业主委员会成立条件及程序，业主会所是干什么的收费吗
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业主会所
失管业委会，成了“添堵会”：部分业委会运行乱象调查
半月谈记者 闵尊涛 吴燕霞 郑明鸿
成立时业主“被代表”、私下与物业公司续签合同、负责人索贿受贿……半月谈记者采访发现，由于缺乏有效监督与指导，业委会不仅成立难，部分业委会成立后规范运行也难。业内人士呼吁，加快推进相关立法，有效施治业委会运行乱象。
业委会，“被开发商买通了”
半月谈记者调查发现，当前一些业委会在成立、运行等环节存在诸多问题，由于处理不好同物业、开发商等主体之间的关系，近年来，业主关于业委会的投诉增长较快，问题焦点集中在以下几个方面。
第一，违反法定程序，不召开业主大会即成立业委会。根据民法典和物业管理条例，同一个物业管理区域内的业主，应当成立业主大会，选举产生业主委员会。但在重庆某小区，业委会选举筹备组自行修改业主大会议事规则和管理规约后，未经业主大会表决，就成立了新一届业委会。业主对此提出异议，并多次向主管部门投诉要求重选。
此类事件并不鲜见。当前，各地对业委会成员的任期尚无明确规定，有的业委会换届选举流于形式，容易导致业委会被个别人长期把持。
第二，违背成立初衷，与物业、开发商等利益主体捆绑。2020年10月，历经6个月维权，江西省资溪县外滩国际小区业主等来一纸判决书：该小区业委会副主任邓四平利用职务便利，非法收受、索取开发商240万元，为该公司谋取利益，同时伙同他人将小区业委会管理的6万元财产非法占为己有，犯非国家工作人员受贿罪和职务侵占罪，被判处有期徒刑5年。
“上一届业委会成员与开发商里外勾结，表面答应替我们维权，实际上已被开发商买通了，合伙侵害业主利益。”外滩国际小区新一届业委会成员告诉半月谈记者。
基层干部表示，由于业委会拥有招标选聘、续聘及解聘物业公司的权力，一些物业公司为顺利入驻小区，往往会提前联系业委会核心成员，先许诺一定好处，比如提供小区公共收益分成、免物业费等，再试图夺取该小区物业服务市场。“近几年，来自业主们的投诉，主要是质疑业委会的合法性，以及检举业委会在履职过程中存在的利益输送。”贵州省一位基层干部说。
第三，业委会违法侵占资源，损害业主利益。半月谈记者调查发现，当前一些业委会侵占公共资源、牟取不当利益的做法，包括私自挪用业委会公共资金、将小区公共部位改造为商铺牟利、非法占有电梯使用费等。重庆市江北区朗晴广场小区业委会原主任江月胜任职期间，每月从小区公共区域广告经营收益中扣除1.6万元作为“业委会津贴”，还将业委会管理的全体业主所有的28万余元财物非法占为己有。
“他们把公共资源当成私人财产，把业主信任变成身份特权，既损害业主利益，又伤害业主感情。”朗晴广场小区居民说。
规范运行难在哪?
