物业费怎么计算出来的，楼房物业费怎么计算
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物业费怎么计算收费公式
最近业主群里都在传物业费要涨价，有人说国家规定每平米不能超过1块钱，还有人晒出账单显示每月要交五六块。
到底谁说的对？咱们普通业主该咋判断？今天用大白话讲清楚。
第一问：有没有全国统一价？
压根不存在！就跟菜市场白菜价一样，北京的白菜和县城的白菜价格肯定不一样。物业费主要看两点：一是当地政府给的参考价，二是业主和物业谈的价格。
比如杭州某新小区，政府给的参考价是2.8元/㎡，但业主们投票选了更好的服务，最后定到3.2元。
图片来源头条免费图库
第二问：我家小区算几级服务？
看小区配了啥设施：
带24小时巡逻+人脸识别的算一级
每天打扫两次楼道算二级
只有门卫大爷看大门算三级
有个小窍门：看看小区有没有游泳池、儿童乐园这些加分项。郑州王姐家小区因为装了电动车充电棚，物业费从1.2元涨到1.5元，但大伙都觉得值。
第三问：房子没住人要交全款吗？
现在有12个城市给空置房打折：
空半年以上打7折（比如武汉、西安）
要先去社区开证明
每年最多减免6个月
注意！有人房子空着三年没报备，被物业起诉补交1万多，这就亏大了。
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第四问：晚交费真会被罚钱？
要看合同怎么写的。法律规定最多罚欠款的30%，超过这个数可以举报。
河北张叔家欠了800块物业费，合同里写着每天罚5%，半年后要交1600块。后来找律师一看，法院只让补交800+240块违约金。
实用三招防被坑：
1. 查文件：去物业办公室要看两份红头文件——《物业服务合同》和《收费标准备案表》，缺一样就能投诉
2. 数服务：每周数数垃圾桶清了几次，晚上看保安有没有巡逻，这些都能对应收费标准
3. 抱团谈：杭州有个小区成立3人监督小组，每月给物业打分，连续3个月不及格就换物业公司
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提醒大伙：交钱时记得要正规发票，转账备注写清楚“某年某月物业费”。
要是发现电梯广告收入没公示，可以直接打12345热线举报。记住，咱们交的钱不是养闲人的，得让每分钱都花在看得见的地方！
物业费怎么计算收费1.8x'166
物业在生活里可是相当重要，靠收业主物业费来管理小区事务。可好多人对物业相关法规不清楚，你知道物业费收取标准吗？ 小区物业费收取分一级、二级、三级、四级标准。各地有点差异，具体按当地物价局公布为准。这四级收费大概依次为1.00元/月/平方米、0.75元/月/平方米、0.5元/月/平方米、0.35元/月/平方米（含税费）。 物业费收取标准受政策法规制约不能乱收，也受用户收入水平限制，物业合同也不能违背政策法规。 还有滞纳金计算，如本月应交50元，延迟14个月交，按每天5%违约金算，50×5% = 2.5元/天，2.5×30×14 = 1050元。但要注意物业服务合同中双方违约金约定是否对等，不对等的话法院一般不支持物业公司违约金请求。现在是法治社会，多了解法律知识有好处，想了解更多可来华律网咨询。
大家来说说你们当地的物业怎么收费？
小区物业费怎么计算
每经记者：陈利 每经编辑：陈梦妤
“小物业，大民生”正逐渐成为市场共识。
近年来，在住宅需求得到满足后，业主们越发重视小区配套的物业服务水平，但在日常生活中，物业、业主双方关于物业费缴纳、小区公共收益支配等方面的纠纷却频频见诸媒体，引发各界关注。
值此3·15国际消费者权益日之际，《每日经济新闻》记者梳理近年来物业服务领域的一些典型案例，结合政策趋势与法律框架，提炼出物业常见问题。
捆绑收费合理么？
交房时被要求预缴物业费，似乎已成为行业普遍现象。
以深圳某人才项目为例，2024年底交付，业主陈先生在收房时就被要求至少提前预缴6个月物业费，“有的业主还被要求预缴一年费用才能收房”。据每经记者了解，部分项目甚至将物业费预缴与门禁卡、电梯卡等事宜绑定。
