一、开发商广告跟现房有误差可以退定金吗
在开发商广告与现房存在误差的情况下，是否能退定金需分情况分析。
若广告内容属于要约邀请，比如对小区周边配套设施等进行一般性描述，这种误差通常不构成退定金的理由。因为要约邀请只是希望他人向自己发出要约，不具有合同约束力。
但如果广告内容具体明确，对房屋的相关情况如面积、户型、装修标准等作出了具体承诺，且对购房者订立合同及房屋价格产生重大影响，该广告可视为合同内容。此时，若现房与广告存在误差，开发商构成违约。购房者可以根据相关法律规定和合同约定，要求开发商承担违约责任，这种情况下一般是可以退定金的。
另外，如果双方在认购协议等相关文件中对广告与现房出现误差的情况有特别约定，就按照约定执行。总之，要判断能否退定金，关键在于广告内容的性质以及双方的具体约定。
二、什么情况下开发商必须返还购房定金
开发商必须返还购房定金主要有以下几种情况：
一是因不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立。例如，因政府政策调整，使得购房资格、贷款政策发生重大变化，双方无法就合同条款达成一致等，这种情况下，开发商应返还定金。
二是开发商存在违约行为。比如，开发商未取得商品房预售许可证明，与购房者订立商品房预售合同，之后被认定合同无效的，应当返还定金；或者开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押、出卖给第三人等重要事实，导致购房者无法实现购房目的，也需返还定金。
三是双方在认购协议等文件中约定的返还定金条件成就时。如果双方在相关协议中明确约定了在某些特定情形下开发商需返还定金，当这些情形出现时，开发商就应当按照约定履行返还义务。
三、开发商广告跟现房有误差,可以退定金吗
在开发商广告与现房存在误差的情况下，是否可以退定金需要分情况来看。
若开发商在广告中对房屋及相关设施等作出的说明和允诺具体确定，并对购房者订立合同以及房屋价格的确定有重大影响，那么该广告内容应视为合同内容。当现房与广告内容存在误差，且这种误差构成根本违约，比如涉及房屋的重要结构、基本设施等与广告宣传严重不符，致使购房者的合同目的无法实现，购房者有权解除合同并要求退还定金。
然而，如果广告内容属于一般性的宣传描述，不构成合同条款，或者虽然存在误差，但并未对购房者的购房决策及房屋实际使用产生重大影响，购房者仅以此为由要求退还定金，通常难以得到支持。
此外，购房者还需注意收集相关证据，如广告宣传资料、购房合同、现场照片等，以证明广告与现房存在误差的事实，从而更好地维护自身权益。
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