专属管辖有哪几种情形,专属管辖是什么意思

我国法律强制规定某些民事案件只能由特定的人民法院管辖，当事人不得协议变更管辖法院,也就是我们常说的专属管辖。实践中，涉及不动产专属管辖的案件较为常见。有哪些常见案件类型属于不动产专属管辖？海淀法院法官将通过以案释法，就不动产专属管辖常见问题进行解答。

本期解读：有哪些常见案件类型属于不动产专属管辖？

案例一：建设工程施工合同纠纷

如何确定管辖？

中原公司（承包人）（化名）与辉煌公司（发包人）（化名）签订《建设工程施工合同》，合同约定由中原公司就陕西省西安市某小区内排水系统及道路进行施工改造，合同中争议解决条款约定，发生争议由合同签订地法院管辖，合同第一页写明合同签订地为北京市H区。合同签订后，中原公司进场施工，辉煌公司陆续向中原公司支付部分工程款。工程竣工验收后，中原公司多次催要剩余工程款，但辉煌公司却拒绝支付剩余工程款项。中原公司认为，辉煌公司的行为严重违反合同约定，故依据合同中的管辖条款，向合同签订地北京市海淀区人民法院提起诉讼。

北京市海淀区人民法院经审查认为，本案属于建设工程施工合同纠纷，应按照不动产纠纷确定管辖，工程所在地位于西安市，故北京市海淀区人民法院对本案没有管辖权，建议当事人按照民事诉讼法相关规定向有管辖权的法院提起诉讼。

【法官说法】

我国民事诉讼法第三十三条规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条第二款的规定，建设工程施工合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖。建设工程合同包括工程施工、分包、勘察、设计合同等合同类型，具有建设工程施工性质的合同适用不动产专属管辖，而如双方当事人仅因工程勘察或者工程设计合同引发纠纷，仍然要根据一般管辖原则确定管辖法院。需要注意的是，当事人不能通过协议方式变更管辖法院，协议管辖违反级别管辖和专属管辖规定的无效。

案例二：政策性房屋买卖合同纠纷

如何确定管辖？

2018年，小王从北京市某开发商处购买位于北京市朝阳区某小区的经济适用房，签订了《经济适用房购房合同》，并支付了购房款。2019年6月，小王实际入住该房屋后，发现房屋下水、墙面、地板等均有不同程度的质量问题。小王多次与开发商沟通房屋修复问题，但均未达成解决方案。小王认为开发商违约，以房屋买卖合同纠纷为由向被告住所地北京市海淀区人民法院提起诉讼。

北京市海淀区人民法院经立案审查认为，政策性房屋买卖合同纠纷应按照不动产纠纷确定管辖，经济适用房属于政策性房屋，涉案房屋位于朝阳区，故海淀区人民法院对本案没有管辖权，建议当事人按照民事诉讼法相关规定向有管辖权的法院提起诉讼。

【法官说法】

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条第二款的规定，政策性房屋买卖合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖。经济适用房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。经济适用房买卖合同属于政策性房屋买卖合同的一种，除此之外，政策性房屋买卖合同还包括两限房、自住性商品房、廉租房、共有产权房、优惠价房、单位自管房、军产房、小产权房、农村房屋及公租房等享受国家税收、福利、政策优惠等条件的房屋以及农村集体土地上的房屋。在此提醒，普通商品房买卖合同纠纷应按照一般管辖规定确定管辖法院。当事人之间就管辖有约定的从约定，无约定的应按照被告住所地或合同履行地确定管辖。

案例三：不动产分割纠纷如何确定管辖？

王大与王小是亲兄妹。2018年和2019年，王大与王小父母分别去世，遗留有位于北京市朝阳区某小区的一套房屋。父母去世后，王大、王小因继承房产发生争议，王大以继承纠纷为由，向其父母户籍地北京市海淀区人民法院提起诉讼。后经海淀区人民法院审理判决，王大、王小分别继承涉案房屋50%的份额。现双方想要对共有房产进行分割，因无法协商一致，王大以共有物分割为由，再次向海淀区人民法院提起诉讼。

北京市海淀区人民法院经立案审查，本案属于不动产分割引发的纠纷，因不动产的分割引起的物权纠纷应由不动产所在地法院管辖，涉案房屋位于朝阳区，故海淀区人民法院无管辖权，建议当事人按照民事诉讼法相关规定向有管辖权的法院提起诉讼。

【法官说法】

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条第一款的规定，因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷由不动产所在地法院管辖。涉及房产权利确认、分割，均应以不动产所在地确定管辖法院。需要提醒的是，实践中，离婚后财产纠纷、分家析产纠纷等案件均有可能涉及房屋等不动产的分配及权属问题，但前述纠纷均属于婚姻家庭纠纷，不适用不动产专属管辖，需要按照被告住所地确定管辖法院。

