数为准；“认贷”，以征信报告显示的房贷是否结清为标准。
银行在首付比例、贷款利率上，一般不区分一手房和二手房，但会对首套房与二套房、普通住房与非普通住房作区别对待，也会对限购圈内与限购圈外的住房作区别对待。
一般银行的首付要求、利率标准，详见下表：
关于首套房、二套房，银行方面普遍的认定标准是怎样的？
首套房的认定标准是：住房查询套数为零套；或住房查询套数为1套，且征信报告显示没有住房按揭贷款余额(即房贷还清)。
二套房认定标准：住房查询套数为1套，且征信报告显示还有房贷没结清。
需要提醒的是，以上住房套数、房贷情况均以家庭为单位。
在限购圈内住房查询套数为2套及以上的，一般都停贷；一些股份制商业银行对限购圈外购房，不“认房”只“认贷”，征信报告显示没有房贷或者房贷已还清，就认定为首套房；有1笔房贷没结清，就认定为二套房；有2笔及以上房贷没结清，就停贷。
关键字公积金贷款
相比商业贷款，公积金贷款具有利率低、还贷压力小的优点。目前商贷基准利率为4.90%，而公积金贷款基准利率是3.25%(均为贷5年以上)，两者相差挺多。
目前宁波的公积金贷款政策也是“认房认贷”。“认贷”，既看商业贷款有没有结清、公积金贷款有没有结清，还要看累计使用过几次公积金贷款。“认房”，除了看家庭住房情况证明，还要面谈。
同时，公积金贷款对新房和二手房的首付比例、贷款利率是区别对待的，但不区分普通住房、非普通住房，不过单体别墅不能申请公积金贷款。
目前公积金贷款针对不同住房的首付比例要求、贷款利率标准，如下表所示：
市住房公积金管理中心相关负责人介绍了公积金贷款对首套房、二套改善型住房、二套房的认定标准：
首套房认定标准：住房查询套数为0套，个人征信报告无尚未结清的个人住房贷款记录，面谈记录无住房，购买首套自住住房。
二套改善型住房认定标准：住房查询套数为1套，个人征信报告无尚未结清的个人住房贷款记录，面谈记录无其他住房，购买第二套改善型自住住房；或住房查询套数为0套，个人征信报告无尚未结清的个人住房贷款记录，面谈记录有1套住房，购买第二套改善型自住住房。
二套房认定标准：住房查询套数为1套且该套住房尚未结清商业性个人住房贷款，面谈记录无其他住房，购买第二套自住住房；住房查询套数为0套，个人征信报告有1笔尚未结清的商业性个人住房贷款记录，面谈记录无其他住房，购买第二套自住住房。
三套房认定标准：住房查询套数为2套；住房查询套数为1套，而个人征信报告中显示另有1套住房尚未结清商业性个人住房贷款记录；住房查询套数为0套，个人征信报告中显示有2笔尚未结清的商业性个人住房贷款记录。
需要特别提醒的是：一、首次申请公积金贷款或第二次申请公积金贷款，可以贷，但第三次申请公积金贷款则不予受理；二、第二次申请公积金贷款，必须已结清第一次公积金贷款；三、住房套数或公积金贷款次数，均以申请人家庭为单位(包括申请人本人及其配偶、未成年子女)。
关键字房贷年限和可贷额度
房贷年限的长短、贷款额的多少，关系到每个月的还贷多少，也需要购房者根据自身收入水平提前测算。
目前，商业贷款和公积金贷款的最长年限，均规定不超过30年，且一般不超过退休年龄后5年。
贷款额度方面，商业银行主要看收入证明，根据“每月按揭还款额不超过家庭月收入总和的50%”这一标准。
公积金方面，贷款额度有一个计算公式，并且设有最高限额。目前的计算公式是：公积金贷款可贷额度=公积金账户里的余额×12。
但公积金贷款设有最高限额：
一、连续缴存公积金满2年，且为“首套首贷”——即购买首套房、首次申请公积金贷款，最高可贷60万元。
二、连续缴存公积金满6个月，非“首套首贷”，最高可贷40万元。
三、若可贷额度计算不足15万元的，保底贷款额度按15万元/户计算。保底贷款额度需要满足本笔住房公积金贷款还贷能力测算的要求。
四、借款人及参与计算贷款额度人员，应分别按各自公积金贷款额度测算，最后合并计算贷款额度。比如一对夫妻，丈夫是主贷人，测算可贷10万元，而妻子测算可贷30万元，那就可以贷40万元。
关键字商转公
办理“商转公”，首先得看三项比较关键的条件：一、贷款房屋已办妥商业贷款抵押；二、已付资金，首套房或第二套改善型房，不低于40%；第二套房，不低于60%且贷款利率上浮10%；三、申请贷款时商业贷款尚未结清。还有其他一些条件，与二手房贷款规定一样；贷款额度、年限计算，如上文所述。
借款人、配偶及其房屋共有产权人(仅限于借款人的父母、子女)需要准备以下材料：1.身份证；2.户口簿；3.婚姻状况证明；4.共有权人的关系证明或承诺；5.原商业贷款合同；6.商业贷款余额证明；7.家庭住房查询证明(公积金缴存地和房屋所在地)；8.用于还款的银行卡；9.契税完税凭证；10.不动产权证；11.公积金不在宁波缴存的，另提供异地缴存使用证明和近两年缴存明细。