业委会成立本来就难，如今成立后规范运行更难。由于监管不足、保障不够、居民参与度不高，部分小区业委会不作为乱作为问题突出。
北京大成(成都)律师事务所律师吴忧认为，目前各地制定的物业管理条例内容相对陈旧，有的地方多年未修订，对业委会的监管存在盲区;一些规定虽有大的框架，但没有实施细则，实践中常出现无法可依的情况。例如，小区进行绿化改造，街道办、社区、物业公司、业委会等各方职责没有细化，在改造工程的招投标、质检、审计等方面也没有具体规定。
受访基层干部还反映，业委会目前普遍存在成员职责不明确和工作制度不规范等问题。“业委会的收支明细不规范、不公开，易遭到业主质疑。”贵州省一位社区工作人员说。
广州大学公共管理学院社会学系副教授李双龙认为，业委会成员一般不拿工资，可处理的事情跟业主切身利益息息相关，且难免会伤害个别业主利益，以致吃力不讨好，积极性难以持续，容易出现找补心态。同时，业委会成员需要具备较强的物业管理和财务相关知识，才能熟练地与多方沟通协调，而相当数量的业委会成员缺乏专业素养。
此外，部分业主或因主人翁意识不强，或因时间精力有限，对小区公共事务参与度不高，放任业委会不作为、乱作为，恶性循环下，业主越发不信任业委会，降低社区治理参与意愿。
小区公共收益结余给业主“发红包”
加强监管，打造阳光业委会
业委会在小区治理中发挥着不可替代的作用，不能因存在乱象而否定其价值。受访专家和基层干部呼吁，进一步完善业委会相关规章制度，加强监督引导，提高居民参与积极性，充分发挥业委会促进基层自治的积极作用。
今年1月1日起，青海省西宁市开始实施新修订的《西宁市物业管理条例》，新条例从提高任职条件、增设业委会委员禁止行为和暂停履行情形、组成换届小组、建立共有资金离任和任期经济责任审计制度等方面对业委会进行规范，细化了街道办事处、乡镇政府以及居(村)民委员会的监督途径和方式。
这是值得肯定的尝试。受访专家建议，尽快修订地方物业管理条例，明确细化业委会的法律地位、权责边界、运作机制、监督管理等内容，为业委会规范运行提供法律依据。基层政府和相关部门应加强监管，指导业委会逐步形成适合小区自身情况的决策、收支等重大事项公示制度，打造阳光业委会。
同时，社区治理不是独角戏，而是大合唱，业委会、居委会、物业公司等各主体都要发挥作用，理顺基层治理各主体关系，动员居民积极参与社区治理，才能构建起共建共享、和谐有序的社区环境。
（刊于《半月谈》2021年第22期）
业主委员会是干什么的
随着微信、微博
等平台的普及和运用，
网络传播“杀伤力”不容小觑。
“畅所欲言”也可能“祸从口出”，
但是否全部的“畅所欲言”
都会侵犯他人名誉权？
近日，广州市天河区法院审理了一宗相关案件。
据介绍，原告玲玲（化名）是一名电视台主持人，租住在天河区某住宅楼60A，而被告关姐（化名）则是其楼下50A的业主。在玲玲刚搬进当天，双方就曾因噪音问题发生纠纷，物业及社区居委多次调解均无果。
此后，关姐因噪音问题多次在“物管&业主沟通群”中投诉和抱怨玲玲，发表反映噪音问题及双方矛盾冲突文字，包括“我怀疑是开餐厅或者小吃店”“听说楼上的老太婆好厉害”“估计是适龄的小学生没有上学”“她老公经常喝醉酒”“神奇的一家，女的掉东西移桌子，小孩跑步跳绳拍皮球，男的半夜喝醉酒，真不省心”等，并公开发布玲玲的真实姓名。
同时，关姐还在阳台玻璃栏杆外悬挂印有“抗议楼上天天跳绳开运动会敲打持续一年”的横幅。
图源：天河法院制图
玲玲认为关姐造谣其与其家人的言行已打扰到其日常生活和工作，导致其社会评价降低，对其名誉及电视台主持人的正面形象造成了损害，遂向天河法院提起诉讼，要求关姐停止发布不实言论、赔礼道歉、撤掉横幅，并赔偿医疗费、误工费、精神损失费合计2500元。
关姐辩称：
她深受噪音影响已久，她发言所在的“物管&业主沟通群”是业主与物业的特定交流群，她的发言是基于对玲玲产生噪音的事实的反映和猜测，属于正当维权。
