一、开发商延期交房的如何索赔
当开发商延期交房时，购房者可按以下方式索赔：
其一，查阅购房合同。合同中通常会对延期交房的违约责任有明确约定，比如约定按日支付一定比例的违约金等。购房者可依据合同约定，要求开发商承担相应责任，支付违约金。一般计算方式为从合同约定交房日至实际交房日，按约定比例乘以购房款得出违约金数额。
其二，若合同未约定或约定不明确，购房者可根据相关法律规定索赔。开发商延期交房构成违约，购房者因延期交房产生的额外费用，如租房费用等合理损失，可要求开发商赔偿。
其三，若开发商延期交房经催告后在合理期限内仍未履行交房义务，购房者还可选择解除购房合同，并要求开发商返还已付购房款及利息，同时赔偿损失。
购房者在索赔时，应注意收集和保留相关证据，如催告函、租房合同及费用凭证等，必要时可通过诉讼或仲裁途径维护自身合法权益。
二、一房二卖开发商受到什么惩罚
在一房二卖的情况下，开发商可能面临以下惩罚：
民事责任方面，对无法取得房屋的买受人，开发商需承担违约责任。若合同约定了违约金，应按约定支付；若未约定或约定不明，根据相关法律，赔偿范围通常包括购房款及利息、购房款一倍以内的赔偿责任等，具体赔偿数额需根据案件实际情况确定。同时，对于已经交付房屋但未办理产权登记的买受人，若房屋被卖给第三人并办理了产权登记，其有权要求开发商承担违约责任并赔偿损失。
行政责任方面，房地产开发企业存在一房二卖等违法违规行为的，由相关房地产主管部门责令限期改正，可并处警告、罚款等行政处罚，具体罚款数额会根据违法情节轻重而定。
刑事责任方面，若开发商在一房二卖过程中，存在诈骗等犯罪行为，构成合同诈骗罪等罪名的，将依法追究刑事责任，可能面临有期徒刑等刑罚。
三、什么情况下可要求开发商退房
以下几种常见情况购房者可要求开发商退房：
一是房屋主体结构质量不合格。若房屋主体结构存在问题，严重影响居住安全，经相关机构核验属实的，购房者有权退房。比如承重墙出现裂缝等严重影响房屋整体结构安全的情形。
二是房屋质量问题严重影响正常居住使用。像房屋存在严重渗漏、隔音效果极差等问题，导致购房者无法正常生活居住，可要求退房。
三是开发商逾期交房，经催告后在合理期限内仍未履行交房义务。合同中一般会约定交房时间，若开发商逾期交房，购房者催告后，开发商在合理期限内仍未交房，购房者可解除合同并退房。
四是开发商擅自变更规划设计。如改变小区内绿化、公共设施布局等规划设计，且未通知购房者，影响购房者权益的，购房者可要求退房。
五是开发商存在欺诈行为。例如隐瞒房屋已抵押、出售等事实，购房者得知后可要求退房。
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来源：中国法院网-什么情况下可要求开发商退房，开发商什么情况下可以收回房子