办理“商转公”的流程如下：1.将贷款所需资料提交承办银行；2.在资料齐全且符合条件的，承办银行在受理后3个工作日内提交公积金中心审批(提交公积金中心时，申请人会收到一条公积金中心已受理的短信)；3.公积金中心在4个工作日内完成审批(通过审批时，申请人会收到一条公积金中心审批通过的短信)；4.注销商业贷款抵押，同时办理公积金贷款抵押登记手续；5.普通公积金贷款符合放贷条件的，5个工作日内放款(放贷当天会收到一条贷款已发放的短信)。
关于“商转公”的三点注意事项
关于“商转公”，有三点需要注意的特别事项。
一、“商转公”有已付资金要求。首套房或第二套改善型房不低于40%，第二套房不低于60%且贷款利率上浮10%。如果购房时的首付只付了20%、30%，申请“商转公”时也没有付足40%或60%，则不能办理。
二、没交付的期房不能办“商转公”。一般来说，购买期房的，在房屋结顶后就能申请商业贷款，此时距交付可能还有一两年时间。而在交付前，没有办理契税完税凭证和不动产权证，故无法办理“商转公”。
三、是不是先提前还清商贷才能办“商转公”？能不能通过“商转公”变纯商贷为组合贷款？
市住房公积金管理中心表示有两种方式：
一是先结清商贷，后发放公积金贷款。贷款人的申请经公积金中心审批同意后，先自筹资金还清商业贷款，再办理公积金贷款。
二是以贷还贷。贷款人的申请经公积金中心审批同意，并在承办银行办理公积金贷款房屋抵押权变更或转移登记后，公积金中心直接将贷款资金划入原商业贷款的还贷账户，用公积金贷款直接归还商业贷款。如果公积金贷款额度低于需要还的商业贷款金额，则直接成为组合贷款。需要注意的是，这种方式的前提是原商业贷款与公积金贷款为同一家银行。
宁波晚报记者周科娜 钟婷婷
所得税首套房如何认定
买房时，用公积金贷款能省下不少钱，可首套房和二套房的认定标准，却让不少人一头雾水。今天，咱们就来捋一捋，到底该如何认定公积金首套房和二套房！
不同城市，公积金首套房和二套房的认定标准差异不小。在武汉，借款人家庭名下在本市无住房，且无公积金贷款记录或仅有一次公积金贷款已经结清的，申请公积金贷款购买住房时认定为首套住房。若借款人家庭名下在本市仅有一套住房，且无公积金贷款记录或仅有一次公积金贷款已经结清的，申请公积金贷款购买住房时认定为第二套住房 。值得一提的是，若首套房屋已售出，再申请公积金贷款买房，可认定为首套住房。
杭州的认定政策也较为细致。职工家庭在所购住房的区、县(市)无住房或仅有一套住房(含商业按揭未结清情形)且已在杭州市二手房监管服务平台挂牌出售，无住房公积金贷款记录的，按首套房认定；有1次住房公积金贷款记录且相应贷款已结清的，按二套房认定。
上海的公积金贷款套数认定兼顾房产和贷款记录。家庭名下在本市无住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款，或首次住房公积金个人住房贷款已结清，认定为首套房；家庭名下在本市已有一套住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款，或首次住房公积金个人住房贷款已结清，认定为二套房。并且，婚前借款人与其配偶与各自父母登记在产证上的最多各自有1套可以剔除。
福州推出“按区认房”政策，缴存人家庭在购房所在县（市）区无自住住房的，执行首套个人住房公积金贷款利率。以林女士夫妇为例，他们原本在鼓楼区有一套房，按旧政策，在晋安区再买房属二套房。但“按区认房”新政实施后，可认定为首套房，20 年总利息支出相较新政前减少5.73万元。
打算用公积金贷款买房的朋友，务必提前了解当地认定标准，做好规划，节省购房成本！
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房贷免税政策首套房如何认定
来源：澎湃新闻
5月15日，安徽省合肥市发布《合肥市关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》，涉及购房补贴、“卖旧买新”公积金贷款额度等10项措施。
实施购房补贴：单套补贴金额不超过10万元
合肥市将实施购房补贴。2024年5月15日（含15日）起至2025年5月14日，凡在本市新购买新建商品住房的购房人，给予总房价1%的购房补贴；二孩及以上的本市户籍家庭新购买新建商品住房的，给予总房价1.5%的购房补贴；新市民、进城农民、城市公共服务人员新购买新建商品住房的，给予总房价2%的购房补贴；新购买新建车位（库）的购置人，给予车位（库）总价款3%的购置补贴；对售出自有住房并在1年内购买新建商品住房的购房人，或购买新建商品住房后1年内售出原自有住房的购房人，给予新建商品住房总房价2%的购房补贴。