其次，她发表的言语中，未出现辱骂玲玲的字眼，也未曾在其他平台发表。她悬挂横幅是意在抗议，横幅内容未指名道姓，不属于造谣玲玲。
第三，玲玲提供的病历无法说明其病情是由于她的言行导致的，玲玲要求赔偿费用的诉请明显不合理。
因此，她不存在侵犯玲玲名誉权的行为，不用赔偿玲玲任何费用。
经审理，天河法院认为被告关姐言行系因现实邻里矛盾导致的，其措辞中虽有不妥，但未达到贬损或丑化原告玲玲的程度，不足以认定对原告玲玲的名誉造成损害，驳回原告玲玲所有诉讼请求。
原告玲玲不服提起上诉，二审法院审理后维持原判。
法官说法
“噪音”确有其事 业主猜测尚属合理推断
根据相关法律规定，任何组织或个人不得以侮辱、诽谤等方式侵害他人的名誉权。其中诽谤行为的特点是捏造虚假事实并予以传播。本案中，关姐在微信群中的言词主要就其听到的楼上噪音，推断相应的来源及可能产生的原因，并描述反映了噪音对其与家人日常生活的影响。相关表述中不存在宣扬隐私或恶意贬损、侮辱、诽谤玲玲的用词。虽然关姐猜测玲玲一家的行为以及噪音产生原因的言论可能与客观事实不符，但也并未超出常人对居住环境噪音根源的合理推断。
情急维权无恶意 综合考量未达贬损丑化
关姐发表言论的微信群由小区业委会筹办组建，专用于小区业主与物业人员交流沟通，是业主维权的重要渠道之一。关姐在该微信群中投诉、反映噪音问题属于合法行使其业主权利。关姐在深受噪音问题困扰且经多方多次协调无果的情况下，在微信群中使用“老太婆”等字眼、悬挂横幅抗议等行为可视为情急之举。结合双方矛盾的根源和发展过程，关姐的言行虽有不当，但均没有刻意指向玲玲或意图损害玲玲的名誉。且在本案审理过程中，关姐已自行将横幅撤下，其行为并不足以达到对玲玲进行贬损或丑化的程度，不能认定损害了玲玲的名誉。
遇到问题要解决 公众人物更应做好表率
玲玲虽为媒体公众人物，但其提供的证据未能充分证明关姐为解决噪音问题而采取的言行已实际造成了社会公众对玲玲的评价降低或直接影响了玲玲的媒体公共形象的后果。相反，玲玲作为公众人物，应当积极弘扬社会主义核心价值观，在产生邻里矛盾时以亲善、友爱的方式回应并稳妥解决矛盾，避免冲突，努力营造和谐、友善的邻里关系，通过自己的正面言行来引导社会，从而提高自身的社会形象。
法官提醒：网络不是法外之地
随着移动社交媒体的普及，在各类网络群聊中的言论成为严重影响涉事人名誉甚至日常生活的重要手段。各种信息在惊人的网络传播速度下，其对个人名誉造成的“杀伤力”是前所未有的。
我国法律明确规定公民名誉权依法受到保护，民法典第一千零二十四条规定:“民事主体享有名誉权。任何组织或者个人不得以侮辱、诽谤等方式侵害他人的名誉权。名誉是对民事主体的品德、声望、才能、信用等的社会评价。”在现实生活中，很多人会在争吵、纠纷中自认为名誉权受到侵害，事实上这是对名誉权“会错了意”，混淆了名誉权与名誉感。
名誉权是指人们依法享有的对自己所获得的客观社会评价、排除他人侵害的权利。
名誉感是指人们对自身内在价值的自我评价，其实际是个人对自我价值的主观感受。
根据法律规定，只有当个人的客观社会评价受到了损害才有可能构成名誉权侵权，而个人自身的主观评价不属于客观社会评价，不纳入名誉权的保护范围。因此，名誉感受损不代表名誉权受到侵害。
网络不是法外之地，大家在遇到网络暴力时，不要惊慌，应主动寻求司法保护，但同时也不必将网络过分“恶魔化”，毕竟大家的一言一行都要受到道德、法律的约束，每个人都要对自己的言行负责。
（本文人物均为化名）
来源： 西湖之声
业主会所的产权归属
2月26日，北京市物业管理条例草案提请市十五届人大常委会第十九次会议进行二次审议。其中，在草案一审稿提出了建立“物业管理委员会制度”的基础上，草案二审稿进一步提出，街道办事处、乡镇人民政府组建物业管理委员会作为临时机构，组织业主共同决定物业管理事项；物业管理委员会的任期为三年。
