军产房继承过户最新规定,军产房可以买卖吗

军产房继承过户最新规定，军产房可以买卖吗

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军产现在属于哪里管

央视网消息：7月中旬，记者走进无锡联勤保障中心机关84号公寓楼四楼418房间，机关助理员严谨告诉记者，修葺一新的单身公寓，解决了他们的后顾之忧。严谨说的这栋楼就是全军首个新组建部队单身公寓建设试点楼。军委后勤保障部军事设施建设局负责人告诉记者，这栋公寓楼改造试点任务顺利完成，为全军探索利用停止有偿服务收回的房屋资源，解决新组建部队官兵住房难提供了有益经验。

无锡联勤保障中心把解决异地任职干部住房难问题作为服务保障改革、增强部队凝聚力的重要举措，利用全军单身公寓建设试点的有利契机，将停止有偿服务收回的快捷酒店整修改造为单身公寓。中心党委机关高度重视，多次研究改造方案，本着节俭、科学、安全、绿色的原则，业务部门主动作为，运用先进的设计理念，以官兵需求为牵引，与原南京军区工程勘察设计室专家反复调整完善改造方案，最终确定经济、安全、环保的改造方案。

改造中，他们突出安全评估、结构设计、材料选用等几个重点环节。针对由宾馆到公寓房，建筑风格变了，荷载分布变了，如何确保整个大楼的安全，他们首先请有资质的房屋鉴定部门对楼房进行全面安全评估，在确保能够改造批准后，他们在方案设计上下功夫，坚持一体化设计、一次性出图，在确保要素完备的前提下，避免二次设计耽误工期；在户型面积、装饰装修以及家具家电配备上，严格执行标准要求；针对原有建筑结构不合理的问题，通过合理组织、巧妙布局，研究提出北加走道、南扩阳台、中间开天井的建设方案，确保南北通透、自然敞亮，有效提高面积利用率。为确保房屋绿色环保，尽可能缩短入住时间，他们利用环保材料和新型工艺，户内墙面采用天然竹木纤维为原材料的整体墙板，一次性解决隔音隔热、防潮保温等问题，且可以在主体墙面直接安装，减少粉刷工序，缩短工期；全面使用中空节能保温外窗、LED高效照明灯具和节水器具，提高资源节约效益。

为体现房屋的公寓属性，改造出来的91套单身公寓配套设施健全，通过物资集中采购渠道，为每套住房配备电视机、冰箱、洗衣机等家具电器，实现拎包入住，最大限度地方便干部调入调出快捷入住。

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一枚哨子 军嫂club

2021年1月1日起正式施行《中华人民共和国民法典》。那么，对于军人家庭来说，此次《民法典》中房屋产权问题有哪些是需要大家关注的呢？今天军嫂club就来给大家详细解读一下。

通常，涉及到军人家庭居住的房产主要分为两类，一类是军产房，一类是自购商品房。

在进行解读前，这里在我们首先要特别说明一下军产房是否适用于《民法典》的各项规定。

目前，大部分军产房，个人没有所有权，只有使用权。

根据《中国人民解放军房地产管理条例》（[2000]军字第26号）《条例》第3条规定：“军队房地产的权属归中央军委,其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物的所有权,由总后勤部代表行使。……军队房地产按其用途分别由有关单位和业务部门具体负责使用和管护”。

根据上述规定，军产房的产权统一归属于中央军委，原总后勤部（现称后勤保障部）代表中央军委行使所有权，下属的有关单位和部门只有使用权，而没有所有权。

那什么样的军产房是可以由个人处理产权的呢？有没有相关的法律条文呢？小编查阅了资料，在网上找到了这么几款条文，供大家参考。

《军队现有住房出售管理办法》（总后勤部[1999]后营字第530号印发）第三十条规定，按经济适用住房价格或者房改成本价购买的现有住房，购房者拥有全部产权；需要上市交易的，实行准入制度，在同等条件下，原售房单位有优先购买权；所得售房款，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，以及按照国家和地方人民政府规定交纳有关税费和收益分成后，其余入归个人所有。

