一、开发商未能按时交房怎么办
若开发商未能按时交房，购房者可采取以下措施维护自身权益：
一是查看购房合同约定。合同中通常会对交房时间及逾期交房的违约责任有明确规定。若开发商逾期交房，购房者可依据合同要求开发商承担违约责任，如支付违约金等。违约金的数额一般会在合同中约定具体的计算方式。
二是与开发商协商解决。购房者可主动与开发商沟通，了解逾期交房的原因，并要求开发商给出明确的交房时间和解决方案。通过友好协商，促使开发商尽快交房并履行违约责任。
三是向相关部门投诉。若协商无果，购房者可向房地产主管部门、消费者协会等相关机构投诉，请求他们介入调查和调解，促使开发商解决问题。
四是通过法律途径解决。若开发商逾期交房严重影响购房者权益，购房者可向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任、赔偿损失，甚至解除购房合同等，以维护自身合法权益。
二、开发商没有按时交房怎么办
若开发商未按时交房，购房者可采取以下措施维护自身权益：
一是查看购房合同约定。合同中通常会明确约定交房时间及逾期交房的违约责任。若开发商逾期交房，构成违约，应按照合同约定承担相应责任，如支付违约金等。
二是与开发商协商沟通。购房者可主动与开发商联系，了解逾期交房的原因，并要求其给出合理的交房时间及解决方案。通过友好协商，促使开发商尽快交房并承担违约责任。
三是发出催告通知。若协商无果，购房者可以书面形式向开发商发出催告通知，明确要求其在合理期限内交房，并告知逾期仍不交房将采取进一步法律措施的后果。
四是寻求法律途径。若开发商在催告后的合理期限内仍未交房，购房者可依据合同约定和相关法律规定，向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等，甚至可以在符合法定条件下解除购房合同。
三、买开发商抵押房受法律保护吗
购买开发商抵押房的情况较为复杂，是否受法律保护需分情况来看：
若开发商在出售抵押房时，已明确告知购房者该房屋存在抵押情况，且购房者仍然愿意购买，这种情况下，买卖合同是有效的，购房者的权益受法律保护。不过，购房者面临一定风险，比如若开发商未能及时偿还债务，抵押权人可能会依法处置该房屋。此时，购房者可依据合同要求开发商承担违约责任，赔偿相应损失。
若开发商故意隐瞒房屋已抵押的事实，将房屋出售给购房者，则构成欺诈。这种情况下，购房者有权请求解除合同，要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
总之，购买开发商抵押房存在一定风险，购房者在购买前应充分了解房屋状况，谨慎作出决策。
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来源：临律-买开发商抵押房受法律保护吗，买了开发商抵押房咋办,政府管吗