一、小产权房屋买卖合同有效的吗
小产权房屋买卖合同通常是无效的，原因主要有以下几点：
（一）小产权房的土地性质问题。小产权房大多建设在集体土地上，而集体土地的使用有严格的法律规定。根据相关法律，农村集体土地只能在本集体经济组织成员内部流转，用于特定的农业生产等用途。将其用于商品房开发并对外销售，违反了土地管理方面的法律法规。
（二）产权合法性缺失。小产权房无法取得合法的产权证书，这意味着其产权存在严重瑕疵。合法的房屋产权需要经过法定的登记程序，而小产权房因不符合相关规定，不能进行合法登记。
（三）损害公共利益和国家利益。小产权房的无序开发和交易，可能导致土地资源的浪费、耕地保护受到破坏等问题，进而损害公共利益和国家利益。
不过，在某些特定情况下，比如本集体经济组织成员之间的房屋买卖，在符合相关规定和程序的前提下，合同可能被认定为有效。但总体而言，小产权房屋买卖合同大多是无效的。
二、房屋买卖合同纠纷要如何处理
处理房屋买卖合同纠纷，可考虑以下方式：
协商解决。买卖双方可就争议问题进行坦诚沟通，自行协商达成一致解决方案。这种方式能高效解决纠纷，节省时间与成本，且有利于维持双方合作关系。比如对房屋交付时间、付款方式等条款重新协商确定。
调解处理。若协商不成，可请求有关部门或第三方调解机构介入。他们会依据相关法律法规和事实，居中协调，促使双方达成和解协议。如一些房地产行业协会或专业调解组织可提供调解服务。
仲裁解决。若双方在合同中约定了仲裁条款，那么可向约定的仲裁机构申请仲裁。仲裁裁决具有终局性，能有效解决纠纷，但需注意仲裁协议的有效性和具体仲裁程序要求。
诉讼解决。若没有仲裁协议或仲裁条款，可向有管辖权的人民法院提起诉讼。法院会依据法律和事实进行审理并作出判决。诉讼过程需遵循法定程序，提供充分证据支持自身主张。
三、中介可以代签买房订金合同吗
中介一般不可以代签买房订金合同，除非有明确的授权。具体分析如下：
从法律角度看，签订买房订金合同是一项具有重大法律后果的民事法律行为。合同的签订需基于当事人真实的意思表示，即购房者本人对购买房屋的意愿、价格、条款等关键内容作出明确、真实的意思表达。
若中介未经购房者书面授权而代签订金合同，此合同对购房者不具有法律约束力。购房者若事后不追认该代签行为，合同无法生效，可能引发一系列法律纠纷，如卖方要求承担违约责任等。
然而，若购房者出具了书面授权委托书，明确授权中介代签买房订金合同，且授权范围、期限等内容清晰明确，那么中介在授权范围内代签的合同是有效的，其法律后果由购房者承担。
总之，中介代签买房订金合同需有合法有效的授权，否则可能带来法律风险。
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