一、买房总面积包不包括阳台
买房总面积是否包括阳台，需要根据具体情况来确定。
一般而言，分为以下两种常见情况：
一是封闭式阳台。封闭式阳台通常是指用实体栏板、玻璃等围合的阳台。在计算房屋建筑面积时，封闭式阳台一般是按照其外围水平投影面积全部计算建筑面积的，也就是会被计入买房总面积之中。
二是未封闭的阳台。对于未封闭的阳台，在计算建筑面积时，通常是按照其围护结构外围水平投影面积的一半计算。也就是说，未封闭阳台有一半的面积会计入买房总面积。
此外，不同地区可能会根据当地的相关规定和政策，对阳台面积的计算有一些特殊的要求和标准。购房者在买房时，应仔细查阅购房合同以及相关的房屋测绘报告等文件，明确房屋总面积的具体计算方式以及阳台面积是否包含在内，以保障自身的合法权益。
二、父母出资买房是借款还是赠与
父母出资买房究竟是借款还是赠与，需要根据具体情况来判定：
一是看是否有明确约定。若父母在出资时，与子女签订了书面的借款协议，明确约定了借款金额、还款期限、利息等借款相关事项，那么该出资应认定为借款。
二是考虑当时的意思表示。若父母没有签订借款协议，但有其他证据，如聊天记录、证人证言等，能够证明父母出资时明确表示是借款，子女也表示认可，同样可认定为借款。
三是结合当地风俗习惯及常理。在一些地区，风俗习惯可能是父母出资为子女买房视为赠与。但如果父母经济状况不佳，出资后可能影响自身生活，且没有赠与的意思表示，一般不宜认定为赠与。
四是看房产登记情况。若房产登记在父母名下，一般可认为是父母的财产，子女使用需考虑是否为借款；若登记在子女名下，需结合其他因素判断。总之，要综合各种因素准确认定父母出资的性质。
三、父母出资买房属于赠与还是借款
父母出资买房究竟属于赠与还是借款，需根据具体情况判断：
其一，若父母明确表示出资是赠与，比如通过书面协议、聊天记录等明确提及“赠与”相关字样，或者有其他能表明赠与意思的行为，那么此出资应认定为赠与。在没有特别约定赠与一方的情况下，一般视为对夫妻双方的赠与。
其二，若父母没有明确表示是赠与，且有证据证明父母有期望子女归还出资的意思，例如父母与子女签订了借款协议，约定了还款期限、利息等借款相关条款；或者父母出资时经济状况不佳，出资可能影响其正常生活等，这种情况下，出资更倾向于被认定为借款。
其三，在一些情况下，即使没有书面借款协议，但子女有出具借条或者有还款行为等，也可辅助认定为借款关系。总之，认定父母出资性质要综合各种因素，结合相关证据来确定。
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