一、商品房预售应该具备哪五证
商品房预售应当具备以下“五证”：
一是《国有土地使用证》。这是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。开发商只有拥有合法的土地使用权，才能进行后续的开发建设。
二是《建设用地规划许可证》。它是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，确保土地使用符合城市规划要求。
三是《建设工程规划许可证》。该证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，意味着建设工程的规划设计等符合相关规定。
四是《建设工程施工许可证》。这是建设单位进行工程施工的法律凭证，表明该建设工程已具备施工条件，相关施工安排符合规定。
五是《商品房预售许可证》。这是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，是商品房可以合法预售的关键凭证。
二、房屋预售违法所得怎么算的
房屋预售违法所得的计算，通常有以下几种常见方式：
一是以实际获取的违法收入为准。即开发商在未取得合法预售许可的情况下，通过预售房屋实际收取的购房款，这部分款项直接作为违法所得的重要组成部分。例如，购房者交付的定金、首付款等，都应计入其中。
二是扣除合理成本后的剩余部分。虽然收取了购房款，但需要考虑在预售过程中产生的合理成本，比如为该预售项目支付的土地出让金、前期的规划设计费用、建筑施工成本等。违法所得一般是预售收入减去这些合理成本后的余额。
三是对于因违法预售产生的其他收益，也应纳入违法所得计算范围。比如因违法预售提前回笼资金，将该资金用于其他投资所获得的收益等。
在具体案件中，相关执法部门或司法机关会根据实际情况，综合考虑各种因素，按照法律法规和相关政策规定，准确认定和计算房屋预售的违法所得。
三、商品房预售的法定条件是怎样的
商品房预售需满足以下法定条件：
一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。土地使用权是房地产开发建设的基础，只有取得该证书，才能确保开发商合法拥有土地开发权。
二是持有建设工程规划许可证。此证是有关建设工程符合城市规划要求的法定凭证，意味着该商品房建设项目符合城乡规划的布局和要求。
三是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。这能保障后续建设顺利进行，避免购房者权益受损。
四是向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。这是商品房预售的关键法定凭证，只有取得该证明，开发商才具备合法的预售资格。
总之，只有同时满足上述法定条件，开发商才能进行商品房预售活动，购房者在购买预售商品房时，也应注意审查开发商是否具备这些条件，以维护自身合法权益。
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