专属管辖有哪些

约定管辖和专属管辖傻傻分不清楚，该在哪个法院申请立案才正确呢？

那就让我们的法官帮您解惑吧~

原告

我和被告签了个合同，我们约定了西城区法院管辖，是不是你们必须得给我立案？

请问您和被告之间签订的是什么合同？

法官

原告

建设工程施工合同，我是施工人，工程都已经验收合格了，被告还欠我一部分款呢。我得起诉他。

您的工程施工地点是哪里？

法官

原告

廊坊啊，你看我合同上写着呢，多清楚。

河北。

法官

原告

是的。

是这样的，我国民事诉讼法对民事案件的起诉条件进行了规定，您这个案件涉及的就是其中的管辖部分。

法官

原告

这我知道，所以我们签订合同的时候就约定了由你们法院管辖，我们都信任你们法院。

您先听我解释，民事诉讼法确实对约定管辖进行了规定。民事诉讼法第三十四条规定，合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。

法官

原告

你看，我这不是约定了西城法院吗，被告公司的住所地就是西城法院呢，你看你看，我连被告的营业信息都打印出来了，写着呢“西城区”。

您别光看前半句啊，得看法条规定的后半句啊，“不得违反级别管辖和专属管辖的规定”。

法官

原告

什么意思？我的案件就是个合同案件，依据双方约定就行了，为什么不给我立案？

民事诉讼法第三十三条第一项规定：因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；

民事诉讼法解释第二十八条第二款规定：农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。所以呢，您这个建设工程施工合同纠纷案件得按照不动产纠纷确定管辖，也就是由你的工程所在地人民法院管辖。

法官

原告

你等会，我捋捋，怎么让你把我给绕晕了呢？

说简单点就是您和被告的纠纷是建设工程施工合同纠纷，依据法律规定，适用的是专属管辖条款，由工程所在地法院受理您的案子。

法官

原告

啊，我明白了，真是谢谢您了。

—— END ——

| 供稿：北京西城法院

| 文案：秦学伟 张叶婷

专属管辖和约定管辖哪个优先

专属管辖的规定

来源：法务之家

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案例来源：案号：（2018）最高法民辖终110号

案件名称：安徽华地恒基房地产有限公司、亿阳信通股份有限公司企业借贷纠纷案

▌裁判要旨

本案当事人约定向合肥市蜀山区法院起诉违反了级别管辖的规定，应属无效，但从合同约定的角度分析，虽然《借款合同》对级别管辖的约定无效，但不影响对地域管辖约定之效力，即当事人对于地域管辖也即安徽省合肥市的约定并不因此而一并无效。

▌特别建议：

对于协议管辖问题，合同中较为强势的一方一般会约定由己方所在地法院管辖，以方便诉讼。因此，在不是特别清楚级别管辖的情形下，一般可约定###住所地人民法院管辖，而避免违反《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条关于不得违反级别管辖的规定，而无效，尤其是随着合同的履行，而诉讼标的金额不断变化的情形...

同时要特别注意专属管辖，例如：因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；因港口作业中发生的纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖。

下附判决书全文：

安徽华地恒基房地产有限公司、

亿阳信通股份有限公司企业借贷纠纷二审民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

(2018)最高法民辖终110号

上诉人(原审原告)：安徽华地恒基房地产有限公司，住所地安徽省合肥市XX路北、XX路东汇林园综合楼五楼。

法定代表人：肖国庆，该公司董事长。

委托诉讼代理人：陶昆，该公司员工。

委托诉讼代理人：亓革，该公司员工。

被上诉人(原审被告)：亿阳信通股份有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市XX区嵩山路XXXX区XX楼。

法定代表人：曲飞，该公司董事长。

原审被告：亿阳集团股份有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区XX路高新技术开发区XX楼。

法定代表人：邓伟，该公司董事长。

上诉人安徽华地恒基房地产有限公司(以下简称华地公司)因与被上诉人亿阳信通股份有限公司(以下简称亿阳信通公司)、原审被告亿阳集团股份有限公司(以下简称亿阳集团公司)借款合同纠纷一案，不服安徽省高级人民法院(2017)皖民初46号之二民事裁定，向本院提起上诉。

华地公司上诉称，本案系借款合同纠纷，当事人已约定由华地公司所在地法院管辖，因此安徽省高级人民法院对本案有管辖权。

事实和理由：

一、作为贷款人的华地公司与作为借款人的亿阳集团公司签订的《借款合同》第八条、与作为保证人的亿阳信通公司签订的《最高额保证合同》第十二条均约定，本案借款合同及保证合同发生争议，当事人可向安徽省合肥市蜀山区人民法院起诉，华地公司住所地在安徽省合肥市蜀山区行政区域范围内。显然双方当事人约定管辖的真实意思是，案涉合同发生争议由华地公司所在地人民法院管辖。尽管当事人对管辖法院的约定违反级别管辖，但其对地域管辖的约定应为有效。本案争议标的为2亿元，应当由安徽省高级人民法院管辖。