对此，多位接受新京报记者采访的业内人士认为，上述办法将有利于小区业主真正参与物业管理，期待早日落地实施。
草案二审稿明确“物管会任期三年”
记者注意到，2019年10月22日，北京公布的《北京市物业管理条例（草案）》（草案一）提出，对于无法成立业主大会的小区，建立“物业管理委员会制度”，物业管理委员会组织业主行使规定的业主大会和业主委员会的职责。
在此次草案二审时，法制委员会认为，物管会对于解决当前业委会成立率低的问题，推进物业的社会化管理，提升北京物业服务管理工作水平具有积极作用。同时，有必要明确物业管理委员会的临时性、过渡性定位，以及物业管理委员会的职权有限性。
草案二审稿相应提出，街道办事处、乡镇人民政府组建物业管理委员会作为临时机构，依照“本条例”承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。物管会组建的具体办法，由市住房和城乡建设主管部门制定。同时对物管会的期限进行规定，物业管理委员会的任期为三年。
有助于进一步推进物业社会化管理
“我们小区大部分业主都对小区物业公司的管理服务不满意，现在虽然成立了业委会，但仍始终未能解决小区物业管理问题。”北京市某小区业委会主任康明（化名）向记者介绍，该小区的物业公司至今还是开发商交房时留下的物业公司，即前期物业，经过十几年努力，小区成立了业委会，但是街道办等相关部门目前仍未支持业委会的决定。
“因为各种问题，我们业委会关于更换物业公司的决定始终不能生效，物业公司至今还‘赖着不走’。”康明认为，草案中提出设立物管会，能在业委会决定得不到实施的时候，或者业委会成立不被认可的情形下，及时帮助业主们行使关于物业管理的责任。
对此，北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师也认为，草案之所以设立“物业管理委员会”这样一种机构和制度，主要就是考虑到北京很多小区没能成立业主大会，或者即便成立了业主大会但未能选举出业主委员会，抑或是业委会成立后无法发挥正常的作用，从而导致整个小区的业主无法就公共事务作出决定，进而无法实现业主自治。
律师：要注意权利和性质的明晰
事实上，物业公司有时候也会因为业委会无法正常发挥作用等情况，而面临进退维谷的难题。
“我们有时候也被夹在中间，业委会决定更换物业，政府相关部门不允许撤场，进而引发业主不满，随即就出现拒交物业费的情况。”北京某物业公司负责人接受记者采访时表示，“希望能设立这样一个机构，除了组织业主共同决定物业管理事项外，也能直接管理或协调物业公司与业主的关系，不能什么事都交给法院解决。”
同时，该物业公司负责人认为，“机构的设置以及后期的管理一定要合理、透明，否则可能会出现更多麻烦。”
针对上述情况，王佳红律师表示，“物业管理委员会”的立法设计，对于现实中诸多困难问题的解决以及业主权利的行使是有促进作用的，具有合理性。但是，由于物业管理委员会在立法设计中是由街道办事处、乡镇政府负责组建的，无疑是为基层政府设定了更多的职责，在实践运作中有可能会限制业主自治权利的行使，为此二审稿中将物业管理委员会的性质界定为临时机构，更加明晰了临时过渡的性质。
此外，王佳红认为，在实际操作过程中可能还有很多问题需要解决，例如物业管理委员会所作出的决定是什么性质，是具体行政行为还是民事行为？业主对物业管理委员会的决定是否能提起诉讼，是否属于行政诉讼？这些问题都还有待立法进一步予以完善和明确。
业主会主持开场词
楚天都市报9月9日讯（记者张皓）位于东湖新技术开发区的光谷现代森林小镇即将召开业主大会，决定是否续聘现任物业公司的重大事项。今日，两名牵头的业主分别遭到威胁和殴打，挂在小区里处于监控盲区的部分宣传横幅，也被剪掉扯下。
两名牵头业主遭威胁殴打
