西安市二手房判例报告
原创： 于健章 张珂维 律话 昨天
引言：近一年来因西安房价上涨过快，房地产交易市场因卖方违约导致的纠纷增多。而因二手房市场自身弊端以及买卖双方信息量的不对等，导致买方无力保护自身合法权益。本文以2017年7月至2018年7月西安市法院判例为数据，向二手房买方展示在面临卖方违约时，法院保护买方何种损失、利益，卖方承担何种惩罚及赔偿责任。以期帮助买方在房屋买卖合同签订中能够合理预判风险，以及遭遇卖方违约行为时能够合理评估损失。
分 类
本文将所有判例的诉求分为三大类：
1、诉请继续履行
2、诉请解除合同
3、两者之外的其他诉
一、继续履行
继续履行类的诉求中均要求卖方办理过户交付房屋，同时部分买方要求赔付违约金及其他损失诸如律师费、逾期交房损失等。
1、请求办理过户、交付房屋
驳回的该项诉求的原因同驳回继续履行合同的原因，主要有：
(1)房屋原因(抵押、查封、不符合政策)
(2)卖方原因(无权代理)
(3)买方原因(无法办理按揭又不能支付全款)
买方在签订合同前需对履行合同是否存在上述情况进行调查，以避免因合同不能履行而造成损失。
2、请求赔偿违约金
驳回原因分别为：证据不足、显示公平、无实际损失、于法无据。
注：买方需在合同中明确违约责任，并及时保全相应的证据。
3、其他损失请求
其他损失请求诸如因延迟交付房屋而租住房屋的房租损失、律师费损失，因诉请情况较少，不在此一一列明。
注：该类损失需要充足的证据予以证明损失发生的必要性和确定性，方可能获得法院支持。
二、解除合同
1、解除合同原因
2、主要诉求支持情况
3、违约金支持情况
全部支持皆是法院援引了合同约定，目前西安市判例中最高只支持到房屋总价款的20%;
违约金部分支持：法院认为约定金额过高、双方均有违约情况、证据不足、约定不明等，法院将会依据案情酌减;
违约金不支持：因没有合同依据、双方均违约且互不负担违约金、与合同约定不符、双倍返还定金已被支持等。
4、定金与双倍定金
(1)如只诉请返还定金，均能得到支持(见图5)。
(2)诉请返还双倍定金，以下情形不会得到支持：
既诉请支付违约金，又诉请返还双倍定金;买卖双方均有违约行为;买方单方过错;双方均同意解除定金合同。
5、房屋差价
房屋差价目前支持情况较少，仅有1例房屋差价的诉请金额因证据充足得到法院全部支持;4例法院酌情支持部分诉请;其余案例均未能得到法院支持，主要原因为：合同未约定房屋差价损失的承担主体、违约金已足够弥补损失、无证据证明存在房屋差价损失、未申请司法评估等。
6、中介费
法院大多以合同是否约定该损失承担主体、是否有相应的付款行为、买方是否存在过错作为裁判依据。
7、律师费
法院以合同是否约定、双方过错程度、违约金是否足以弥补损失及是否有证据证明律师费支付金额来判定律师费承担主体及承担金额。
8、其他损失
通讯费、过户费、评估费、误工费、交通费等其他损失不支持原因如上图所示。
注：上述费用需在合同中明确约定一方违约时损失承担的主体，及时收集相关证据。
三、两者之外
此处主要诉求大部分与本文第二点所列相近，不支持原因也较为相同，故不再赘述，可参考本文第二点所述作出判断。
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