二、本案系借款合同纠纷，根据《最高人民法院关于如何确定借款合同履行地问题的批复》(法复[1993]10号)的规定，贷款人住所地为合同义务履行地。本案中，作为贷款人的华地公司住所地在安徽省合肥市，因此合同履行地也在安徽省合肥市，作为合同履行地的安徽省高级人民法院对本案有管辖权。综上，华地公司提起上诉，请求撤销一审裁定，驳回亿阳信通公司提出的管辖权异议申请，确定安徽省高级人民法院对本案有管辖权。

本院经审查认为，本案为管辖权异议纠纷，根据上诉人华地公司提出的上诉请求以及事实和理由，本案二审的焦点问题是，一审法院对本案是否有管辖权，应否将本案移送至北京市第三中级人民法院审理。本院将从以下方面进行分析和认定。

首先，从合同约定的角度分析，虽然《借款合同》对级别管辖的约定无效，但不影响对地域管辖约定之效力。本案中，华地公司、亿阳集团公司与案外人北京银行股份有限公司(以下简称北京银行，系受托人)于2016年9月26日签订《委托贷款协议》，其中各方对管辖问题约定如下：“本协议各方之间发生的本协议项下或与之有关的任何争议，首先友好协商解决;协商不成的，应按以下约定解决：在受托人所在地的人民法院诉讼。”同日，华地公司与亿阳集团公司签订《借款合同》、与亿阳信通公司签订《最高额保证合同》，该两份合同在“争议解决”条款均约定，因合同争议协商不成，各方可向安徽省合肥市蜀山区人民法院起诉。

另外，《借款合同》封面“重要提示”部分载明：“双方自愿签订本《借款合同》作为《委托贷款协议》的补充，本《借款合同》与《委托贷款协议》不一致的，以本《借款合同》为准”。由此可知，对于本案管辖问题的约定，应当以《借款合同》为准。但由于本案诉讼标的额为2.1亿余元，依据《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》第二条规定，基层人民法院对本案没有管辖权，因此《借款合同》、《最高额保证合同》中对于“向合肥市蜀山区法院起诉”的约定违反了《中华人民共和国民事诉讼法》关于级别管辖的规定，应属无效。

但是，当事人对于地域管辖也即安徽省合肥市的约定并不因此而一并无效。关于地域管辖问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”关于借款合同履行地，《最高人民法院关于如何确定借款合同履行地问题的批复》(法复[1993]10号)规定：“……贷款方与借款方所在地都是履行合同约定义务的地点。依照借款合同的约定，贷款方应先将借款划出，从而履行了贷款方所应承担的义务。因此，除当事人另有约定外，确定贷款方所在地为合同履行地。”具体到本案，贷款方为华地公司，因此华地公司选择向其住所地人民法院即安徽省高级人民法院提起诉讼，既符合双方《借款合同》的约定，亦符合前述法律规定。

其次，从与本案争议有实际联系地点的角度分析，本案为借款合同纠纷，与本案争议有实际联系的地点并不包括受托人北京银行所在地。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条规定：“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”该条规定为当事人在协议管辖时可以选择的人民法院作出了指引，即与争议有实际联系的地点的人民法院。

而本案中，各方争议为亿阳集团公司是否对华地公司负有债务以及亿阳信通公司应否对此承担担保责任，《委托贷款协议》的当事人之一北京银行并未参与本案诉讼，因此北京银行所在地与本案纠纷并没有实际联系，北京市第三中级人民法院亦不属于与本案纠纷有实际联系地点的人民法院。一审法院裁定将本案移送至北京市第三中级人民法院审理缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。

第三，从当事人法律关系主体的角度分析，亿阳信通公司在本案中系担保人，根据担保纠纷应当根据主合同借款纠纷确定管辖的原则，其应当尊重主合同当事人对于管辖法院的选择。本案中，华地公司系贷款人，亿阳集团公司系借款人，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十九条第一款规定，因主合同和担保合同发生纠纷提起诉讼的，应当根据主合同确定案件管辖，因此，亿阳信通公司与华地公司之间担保纠纷的管辖应当根据亿阳集团公司与华地公司借款纠纷的管辖来确定。亿阳集团公司在一审法院受理本案后并未就管辖权问题提出异议，视为认可一审法院的管辖权，此种情况下作为担保人的亿阳信通公司提出的管辖权异议，不应得到支持。

综上，一审裁定将本案移送至北京市第三中级人民法院审理理据不足，本院予以纠正。华地公司的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十一条规定，裁定如下：

一、撤销安徽省高级人民法院(2017)皖民初46号之二民事裁定;

二、本案由安徽省高级人民法院管辖。

本裁定为终审裁定。

审 判 长 梅　芳

审 判 员 刘雪梅

审 判 员 刘崇理

二〇一八年四月二十八日

法官助理 范怡倩

书 记 员 汤艳飞

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