北京金诉律师事务所主任王玉臣在接受每经记者采访时表示：“这种捆绑收费是违法的。交房本是开发商的义务，无权要求业主预缴物业费；物业公司更无权在开发商交房时，要求预收物业费。遇到这种情况，可以直接向住建部门或房管部门进行投诉，要求对这种违法违规行为进行调查处理，必要时甚至可以直接报警。如果屡禁不止，还可以提起相关民事诉讼。”
中物智库高级研究员宋子谦则指出，这主要取决于商品房销售合同和物业服务合同中的规定，“若商品房销售合同中对预缴物业费有特别约定，且在该约定合法有效的情况下，合同双方应当按照约定处理”。
装修还要交管理费？
新房装修本是一件开心事，但按照部分物业公司的管理规定，业主在装修前需要先缴纳装修管理费、垃圾清运费，以及装修押金和保证金等。但装修完成验收后，物业却不愿意退还装修押金，并以此用来抵扣日后的物业费，这往往会引发物业与业主的纠纷，喜事变成烦心事。
王玉臣指出，各地规定不同，还是要按照当地的相关规定来执行，一些地方已经取消了装修押金或保证金。
如2023年北京市住建委发布的《关于进一步规范住宅物业管理项目生活垃圾和住宅室内装饰装修相关收费的通知》中，就明确取消了装修保证金，同时明确规定物业服务收费标准中包含生活垃圾清运费的，物业服务人不得再收取生活垃圾清运费；未包含的，可以收取。生活垃圾清运费收费标准为30元/户·年，该标准应当在物业管理区域显著位置公示。物业公司不得向业主或者物业使用人收取或者变相收取住宅室内装饰装修管理服务费。
物业费起始时间到底怎么算？
关于物业费收取时间，一直都存在纠纷。
如宁波北仑区年初判决的一起法律案件，就源于一业主在2021年7月收房时发现房屋存在质量问题，随即开发商启动整改，当年9月整改完成。但物业公司要求从当年8月起计算物业费，业主则主张从10月开始，双方未能达成一致，最终诉诸法院，此后陷入了长达数年的物业费争议。
“如果开发商交的房子不具备交房条件，购房人并未在交房时就收房，那么物业费的起始时间应该是入住时间。”王玉臣指出，若开发商交的房子符合交房条件，但业主迟迟不收房，这种情况往往会在合同中约定以交房时间为准来算物业费，合同约定优先。
宋子谦则表示，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条明确规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁，但不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。
公共收益去哪了？
“物业费年年交，到底花在哪了？”
“小区电梯广告、快递柜租金等收益又去了哪里？”
作为业主，你是否也有过这些疑虑？
据每经记者观察，近年来随着居民自治意识的逐步提高，涉及小区全体业主利益的纠纷、诉讼数量也呈上升趋势，特别是在小区物业服务企业的更替过程中，对小区公共收益的追索屡屡成为焦点。
“根据《中华人民共和国民法典》第九百四十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第三项，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”宋子谦提醒，业主请求公布、查阅物业服务合同、共有部分使用和收益情况的，法院应予支持。
房屋存在质量问题怎么办？
“我家卧室窗户漏风的问题跟你们反映过多少次？反映情况时当看不见，收费倒是挺积极，物业服务做到位了吗？”
近年来，不少业主因房屋质量差、物业服务不到位等问题拒交物业费，最终被物业公司起诉。那么业主能否以这些理由拒交物业费？
“如果在房屋保修期内，应由开发商承担日常的维修义务，业主可以直接找开发商。至于开发商是自己维修，还是让施工企业或物业维修，则是开发商需要处理的问题。”王玉臣表示，即使不在保修期内，如果存在施工缺陷或设计缺陷，开发商依旧需要承担相应的维修责任。
王玉臣指出，若超出了保修期，又不属于施工缺陷或设计缺陷等特殊情况，则可以先找物业公司，要求物业公司维修。“公摊部分或公共部分的维修义务在物业公司，但此时可能会涉及公共维修基金的使用”。
每日经济新闻
