一、房客不交物业费怎么办
当遇到房客不交物业费的情况，可按以下方式处理：
其一，查看租赁合同约定。若合同中明确约定由房客承担物业费，那么可依据合同条款与房客沟通协商，向其阐明按照合同其有缴纳物业费的义务，要求其尽快缴纳。通过友好沟通，解释物业费对于维护居住环境和物业服务正常运转的重要性，争取让房客主动履行缴费义务。
其二，若沟通协商无果，可以发送催缴通知。以书面形式正式通知房客，明确告知其欠费金额、缴费期限以及逾期不缴可能面临的法律后果，如承担违约责任等，给房客一定的合理期限补缴费用。
其三，若房客仍拒不缴纳，房东在缴纳物业费后，可依据租赁合同及相关缴费凭证，向房客提起民事诉讼，要求其偿还垫付的物业费及承担相应的违约责任，通过法律途径维护自身合法权益。
二、二手房是否要交之前的物业费
二手房是否要交之前的物业费，需根据具体情况判断：
一是看买卖双方在房屋买卖合同中的约定。若合同明确约定由买方承担之前的物业费，那么买方就应当按照合同履行支付义务。比如合同写明“买方承担房屋交割前的所有物业费”，这种情况下买方需缴纳。
二是若合同没有约定，根据相关法律规定和交易惯例，一般在房屋交付前产生的物业费由卖方承担。因为在房屋交付前，卖方是房屋的实际使用人和受益人，理应承担相应的物业服务费用。例如，卖方在交房前一直居住在该房屋，享受了物业服务，就应当支付这段时间的物业费。
三是房屋交付后产生的物业费，则由买方承担。因为交付后买方成为房屋的实际使用人和受益人，需对后续的物业服务费用负责。总之，关键在于合同约定以及房屋的交付时间来确定物业费的承担主体。
三、未入住房子,要交物业费吗
业主虽未入住房子，但一般仍需缴纳物业费。具体分析如下：
一是从物业服务的性质来看，物业服务是针对整个小区的公共区域及配套设施等提供的综合性服务，并非仅针对某一户业主。即使业主未入住，物业公司仍需对小区的安保、卫生、绿化、公共设施维护等进行日常管理和维护，这些服务保障了小区整体的居住环境和秩序，全体业主均受益。
二是从法律规定角度，根据相关法律法规及司法解释，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不能以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
不过，在一些地方政策或具体的物业服务合同中，可能会有针对未入住房屋物业费减免的特别约定，比如按一定比例减免。所以，业主应查看当地政策及所签订的物业服务合同具体条款，确定是否有相关优惠规定。
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来源：中国法院网-未入住房子,要交物业费吗，没入住的房子要交物业费吗要交怎么交