第三十六条规定，个人房屋产权登记手续，由售房单位按照国家建设部、总后勤部《关于军队房改善房权属登记发证有关问题的通知》(建房[1997]18号)规定，统一到当地房地产管理部门办理。分期付款的，在未付清全部房款前，其房屋所有权证明由售房单位负责保存，待其付清全部房款后发还购房者。

目前司法实务中对于产权归属问题，不同地方采取的措施、法院得出的结论不尽相同。大部分法院会直接以“军产房”属于军队自管房屋为由，对房屋的产权问题不予处理。也有法院会在案件审理过程中与军队房产管理部门取得联系并根据其意见做出判决，但不同地区房管部门意见并不一致。

所以，如果你家的住房属于军产房，你先要明确的是，自己是否出资购买房屋，是否拥有该房屋的全部产权，房屋是否允许上市交易，交易是否有明确手续，当地军队主管部门和房管部门的具体规定是什么等一系列复杂的问题。如果没有房屋的全部所有权，那么相应的也就不具备处理房屋产权相关的权利。

接下来，我们再结合几个嫂子遇到的实际问题，来看看普通商品房在《民法典》颁布后的相关规定。

1、居住权

思君嫂子准备带着孩子去兵哥所在的驻地随军，并做好了长期定居的准备。对于老家的房产她并不想出售，为了给当初出资买房的父母一个保障，她听说《民法典》可以给房屋设置居住权，这是真的吗？能否在老家的房子上给父母添上居住权呢？

答案是肯定的。《民法典》中，在物权编新设置了一个“居住权”：房主可以去登记机构，赋予任何人居住自己房子的权利。可以是永久居住，也可以是设置一段时间。

设立了居住权的房子仍然可以出售、继承或赠与。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。而且不管房屋怎么变动，有居住权的人都可以继续住在房屋里，别人无权赶走。居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

所以，婚前由父母出资，登记在自己与配偶名下，属于夫妻共同财产的房屋，只要在房产证上为父母设置永久居住权，即使以后房屋发生买卖，夫妻双方离婚，父母仍然拥有居住权。

当然，这也适用于另一种情况。比如，你的婚房只写了你配偶一个人的名字，但是婚后两人共同还贷，房主一栏又不加你的名字。如果你想保护自己的权益，可以让你配偶给你设置“居住权”。即使未来房子有变动，你依然有权居住，别人不能赶走你。

但这里也要提醒大家，以后买房成交前，一定要先去登记机构仔细查看这套房子是否设置了居住权，以防产生不必要的纠纷。

2、房屋抵押

小张嫂子最近遇到了一件头疼事。兵哥想要年底转业，两个人准备在兵哥的老家买一套房。因为存款有限，就只能考虑买套二手房。于是，兵哥做生意的大表姐知道后，就说把自己的一套多余的住房便宜点卖给他们。但是小张嫂子却高兴不起来，她听说大表姐生意做得不好，为了周转资金，把房子都抵押给银行了。她担心如果自己买了大表姐用于抵押的房屋，是不是就要背上一身债。

小张嫂子的担心并不是多余的。之前法律规定，如果房子被抵押了，在还清银行贷款之前，是不能买卖交易的。但现在《民法典》物权编第406条第1款规定：“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

这就意味着被抵押的房子，不需要缴清全款或征得银行同意，也可以买卖并过户，房子带着抵押权一同出售。但如果贷款还没还清，仍然必须按期偿还，否则银行有权依法处置。

所以如果兵哥和小张嫂子买了大表姐用于抵押贷款的房屋，一旦贷款还不上，房子有可能会被银行收走。

所以，以后购房前一定要确认卖家有没有隐瞒抵押，不要光听口头说，建议你去房屋登记机构查查房子的抵押登记，或者看看房本上的记录。一旦发现有抵押，你就要小心了。

3、房屋租住

静儿嫂子因为还没有达到随军的条件，所以一直带着孩子在兵哥单位附近租房，方便一家人周末团聚。但是租房的过程中也遇到了不少房东的刁难，新的《民法典》对于租住房屋的人有什么保障吗？有哪些问题是需要特别注意的呢？