新老业主交接物业费怎么计算
最近，物业费“降价潮”席卷全国。
甘肃兰州、山东青岛、江苏镇江等10余座城市宣布“空置房物业费”打折，最低低至五折；广西柳州有物业公司甚至推出“0元物业费”，计划在22个小区践行；各地物业费均有不同程度的下降。
物业费“大跳水”的新闻，再次引发了人们对于物业话题的讨论。每每谈及物业，“高收费、低服务”是人们的普遍印象，业主和物业之间的矛盾，也是由来已久的难题。
本文作者晓雯生活在中部省份，前不久，因为没交物业费，她差点被物业公司告上法庭。在与物业的交涉与博弈中，她发现，在种种因素的影响下，如今不光业主难，物业公司也难，当她和物业管家大倒苦水时，对方也有一肚子无奈。多次交谈后，她逐渐对于物业的处境、物业与业主之间的矛盾根源，有了更深的认识。
以下是晓雯的观察。
一、不交物业费的人越来越多了
午觉刚睁开眼，老公就给我传来截图，物业委托第三方给我发律师函了。
起因是我空置已久的房子一直没交物业费，管家联系不上我，只能从置业那里抄来紧急联络人的电话，给远在海外的老公发了短信。短信内容大致为，根据《民法典》第X条规定，物业已履行义务，请业主尽快缴纳物业费，否则将面临被起诉的风险。
我一向是秉公守法、依规纳税的好市民，从来没想过还能沾上官司。交房时，老公替我补缴了各类款项，后来我生了小孩，找了新工作，换了电话，老公又出国工作，一年多没回过新房，和物业也几乎没打过交道，没想到再次相遇时，已经短兵相接了。
没装修的毛坯客厅
我要来了物业管家的微信，赶紧说明情由，2000多元的物业费，还不值得我以身犯险。
管家王姐表示理解，毕竟现在经济环境波动，大家收入不稳定，个体的情绪状态容易受到外部因素的影响，最近管家群里的业主们也动不动就横挑鼻子竖挑眼，她的日子也不好过。加上房价回落，没接房的、骨折甩房的业主比比皆是，催缴物业费已经成了她每天的头等难题。
我之前在网上看到过“每个小区都有三分之一的业主不缴物业费”的说法，聊天中向王姐核实，她委婉地表示，我们小区投资客较多，装修率不高，去年全小区1070户的收费率确实不足70%——很多像我这样身在外地的投资客不好联系，有些索性没收房就拖着，拉低了缴费率。
但她很快强调，物业的服务并没有因为在户业主少而打折，该做的事她们都做了。
过年期间，物业给每一户业主都擦了门，贴了对联；公共区域也做了彻底的大扫除，有些人家还入户检查门窗安全；逢年过节主题美陈、业主活动、花草维护、工程检修、夜班巡逻……一个都不少。公司标准化运营，人手一本SOP（标准作业流程）手册，管理到位，就连保安和保洁都是总部亲聘直签的，年龄不超过50岁，门岗保安，俗称“秩序”，个头不低于一米七……
不过，物业这头说破了天也没什么用，欠费的情况确实比以前明显了。
王姐2018年以前在老家县城一处小物业公司工作，内容简单，维护三栋楼、约200户的次新楼盘，缴费率都能达到85%。即使业主们欠费，物业也不着急催促，领导授意她们带礼物登门拜访说好话，能拿下就拿下，拿不下也不会有强制考核，“至少不会一直催缴，惹人反感”。
现在她来到省会做物业，工作难度反而更大了。常有业主找到她，问能不能缓交或者打折。王姐回忆，“有一户业主年前失业了，家里老人生病住院急用钱，到了交物业费的时候没办法，过来找我说情，我只收了他一个月的费用”——她们唯一能做的就是建议客户分期付款，分季度交，实在不行也能按月交。一个月一二百元，总能拿的出来吧。
我们小区的物业费是每平米两块五，和周围相比不算便宜。物业的官方说法是，这是根据当年的物价水平、房价水平、周边小区物业平均水平等因素综合定价并在物价局备案过的，想降价，层层手续比登天还难。如此算下来，全小区最小的户型，是我的89平小三房，一年的物业费是2680元，更大一点的房子，平均每年三四千。
手头宽裕时，这笔不大不小的费用，说缴就缴了；而经济紧张时，很多人也为此掰扯找借口。
王姐说，有住户觉得小区中心雕塑牛角对着自己家窗户，冲撞了她家，近来连走霉运，丈夫开大货车翻车一次，自己出门骑电动车骨折一次，找人算过了，这是尖角煞，必须移开，否则就不交物业费；
有住户嫌这边夏天靠着人工湖，蚊子多，让物业去除蚊子，凡是出门被咬了一个包，就是他们工作不到位，嚷嚷着不交物业费；