文件明确，以上补贴标准，单套补贴金额最高不超过10万元。上述补贴政策按就高不重复享受原则，由新建商品房所在县（市）区人民政府、开发区管委会具体落实。各属地结合辖区实际出台配套细则和认定标准，鼓励有条件的区域进一步提高补贴标准。购房时，可同步发放家居家电消费券、汽车消费券、加油充电消费券、餐饮消费券、超市百货消费券等。鼓励房企加大优惠力度让利购房群众。
促进二手房流通：房屋互换价格相等的，契税计税依据为零
文件要求促进二手房市场流通。
全面实施房源核验，规范房源发布，为每套房源建立专属“身份标识”。优化资金托管，保障交易安全。深入推进带押过户，降低交易成本和风险。按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
发挥二手住房互换平台作用。对房屋互换价格相等的，互换双方契税计税依据为零；互换价格不相等的，以其差额为契税计税依据，由支付差额的一方缴纳契税。
同时，落实国家换购住房个人所得税优惠政策。自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
支持“卖旧买新”，除本“卖旧买新”“买新卖旧”购房补贴外，为进一步加强新房、二手房市场联动，参照其他城市做法，采取市场化“帮卖”与鼓励国企市场化“回购”两种措施。具体而言，指导行业协会探索建立新房与二手房便捷换购通道，帮助购房群众“以旧换新”，引导经纪机构降低居间服务费率；鼓励合房租赁公司等国有企业，根据需要，按照市场化原则，收购有“卖旧买新”需求家庭的二手住房（安置房），用于市场化租赁住房、保障性租赁住房、丰富房票房源超市等。
买房全家落户，房票可跨区使用
文件提出，在本市以合法方式取得商品住宅性质房屋所有权的，本人及其配偶、子女、父母可以向房屋所在地公安机关申请办理户口迁移。购买新建商品住房的，完成网签备案后，本人及其配偶、子女、父母可以向房屋所在地公安机关申请办理户口迁移。此举即可理解为“买房全家落户”。
文件显示，合肥市还将优化销售政策。市区商品住房项目不再执行公证摇号公开销售，由企业自主销售。全面取消楼层差价限制，优化价格调整机制。优化调整企业自持商办比例政策。支持竞自持租赁住房整体转让。支持企业购置办公用房，对总部企业在本市新购办公用房的，按照本市支持总部经济发展若干政策的相关规定给予补助，按照每平方米500元给予最高不超过500万元补助。优化车位（库）与住宅同步销售政策、车位（库）增购政策，不再限制业主增购车位（库）数量。
文件提出，推广房票安置。搭建房源超市，支持房票跨区域流通。开发房票系统，规范房票核发、使用、兑付。落实优惠政策，给予购房奖励，保障被征收群众合法权益。
加大改善性住房供给。集中优质教育、医疗等公共配套资源支持重点区域发展。加大立体生态住宅、低密住宅供给。优化控规导则，调整阳台、层高、架空层等管理要求。优化地块容积率计算规则，提高住宅得房率。
加大保障性住房供应力度。坚持以需定建、职住平衡、分类保障，有序推动保障性住房建设，重点保障住房有困难且收入不高的工薪收入群体。保障性住房项目原则上实行现房销售。
优化首套房认定标准：只核查购房所在区县的住房情况
提高住房公积金贷款额度。对刚性和改善性需求家庭，夫妻双方正常缴存的，住房公积金最高可贷额度调整为100万元，借款人单方正常缴存的，住房公积金最高可贷额度调整为70万元；多子女家庭购买首套住房，夫妻双方正常缴存的，住房公积金最高可贷额度调整为120万元，借款人单方正常缴存的，住房公积金最高可贷额度调整为84万元。
动态调整新发放首套住房贷款利率。在新建商品住宅销售价格符合新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整条件时，及时按程序取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。各金融机构可按照市场化、法治化原则，结合本机构经营情况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。
优化个人住房贷款首套房认定标准。在本市范围内新购买住房，只核查购房家庭所购房屋所在县（市）区、开发区的住房情况，无住房的，办理个人住房贷款时可按首套住房认定。首套房的认定门槛降低，如，张三家庭在庐阳区有一套住房，但在包河区无住房，其在包河区新购住房时，办理个人住房贷款时可按首套住房认定。至5月15日未发放的住房贷款，参照该政策执行。缴纳契税时首套房标准仍按税务部门认定标准执行。
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