首先，根据民法典规定，任何物权租赁期限不能超过20年，超过部分自动失效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起还是不得超过20年。

其次，房东不能单方面提高租金，不能驱赶承租人。新规下，房东不得再单方面提高租金，必须得到承租人的认可。其次，即便合同到期，租客不肯搬走，房东也不得采用驱赶的方式，但租客需要承担违约责任。另外，租客不能擅自改造、装修房屋，除非征得房东同意。

三是承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。如果出租人没有维修，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

还有就是房屋所有权变更，不影响租赁协议持续。而且承租人有优先继续承租、优先购买房子的权利。

4、房屋继承权

这里大家要注意四个变化。一是《民法典》生效后，遗嘱的形式已经不能决定遗嘱的效力了，录像遗嘱、打印遗嘱都是有效的遗嘱，但应当有2名见证人确保遗嘱是当事人真实意愿的反映。

二是立遗嘱人把房屋列为遗产，确定继承人后可以反悔，可以通过修改遗嘱的方式变更继承人，或者不再把房屋作为遗产。

三是共有的房屋，立遗嘱人只能处分属于自己的份额，因此继承人也只能依据遗嘱继承属于立遗嘱人的份额，而不涉及其他的财产部分。如果共有房屋的分割有困难的，继承人还要遵从合法程序将房屋分割后，才能继承。

四是法定继承人通过继承取得的房产，不征收个人所得税、契税：和增值税。

5、其他问题

另外，关于还有两个问题需要大家注意。一是房屋使用权。现在商品房住宅的土地使用权限一般是70年，那70年满期后怎么办呢？此次《民法典》规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期需要交费。

对于续期需要缴费的标准，在民法典中并没有具体规定，将依照续期时行政法规的规定办理。

这里要提醒大家，在买房时要询问该楼盘的土地使用年限，尽量选剩余时间长的，不然剩余时间短，早早就到期了，你还要再出一笔续期费用。

二是买房中介费的问题。大家都知道，通过中介公司购买二手房，一般都会收取一定比例的中介费用。由于中介费较高，使得很多人在通过中介介绍后，彼此私下成交签订房屋买卖合同。同样的，逃避缴纳中介费的情况还发生在房屋租赁中，很多中介公司只是“竹篮打水一场空”。

为此，《民法典》第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

以上，就是小编在咨询了军嫂互助团的律师志愿者后，为大家整理的《民法典》中与房产相关的一系列新规定，如果今后有人遇到相关问题，可以进行参考。相关的具体规定和适用情况请联系有关部门或律师进一步咨询。

军产房是什么意思

1，确认央产房是否完成上市

已上市的央产房和普通商品房没有太大区别，可直接交易、继承。仍然可以选择3种方式办理继承权确权手续（法院、公证处、不动产登记中心），唯一区别就是有可能会需要到在京中央和国家机关住房交易办公室（简称：“央产办”或“交易办公室”）开具审批单。如未上市，则继承环节和流程会复杂一些，需要央产房管理单位配合出具相应的手续。如何确认是否已完成上市，可以通过咨询家人是否办理过，如果家人也不清楚，可以咨询单位，也可以咨询央房交易中心，同时也可通过产权证来确认，未上市的央产房产权证和正常可交易的产权房屋产权证不同。