更有业主和保洁阿姨挣纸壳子，没争赢，于是大闹物业，威胁不交物业费……
缴费率提不上来，王姐和同事们绞尽脑汁各出奇招。小红书上找话术，问AI，高频信息轰炸，在门口贴催缴单，不交物业费车进不了地库，还在出入口摆摊做活动，预存两年送一年，预存一年送米面油。
虽然表面热情礼貌干劲满满，但王姐内心也怀疑，“要是业主真没钱了，怎么能榨出来？”最后集团统一决定，把这烂摊子外包给专业催缴公司，这一整理，光王姐手里交上去的业主就有几十个，其中也包括我。
二、即买即跌，人均亏首付
要说我是很冤的，房子一天没住，就收房的时候过去看了眼。所有的服务没享受过，平常也没人联系过我，一开口就是要钱，让我交得很心不甘情不愿。
我看了不少报道，多轮城市已经实行物业费下调，于是和物业争取，能否以我没装修的毛坯空置房为由，打点折，结果遭到拒绝。
“空置房也算在合同内的，不信你翻翻合同”，王姐说。就在我一头雾水准备翻合同时，对方催促我除了物业费，也要尽快办理契税，不然置业点过两天撤走，再办房产证就不好弄了。这笔钱是按总房款的1%给，一共8700，一里一外，算下来差不多一万多。我瞬间觉得天旋地转，老天爷，为什么生活中有这么多花钱的地方！
我回望自己的决策，想想自己的人生，我不过是历史长河里微小的一粒尘埃，一辈子就想要套写自己名字的房子而已，难道真的错了吗？
我买的这套房子位于Z市港区的核心，依托着国际物流、保税区、大空港等战略概念，随着一纸政策的颁布，短短几年间，这里各项设施像庄稼一样拔地而起，简直是平地上造了一座城。12平方公里挤了10多家大型房企，其中既有恒大、融创、万科等全国TOP10的巨头，也有不少本地地头蛇开发商。
来这里买房的客户大概有两类：附近城市来省会安家的年轻刚需、看好将来发展的投资客。房子一时被炒得没边，当时的销售骄傲地给我追忆辉煌：（均价）一万以上只是门槛，有些热盘得验资、给“茶水费”才能拿到购房资格。巅峰的时候，她一个月卖了17套，连项目部前三都没排进去，“有些客户甚至专门从新疆、海南飞过来看房”。
2021年，我从深圳回到老家，带着一笔当了几年“干电池”攒下的“窝囊费”，想在婚前给自己安排个小房子，万一离婚后被扫地出门，不至于沦落街头。
我选择了这个靠近地铁、紧挨商场、配有学区的临湖小区，当年均价9000左右，商业贷利率六点多，三成首付，每月还贷3300。签字的那一刻我毫不犹豫，仿佛从此有了退路，压根没想过，短短七八十年的人生里，背上30年房贷的代价我是否能够承受。
没回过的家，成了一种负担
起初一切顺利，我像小蜜蜂一样，辛勤地按点还贷。到了第二年，房子却频传意外。当年2、3月疫情严重，7月又下了七八十年不遇的大暴雨，之后赶上了台风，施工进度停停走走，后半年索性陷入了长期停工。
彼时“宇宙房企”恒大刚爆雷不久，全国的期房购买者都陷入恐慌情绪中。百亿巨头说倒就倒，更何况我这个只在本地有点名气的小开发商。要是成了烂尾楼，我一辈子该怎么办？每个月我都焦虑地刷新好几遍项目方的工程进度表，看百分比是否增长。
刷着刷着，我也刷到了销售的朋友圈。同小区同户型，价格降了一千多不说，还是两成首付、4点几的利率，还送车位！看得我怒火中烧。就在我想要质问她时，却先接到了对方的求助：姐，我被强制裁员了，公司用各种恶心的手段逼我走，还一分钱赔偿都不给。听说你会写文章，能不能帮我维权？带着莫名其妙的正义感和同情心，我又帮销售打抱不平了一场，两人也因缘际会成了朋友。
她知道我担心房子烂尾，经常趁空档跑到工地给我拍施工小视频，还和看门保安套话，问什么时候开工。她补充说，开发商在监管账户里的保证金被银行扣了好几回。另外一个项目也因延期交付得赔付户均两年物业费，集团本来就现金流紧张，这下更左支右绌，只好裁员瘦身了。
好在结局还不错。房子折腾一年多后，勉强交付了，我心里一块大石头落地。当然，房价也跌得惨不忍睹。算上利息120万的总价，现在我看小区里居然有急用钱的业主40万出售，心凉到底。其他人也好不到哪里去，人均跌了个首付，租售比更是低到离谱，小区里以前1800轻松出租的房子，如今降到1200也无人问津。
小区房价基本腰斩