据该小区监委会负责人朱女士介绍，近日他们正在筹备召开业主大会，讨论决定是续聘现任物业公司，还是选聘新的物业公司。今日上午9时50分左右，她骑电动车准备去上班，刚出小区数百米远，从郑桥小路准备拐上三环线时，突然一辆黑色越野车将她逼停，从越野车上下来了两名身强体壮的男子，二话没说将她推倒在地，拳脚相加，其中一人还掏出伸缩棍殴打她。她询问对方为什么打人，两名男子并未回应。暴行大约持续了一分钟左右，两名男子随后上了越野车离去。她随后报了警，民警查看了附近监控录像，锁定了越野车的牌照，目前正在追抓行凶者。她到武汉市第三医院光谷院区检查，腿部多处软组织受伤。
朱女士被打现场
两男子离开的背影
无独有偶，9日上午11时50分左右，该小区业委会副主任刘女士正在江夏区纸坊街的学校上班，突然有三名人高马大的男子冲进办公室，询问她的姓名得到肯定答复后说，奉劝她低调一点，不要为小区的事出头。刘女士询问对方是什么身份，男子称“你管我是谁”。
三男子到学校办公室威胁刘女士
“三名男子中，有人戴着墨镜，有人戴着鸭舌帽，都戴着口罩，当时我确实被吓到了。”刘女士告诉记者，因为当时办公室只有她一个人，她赶紧跑到了对面老师的征兵办公室，同事帮忙叫来了两名身强体壮的学生，她也给学校保安打了电话。两名男子见势不妙，称“话已带到”，未等保安赶来，匆匆离开。刘女士用手机拍下了三名男子的照片。
业主对现物业公司多有不满
9日下午，楚天都市报记者来到该小区，看到小区内挂有“积极参与物业是否续聘事宜表决，投出您宝贵的一票”、“9月20日9点，24栋小广场，等您来投票”等宣传横幅。
小区横幅
据小区业委会多名成员介绍，该小区共分四期，共有43栋小高层住宅楼，2800户左右，约8000名居民。小区建成已有上十年，一直是开发商此前安排的武汉华夏物业管理有限公司管理，签的都是前期物业服务合同。如今，业主们纷纷反映，对物业公司的服务表示不满意。特别是楼道的消防栓没水，预警系统失灵，近年来消防部门多次要求整改，结果没有改观。还有小区有102部电梯，其中约20部电梯出现故障，维修周期长，有一次一个妈妈带着两个孩子，在电梯里关了个把小时；小区的景观河栏杆年久失修；另外，物业从未公布小区的公共收益，业委会曾找物业公司多次开会协商，公司领导签了字，但事后却不落实，不移交小区的各项资料。业主们的意见，业委会根本无法推动物业公司落实。因此，这次业委会准备9月20日召开业主大会，表决是否续聘现任物业。这两天，他们在小区挂出了14条宣传业主大会的横幅，结果其中8条被剪被扯损坏，有业主9日早上7点多钟看到是保安剪的横幅。更令人气愤的是，9日又出现上述两名牵头的业主莫名被威胁殴打的事件。
横幅被剪
物业称不会威胁打人
9日下午，记者来到小区物业，前台工作人员表示，两名主要负责人都不在。工作人员现场拨打了两人的电话，一个无法接通，一个打通了无人接听。小区业委会成员说，现在他们也是联系不上物业的领导。
记者现场拨通了总部武汉华夏物业管理有限公司副总鲁经理的电话。他介绍，两名小区现场负责人可能是手机信号不好，工作太忙。物业有公示该小区公共收益，也一直在配合第二届业委会陆续移交小区资料，有的资料涉及商业联系不能移交。横幅不见，可能是有的松动脱落，目前正在创卫，可能是被保安清理了。至于电梯故障，不可能完全避免，都是在可控范围之内，外包公司每次都会及时处置，目前都在正常使用。而消防问题，因为设备老化，整改需要大量资金，物业需要与业委会协商，动用小区的房屋公共维修基金。
对于小区两名牵头业主遭威胁殴打的事，鲁经理表示，业委会是物业公司的甲方，是友好的合作关系，他们不可能派人威胁殴打，一切以警方的调查结论为准。在竞聘小区物业上，公司已经服务小区上十年，在对小区现场的了解，以及与居民的磨合上，肯定最有优势。只是觉得选票的几个选项，明摆着是想赶物业走，设置得不够公平合理。
9日下午，辖区关东街道办有关领导前来小区调研，协助开展小区自治的事务。目前，威胁打人事件，警方也在进一步调查中。
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