2，办理继承手续

央产房继承时，要看是否有遗嘱且有无争议。如果被继承人没有遗嘱，则继承人按照法定继承办理，首先需要提供被继承人的死亡证明、房屋产权材料、被继承人的人事档案、父母子女的相应材料，如被继承人的父母已去世，则需要提供被继承人父母的死亡证明等，带着所有的材料去办理继承权公证手续，如有多个继承人的则办理继承权公证时所有继承人都到场，等继承权公证书出来，再带着继承权公证书到央房交易中心办理上市手续，需要单位出具放弃回购证明、物业结清证明等材料（具体材料按央房交易中心要求开具）办理上市，上市完成后到房屋所在区的不动产登记中心办理新的产权证，一个继承流程完成。

如果被继承人生前有遗嘱，继承时要看继承人之间对遗嘱是否有争议，有争议的则需通过诉讼来确定房屋归谁继承，带着法院判决书或调解书去不动产登记中心领取新的产权证。

1，军产房类型

军产房是指军队享有所有权的房屋，军队房地产统归军委、总部，产权单位为军委总后勤部，其继承和流转会受到严格的限制，如果想向地方转让的话必须取得军队后勤部的审批。关于军产房能否继承的问题，需要根据不同情形进行分析讨论。

（1）符合购房条件，已经取得住房产权的，可以继承。

根据《军队现有住房出售管理办法》第三十四条的规定，军队现有住房的购房者去世后，由其合法继承人或者受遗赠人来继承相应的权利义务。因此，如果被继承人去世前，已经支付了购房款，合法取得了军队住房的产权，那么该房产的所有权已经从军队部门转移到个人名下，属于个人的合法财产，可以依法继承。

（2）支付部分对价，取得部分产权的军产房，不能直接作为遗产继承。

军产房具有特殊的福利性质，如果被继承人生前只支付了部分对价，取得了部分产权，那么该军产房依然有部分产权属于军队，不能直接作为遗产继承，而是由军队对已支付价值的部分给予继承人相应的补偿款。

（3）未支付对价且未取得产权的，不能直接作为遗产继承。

在这种情形下，被继承人生前没有取得个人产权，只是持有使用权证，享有使用权。因此，该军产房并不属于个人所有的财产，也无法作为遗产继承。

2，办理继承手续

军产房继承手续，首先要看是否有遗嘱，没有遗嘱的按法定办理，需要被继承人的死亡证明、人事档案、继承人的证明、亲属关系证明等，办理继承权公证，取得承权公证书之后，可上市交易的去不动产登记中心换取新的产权证，只可内部交易的，将继承权公证书交回单位房管科，单位内部变更产权人信息，只有使用权且不可交易的，不可办理继承手续，要看部队政策，房屋是否收回还是安置继承人继续使用。

军产房子女可以继承居住权吗

什么是军产房？军产房指的是军队所享有房屋所有权的房屋。军产房严格意义上是归军队所有的，所以一般情况下不能买卖只能居住。军产权是由中国人民解放军总后勤部代表行使的，它规定任何人或者任何单位无权丢弃，如果损害或者擅自处置军产房，是需要承担法律责任的。

婚内取得的军产房非军人一方也是有份额的。但是由于军产房大部分时候不能随意买卖，所以只能结合房价酌情进行补偿。

第二种方式是双方约定离婚后继续在军产房中共同居住。近期北京市东城区有一个案例就支持了双方共同在军产房中居住的约定。

在这个案例中张先生是一名军人，部队提供了一套军产房供他居住。2012年离婚时，《离婚协议》约定双方离婚后，军产房由双方共同使用，如果女方再婚，自再婚之日起搬离房屋。随后张先生再婚，并且在北京市昌平区申请了经济适用房，2021年张先生起诉至法院要求张女士搬出军产房。

　　法院审理后认为，原、被告在离婚时曾就军产房的使用达成一致，该约定在原、被告之间有效。

所以说，军产房由于性质特殊，即使是法院也不会分割所有权，只会酌情对军产房的居住、使用权做出处理。从秦嘉泽律师的角度建议非军人一方放弃居住使用权利，争取房屋的补偿金，因为如果离婚后依然共同居住，两个人甚至两个家庭未来的生活势必会产生纠缠，纠缠的终点只会是纠纷。

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