我安慰自己，只要我不卖，就不需要在乎价格变动，我的初心是想有个归宿，何须在意涨跌乱人心呢？
直到物业对我穷追不舍，我才醒悟，房子没还清贷款，就一直都是负资产，你想一动不动装死，奈何后续乱七八糟的费用像闹钟一样，到点就提醒，一分不会少。
三、业主难，物业也难
不住也得交物业费——法律是这么规定的，我也无法辩驳。
王姐说，家家都有难过的坎儿，有个业主前期和开发商签了首付分期，现在贷款没还清，房子也没收，从法律意义上说，这套房子还不属于他，物业费的计算却从集中交房那一天就开始了。物业这边的说法是，“交付和交房是两个概念，我们只是代为保管业主资料，房子其实已经是业主的了”。业主不清楚其间差别，为自己还没收房就得先交钱感到愤怒，一打电话就大骂，导致王姐现在也不敢轻易联系他。
经济压力大，人们绷紧了支出的弦，稍微一点琐碎都会让往昔的体面难以为继。
王姐说，有业主就算文化程度高，也秉承着能拖一天是一天的心态，不怕律师函威胁，扬言随便告，“反正名下没有任何资产，再不济也要拖到庭前和解”。
物业不好干是事实，开发商留下的烂摊子，全得她们擦屁股。业主觉得小区造景不够，绿化太少，道路不合理，车位规划不合理，都会怨到物业头上。王姐向我诉苦，“有维修基金的项目，领导也会尽可能满足大家需求，但有一些要求我们实在无能为力。”
比如大门，当时设计时已在房管局备案过图纸，新中式玻璃幕墙，要挑高，要质感，没办法建得很高。业主收房后一致觉得不够气派，嚷嚷着要弄联名信逼开发商重建，可项目早已结束，图纸定稿存档案，再去跑流程也没有人管了。“为了这个大门，吵了整整一年才消停”，王姐说。
交付时的单元大堂
物业，作为现代人居住环境中最基础、最持续的服务主体，既要配合基层治理要求，又面临服务价值认知偏差、权责边界模糊等矛盾，举步维艰。
一方面，她们得时刻待命，响应业主的需求——有业主半夜开车回家，在小区地库迷路，王姐凌晨一点多也要爬起来，和保安一起满车库找人；还有一次，有业主打电话说楼上邻居搞传销，马桶一晚上响十几次，一定要物业介入，报警把人带走，后来王姐借口排查水电入户，发现楼上只是在操办结婚，老家来人住了几天。
另一方面，物业也承受着巨大的社会舆论压力。王姐和同事接到过不少投诉，理由各异。有位业主半夜喝多了回到小区就开始脱衣服，脱到只剩裤衩，躺在楼下长椅睡着了，其他业主发现时吓了一跳，以为是行为艺术，拍照发进小区群，引发热议。醉汉醒来后脸上无光，怪物业没有及时提醒，一定要投诉当班保安。保安查监控自证，两小时巡楼一圈，他前脚刚走，后脚业主就回来，真的没看见。不过就算是这样，保安也还是被罚款了——要是在冬天，业主被冻死，物业有不可推卸的责任。
王姐管辖5栋楼，约700户，一上班手机就响个不停。上班第一件事就是坐电梯到每层最高楼，一层一层往下走，挨门挨户排查问题，微信步数每天稳定在一万多步。如果遇到装修，她还得进去拍照，看是否操作规范。她以前总觉得这些是无意义的事儿，但没想到，还真的能帮助到人。
前两天有个女孩子哭着找物业，说装修公司要打人。王姐一行跑上去查看后，发现工长带着几个大男人气势汹汹威胁女孩，放话女孩敢退款，他们就敢把做好的装修都砸掉。王姐询问原因，得知是电工不熟练，改水电时把全屋并联电路弄成了串联，灯一亮要么太暗，要么直接拉闸，工期结束了才发现问题，工头不承认，拉扯着要证据，幸亏王姐留了当时的录像和照片，能为小姑娘打官司提供凭证。
这份工作做久了，王姐也见惯了形形色色的人，“总归是好人多的”。业主有时候送点红薯，她就感动得要哭。其实身为物业，她也理解这几年业主的不容易。她自己的房子和我一样，也买在了高点，现在每个月挣3500，还房贷3900，还有两个孩子要养，生活压力也不小。
我问王姐，为什么不换一份没那么累的工作？她说，自己快40岁了，只有中专学历，这个年纪除了当服务员和进厂，已经没有哪里能接纳她了。工厂的年龄限制越来越严格，而且在流水线上一站就是8个小时，半个月轮一次班，她有家有室，身体熬不动，相较之下，最稳定、能按时发工资的工作就是做物业，“至少这里给发西装，看起来还算体面”。
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